如果说三年前房地产调控初起之时，许多人还对产业地产毫无概念，而介入产业地产的开发商还被认为是地产圈中“攻坚”一族的话。反观当前的房地产业，传统住宅市场遭遇前所未有的寒潮，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象。同时，随着传统地产增长模式越来越难以为继，新城镇化的进一步深入，传统房企的转型迫在眉睫，产业地产这块“新大陆”已成为越来越多的开发商竞逐的对象。

一个场景 管窥产业地产裂变

每天清晨8点，金桥新区居民王桂芳，都会按部就班地，迎着朝阳前往遂宁合创产业总部基地擦窗洒扫，开启一天的忙碌。作为金桥原来面朝黄土背朝天的土著，现今身为保洁的王桂芳有着4套住房、1套商铺的安置补偿，这是公司白领们根本不曾料想并难以企及的。王桂芳的儿子和儿媳，则正在前往金桥产业区的厂区的路上，他们的身份，已经从农民转为了从事食品加工的产业工人。

而大家更不曾想到的是，王桂芳连同在金桥工作、就业的所有人一起，开始成为产业地产全新开发模式这个庞大产业帝国的一个微小环节。而这样的场景，在苏州，在珠三角，在京津塘，在遍及全国的数千个产业园区内，不断上演。

产业地产 谢绝简单粗暴

产业地产，2003年由业界专家率先提出，是由房企主导构建的产业价值链一体化平台。以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然、社会、经济等资源，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力、帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。某种意义上，“产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展有机结合，相互促进的商业模式。其在提升城市产业价值、产业能力、聚集人口与资本、调整经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特的作用。”

锐理中国解决方案中心总经理薛峰表示，产业地产是企业战略转型的重要方向，成功的产业地产运营商未来所获收益，应该数倍于房地产项目，包括城市基础设施建设、土地一级开发与转让、房产开发与销售以及后期运营管理带来的持续收入等四方面利润。薛峰指出，目前产业地产也存在着一些问题与困惑，土地价值发掘不足、低端重复建设与同质化、缺乏可持续发展能力、伪产业地产泛滥、软硬环境缺失、资源整合难度大、投资回收期长以及缺乏投资运营管理经验等，都是未来产业地产发展的软肋。

统合各方资源 产业地产考较能量

当下，产业地产正成为中国传统房企转型的重要方向之一。如何判断一个房企是否有优势转型产业地产?笔者认为，企业自身的资源禀赋、实业经验、股东背景、产业思维以及原有住宅商业产品已经确立的优势都非常重要，但这些仅仅是充分条件而非必要条件，必要条件是什么?是房企要确立产业地产在自己原有主业框架下的位置，以及如何平衡、整合这些不同业务，创造出更具合力的发展模式和趋势。

产业地产不是一个新的单纯的圈地理由，或者在调控和市场低谷中临时抱佛脚的急救措施，坚定的转型信念对于转型产业地产非常重要。放眼国内，有清晰成熟产业地产整理模板的品牌房企，两手之内可以数完：无非绿地、复星、招商、万通、中粮、合生创展、置信、海尔。当下，置信开始大规模通过遍及全国的政经人脉触角，深度介入产业地产整理和运营事务。仔细观察所列出的这几家龙头房企，会对上述这些关键点有更清晰的认知。

传统房企介入产业地产 四大路径可考

能够进入产业地产固然是开辟了一条新的业务线，但如果不知道如何解构完全不同于传统地产模式的产业地产，并且建立起自己独特的竞争优势，传统房企或许会沦于随波逐流的匆匆过客。

产业地产的未来，正是以产业为核心进行业务辐射，创造完全超越传统的地产、金融和信息化服务与投资业务，这将是一场具有深刻革命性和颠覆性的彻底转型。让我们来看看传统房企进入产业地产的几大路径：其一，与地方政府合作成立控股集团，这种模式的便利性在于传统房企在一二级土地联动开发，项目整体运营管控经验的积累，加上充沛资金的支撑，其与地方政府能够互相助益。一方以高度市场化的手段运作，另一方则提供政策和土地方面的支撑，只要能够在利益分配上达成中度一致，这种联姻会比较美满。典型案例：成都置信与成都市青羊区政府的“青羊总部基地模式”。

其次，与外资基金合作开发。外资基金强大的资金能力、丰富的海外阅历、畅通的退出渠道和高端的客户资源无疑是传统开发商介入产业地产强有力的助推器。反之，外资基金也十分倚重内地房企先天积累的业缘关系、本土经验和拿地能力，这种中外合资扩张产业地产的模式目前虽然不多，但前景可观。典型案例：“亿达+腾飞”的大连软件园腾飞园区。

合力大制造业 抑或单刀赴会

再次，与大型制造企业合作。全球金融危机后的制造业轻资产化浪潮，也逐渐影响到了中国制造领域，海外大型企业对厂房办公楼只租不买的习惯也开始为中国企业所学习。另一方面，中国大型制造企业由于不断的扩张而造成大量的土地资源低效利用，而主业利润的困境也迫使其急于盘活土地资产，这个不断扩大的利润地带，已经被嗅觉敏锐并积极寻求转型的传统房企所察觉。但瓶颈在于，这种取长补短的合作模式并不是一个短期可以大量复制的样本。典型案例：万通控股与TCL、汇源的合作。

第四，利用自身超强的实力和政商人脉独立进入。随着各地为保证后期税源，频繁推出以工业立项为主的综合性地块，该类地价的低廉以及产业地产的逐渐升温，让这一类产品市场一片光明。目前已经有很多传统房企尝试独立开发，尽管机会型倾向明显而且数量不多，但已经体现出其与众不同的思路和规划。但缺陷也显而易见，没有相关产业服务配套和招商布局的经验，如果再加上政策扶持的缺失和资金问题，传统房企在这一崭新领域遭遇滑铁卢的概率很大，甚至会对其他业务也产生负面的影响。成功案例：复地集团的“金石湾——上海国际化工生产性服务业集聚区”。

综上所述，在未来产业升级的大潮中，只有完美混搭运用以上策略，把握住适合当地发展脉搏的开发商，才可能成为产业地产这场“勇敢者游戏”的真正赢家。