8月13日，成都市国土局将以拍卖方式出让金牛区天回镇街道万圣社区（金牛区天回镇街道万圣社区1、4组）地块，地块面积142.59亩，起拍价2647元/平方米。

根据地块所在位置以及和周边两公里范围内成交地块价格进行比较后可知，该地块的起拍价略高，在什么价格范围之内该地块才有利可图呢？开拍前先看看锐理对该地块的专业价格测算。

地块平整 商业占比10%

该地块位于纵二线南端以西，横三线东段以南，从锐理地产网土地栏目预供应土地详情中可以看到，目前该地块已经平整。

地块位于纵二线南端以西，横三线东段以南

金牛区天回镇街道万圣社区1、4组地块已平整

金牛区天回镇街道万圣社区1、4组地块实景图          

按照周边地块查询，该地块周边两公里范围内仅成交过两宗地，包括四川家益房地产有限公司以楼面地价1900元/平方米拿下的新都区大丰街道高家社区7组地块，和保利以楼面地价1025元/平方米拿下的新都区大丰街道办事处高家6、7组，太平7、8组地块（保利城）。本次出让地块周边的交通、商业、教育等配套还未同步，加上商业占比仅有10%，再参照周边地块的成交价格来看，该宗地2647元/平方米的起拍价不免令人担忧。

而且地块所在板块内有绿地城和保利城两大项目，从地价来看，保利和绿地所拿地块有明显优势，利润空间也更大。再对比周边配套，保利城和绿地城所在位置除自身商业配套外，还有优品道和银泰等品牌开发商做商业后盾，但该地块周边的商业明显不足。

成交价格打“擦边球”？

土地基础指标

土地投资估算

土地收入估算

土地价格预测（点击查看大图）

将该地块周边的住宅、商业、停车位的均价带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在3339元/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。若楼面地价高于3339元/㎡，则相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

将该地块的起拍楼面地价为2647元/平方米带入测算模型，则利润率在17%左右，但是从该地块所在的位置及周边地价来看，该地块如果有溢价则利润空间将进一步降低，所以底价成交的可能性较大。

地块相关须知：

一：竞得人应在签订合同之日起 6 个月内动工建设，从动工建设之日起2 年内竣工并投入正式运营。

二.地价款支付

1.签订《出让合同》1 个月内支付地价款的 50%；

2.签订《出让合同》3 个月内支付地价款的 20%；

3.签订《出让合同》6 个月内支付地价款的 30%。

三.宗地未打围部分由竞得人自行负责打围，并承担相关费用；宗地内的规划道路，由竞得人按规划要求承建并承担相关费用，道路建设与项目建设同步竣工；宗地北侧、东侧、西侧未形成的三条规划道路由金牛区人民政府计划于 2014 年 12 月建成；宗地内水源有接入口，宗地内的燃气、通讯线路等由金牛区人民政府在 2014 年12 月完成。