2012年9月，华润以5110元/㎡的楼面地价从万科、保利的围堵中抢下了锦江区成龙路北侧四川师范大学以西、万科花园以东地块，目前已打造成华润幸福里。时隔两年后，该区域再次放地，这宗小地块是否会出高价呢？先来看看地块情况。

成龙路旁的小地块 内部有土方

锦江区三圣乡花果村2、4组地块位于静缘路以北，成龙路以西，地块西侧是省农科院，北侧挨着加油站，在地块与加油站之间还有一条南支三渠。目前，地块内部被种上了玉米，且有较高的土方，在地块与成龙路之间呈坡度状。

地块位置图

地块内部

地块南侧的四川师范大学附属第一实验中学

地块对面，成龙路的另一侧是万科城市花园和华润幸福里项目

地块北侧的南支三渠

从位置看，该地块还是有一定的诱惑力，除了多条公交线路外，该地块旁还有正在修建的地铁7号线，进城或者出城的交通都较为便捷。而且地块所在位置发展较为成熟，周边两公里范围内有万科、华润、国嘉、新希望、中国铁建、绿地等品牌房企的项目，与地块一街之隔就是华润幸福里和万科城市花园。区域的发展较为成熟，汇集了大量的人流。

板块去化快 新地块有市场

根据锐理数据监控显示，近一年内，成龙路-三圣乡板块的供应量为63.73万方，成交量为81.2万方，需求远大于供应，说明该板块的活跃度极高，对购房者有极高的吸引力。如果只看地块周边，则仅有华润幸福里一个竞争对手，情况比较乐观。

近一年成龙路-三圣乡板块住宅供求

该地块配套中最值得一提的是教育配套，除了有四川师范大学外，地块周围还有四川师范大学附属小学，四川师范大学附属中学(高中部)，四川师范大学实验幼儿园(川师附小幼儿园)以及金苹果国际幼稚园，完全可以实现教育一条龙。该区域也成为一些想买学区房的购房者首选区域。

一街之隔不同命 地块自身条件不佳

该地块所在位置的交通和配套都较为理想，但苦于地块本身条件不佳，地块所在的一侧与万科城市花园所在的一侧发展有天壤之别，万科城市花园所在一侧有住宅、临街商业、学校、社区医院等，但是该地块所在一侧的周边仅有街道办、省农科院和加油站，环境并不理想，而且该地块面积小，难以带来较大的改变，所以仅能蹭成龙路另一侧的配套。再加上10%的商业，注定了该宗地的价格难高。

成交价不破5000 较为理想

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在5000/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于5600元/㎡，则相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

最终该地块的成交价会有多高呢？今日10点土地拍卖现场揭晓！