“两会”闭幕，对于房地产市场来说，意味着在新国五条细则出台后，各地地方性细则的出台正式进入倒计时阶段。可以想象，房企们此时的心态是如何的忐忑。2013年楼市又将在怎样的基调下重新拉开帷幕？借着这个契机，在2012年成都代理市场大获全胜的正合地产正式发布2012年成都楼市年报，并对2013年的成都楼市做出了预测，同时，正合地产力邀建设部政策研究中心主任、著名经济学家陈淮教授来到现场，与成都业界共话新时局下的政策变数，并探讨房企当前战略应对之道 。

省内客户成关键
近郊板块将大热

       3月19日下午，正合地产2012年成都地产年报暨房企应变战略论坛在锦江宾馆正式开启。作为主办方，正合地产率先发布了《正合地产2012年成都地产年报》（以下简称《年报》）。虽然发布时间显得有些“滞后”，但是在年报中，为2013年成都楼市做出的一些趋势性判断仍然值得参考。

       在《年报》中，正合地产公布了多组2012年成都楼市数据，其中，正合地产顾问业务中心总经理王恒认为，在新国五条调控背景下，省内购房者将成为2013年成都楼市好坏的重要参数。《年报》显示，2012年成都楼市省内购房者比例超过了40%，比2011年高出10个百分点。正合地产判断，省内购房者的稳步增长，是2012年成都楼市上升的重要动力。然而新国五条明确了限购城市要将限购范围扩大到所有辖区，意味着成都郊区进入限购范围后，省内购房者将“无处安身”。王恒说：“从正合代理的三十多个项目来看，我们发现在省内二级城市客户中，有80%的客户是没有提供到一年社保，所以今年成都楼市成交量的涨幅取决于调控政策中关于社保这一块的细则。”

       地区研究一直是正合《年报》的核心内容，此次也不例外。在正合地产监控的区域中，王恒认为，川师大、沙西线板块将会成为2013年价格上涨较快的区域，因为这两个板块在2012年呈现出“低存高销”的态势，并且会延续到2013年。而2013年真正的热点仍然将在近郊楼市，《年报》显示，双流华阳街道、东升街道 、新都老城区、大丰，郫县的犀浦、红光，龙泉的大面等板块都将成为2013年楼市走量的热点。王恒认为，“催生这些板块的核心原因不外乎几个因素，第一是交通，保证跟市区连接的紧密性；第二是区域内的新兴产业，能够对楼市起到支撑作用；第三，这些板块是传统的近郊片区的中心区域。”而温江区域由于供地较少，将逐渐淡出楼市视野。 同时，王恒还表示，这些热点板块的利润都非常可观，基本可以实现15-20%的利润率，但不包括郫县。“虽然郫县走量较大，但是土地价格却高出近郊其他板块。”

新国五条不“新”
房地产依然是支柱产业

       除了正合年报发布会外，建设部政策研究中心主任、著名经济学家陈淮教授对调控政策以及未来楼市走向的解读成为此次活动的另外一个关注点。

       陈淮教授一登上讲台就开始“纠正”大家对新国五条的普遍认识——“新”。他认为，此次国务院推出的新国五条实际上并没有新鲜内容。陈淮说：“从调控方向来看，新的国五条延续了08、09年一直到现在对投机、投资性需求的坚决抑制，态度上没有变化。”内容上则更加没有新鲜点，“区别化的信贷政策是以往调控一直在提的，限购政策也仍然是强调了过去的规定。即使是目前最为热议的‘20%个人所得税’部分，实际上也是2006年就已经实行的，所以从这个意义上说，新国五条没有太多值得解读的地方。只不过是重新强调调控的方向，宣誓政策调控的决心，以及校正社会一些模糊的预期。”

       陈淮强调，当新国五条地方政策落实后，不要把市场的所有变化都归结于新国五条的“威力”。这是因为，在一定时间和空间内，住房需求的量是一个常数，出现了波峰就必然出现波谷。“新国五条出台前期，某个地方成交火爆，新国五条出台后，该地区成交遇冷，你不能说就一定是新国五条显效了，或许只是前期集中消化了需求，后期必然就会导致成交冷清。”

       另一方面，陈淮认为房地产调控政策是合理的，并且在未来很长一段时间内都将成为常态。“在今后一个很长的历史时期，中国的房地产市场仍将处于供不应求的绝对短缺状态，我们还需要盖很多房子，来满足刚性需求，杜绝投资投机性需求则要靠调控手段。”同时，陈淮坚决认为在未来二三十年内，房地产行业仍然是国民经济的支柱产业。

       陈淮表示，从宏观层面看，未来5-8年城市化进程和在城市化进程中形成的城市固定资产的规模、速度和质量决定了国民经济的规模、速度和质量。“国民经济的物质基础雄厚，各个产业的国际竞争力很强，我们国民经济的发展质量就好，结构转型才能真正实现。”其次，房地产行业是解决城乡分割，城乡发展差距和收入差距的有效手段，“我们要想让中国成为世界一流的强国，必须要完成一个历史赋予的重托，把我们从大一个多数人住乡下的民族，转变为大多数人住城里的民族。”从微观来看，房产已经成为老百姓生活水平提高的重要体现。“老百姓已经走出了以吃饱饭穿暖衣服，衣食有余的阶段，他们不仅要求增加收入，还要增加财产，而房产就是最直接的表现。”

       最后，陈淮希望大家不要低估过去十年调控的积极作用，正是这些调控措施矫正了市场发展的方向，调整了需求结构。但是，陈淮也认为，前边的多次调控政策是对楼市采取的“硬对抗”手段，没有和改革相结合，没有真正的触及到问题的根本。在今后的楼市调控中，这是需要直面的问题。

       陈淮在公众场合给大家留下的印象是，敢说、会说，博古通今，妙语连珠，在昨天的正和年报发布会上，陈淮教授无论是在发表演讲的环节，还是在与现场听众互动的时候，都保持着他一贯的风格，引得现场掌声不断，笑声不断。在发布会的间隙，锐理地产网还与陈淮教授进行了面对面的对话。陈淮教授的独家专访即将上线，敬请大家关注。