最近半个月以来，龙湖拉特芳斯上空组团“一房变五房”的广告在数个平台全面铺开。由于笔者经常开车，在收音机里几乎可以全时段的听到上空组团的广告并伴随广告中如拾珍宝般的狂笑。龙湖更是在推广文案中提出上空组团是“龙湖21年来的颠覆级户型作品”。可见为了打响拉特芳斯上空组团的名号，龙湖真是拼了。而上空组团号称“一房变五房”的产品到底如何，我们不妨来细看一番。

一房变五房 还蛮拼的

“N房变M房”这样的营销噱头其实早已经不稀奇了。早在灰空间大行其道的时期，几乎每个楼盘都会有诸如“两房变三房，三房变五房”等等一系列让购房者无法抵御的诱惑。当然这些诱惑却也货真价实，让购房者得到了实惠。不过随着灰空间被逐步叫停，这样的噱头也开始偃旗息鼓，更多的赠送空间不再是以独立的房间出现，而是以“半房”的形式被添加进产品中。所以，如今我们看到的大多是“两房半”、“三房半”等户型产品。

而在这样的大背景下，龙湖拉特芳斯推出的“一房变五房”产品犹如一颗重磅炸弹被扔进了市场中，一时激起千层浪，市场反响更是空前激烈。据笔者打探了解，虽然目前上空组团还未正式开盘，但是在其亮相初期便被重庆媒体和其他单位团购过半，目前剩余的100余套房源也远远无法满足购房者的胃口，办卡客户也远远超出预期数量，需求缺口颇大。

之所以能引起如此高的关注度和抢购热潮，当然与上空组团最高可以达到140%的赠送率有关，同时配以40-50余万的低总价，实得均价预计在4000余元/平方米，确实足够诱人。但有相关人士指出，在国家严控灰空间的大背景下，特别是去年12月住建部发布，今年7月1日开始正式实施的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013指导下，龙湖拉特芳斯上空组团还能推出如此大面积赠送的产品也确实足够大胆。不过也有另外的声音指出，目前重庆相关细则并没有落地，所以上空组团产品并没有超过红线。即使已经落地，上空组团产品也应该是在《规范》实施前就已经通过报建，所以也不在把控范围内。

5.1米挑高是变化的关键

43㎡变107㎡户型

50㎡上空C2户型

50㎡C2户型

46㎡变117㎡C4户型

拉特芳斯本次推出的上空组团产品的主力产品套内面积在43-50平方米之间，但是实得面积却达到了107-117平方米，其变化的关键则是在其拥有5.1米挑高空间。龙湖在其产品说明书中更是用“摒弃‘一层不变’”来形容上空组团的产品特点。在上空组团展示出的户型图上我们可以看到，在不隔层的情况下，其主力户型只能做到一室两厅，但通过隔断增加一层后，上层空间最多可以做到四房。

当然在这样对空间的极致运用下，每个功能区间的面积确实不能用“宽敞”来形容。不过由于两层空间需要购房者自己来做隔断，那么在购房后的操作选择上却显得非常自由，不一定需要做到这么极致，但一定可以打造出自己真实想要的空间。所以仅从产品本身来看，我们无法做过多的评价，毕竟其自由度非常高。

拉特芳斯的选择很高明

“一房变五房”的广告语其实并没有完全道出拉特芳斯的真实想法。回到产品本身来看，户型方正，结构紧凑，功能区间可自由定制，每个房间的面积相当，采光通风得到基本保证，隔断后两层平均层高在2.3-2.4米……等等一系列因素都在证明拉特芳斯上空组团其投资性远远高于自住性，而龙湖其实早就已经瞄准了这一点。拉特芳斯位于重庆沙区西永板块。

从长远来看，西永板块完全有能力成为重庆的高附加值产业聚集区和新的经济带，不过目前的西永板块还非常年轻，其目前聚集的产业人群还远远无法支撑区域内的楼市，西永和大学城两个首尾相连的板块的楼市存量更是常年保持重庆第一。但目前无论是西永板块还是大学城板块，楼市的同质化竞争激烈，缺乏差异性和多样化的业态和产品，无论是自住还是投资都缺少选择。而拉特芳斯恰恰通过上空组团完成了一次突围。

一方面拉特芳斯通过控制产权面积来实现低总价的轰炸，同时通过首付分期等方式，进一步拉低入住和投资门槛。同时又通过大面积的赠送空间实现功能分区的完整性，凸显性价比。另一方面，虽然上空组团是LOFT产品，是商业产权，但是依然保证了水电气三通，同时加大基础套内面积区间到40-50平方米，区别于市场上大部分LOFT产品只有20-30平方米的套内面积，通过5.1米的挑高设计后，可以实现在隔断上跃层更加自由的空间搭配。

大学城-西永板块供销存都远远高于其他板块，特别是存量（点击查看大图）

为什么我们说上空组团更适合投资呢？我们先从该产品在满足自住需求上的缺陷来分析。该产品各个户型都仅仅只保证了两面采光通风，在极致的空间利用下，不可避免的会出现黑房间；其二，当该产品被隔断成两层后，两层的平均层高预计在2.3-2.4米左右，从居住舒适度来说必然会受到严重的影响；即使是自住性需求下购买了该产品，依然是以过渡型为主，这种情况下，投资属性仍然大于自住属性。

在该产品设计之初，相信龙湖就已经考虑到了产品在自住方面的缺陷，但是依然强势推出该产品的原因就在于龙湖一定明白西永板块内的真实需求，并做过调查和研究。目前西永板块的产业人群年轻化、蓝领化，购买力和支付力并不强，那么也就是说租房需求也许大于购房需求，而上空组团房间数量上的优势也许会在租房市场上有不一样的表现。

上空组团变前变后的两个面积段都不是区域内的销售热点，但组合到一起后，也许会改变这一现状（点击查看大图）

所以无论是企业购买为员工提供住宿条件，还是投资客买下放入租房市场都是不错的选择。另一方面西永板块高附加值产业众多，而围绕在这些高附加值产业的周边微型企业更是多如牛毛，这些微型企业也许并不需要高大上的写字楼，只需要一个可容纳几个人办公的“小场地”即可，另一方面西永紧邻大学城，当然也会吸引那些自住创业的大学生，他们同样很有可能只需要一套“价廉物美”的小房间。那么上空组团的产品何尝又不是一种选择呢？

所以在这样的背景下，上空组团不仅仅能吸引“本地”投资客，更能吸引“外来”投资客。这也是为什么上空组团产品没有放在龙湖的其他项目，而偏偏降落在了拉特芳斯。