2013年3月19日，借着正合地产2012年年报发布会的机会，国家建设部政策研究中心主任、著名经济学家陈淮教授来到成都，与成都业界共话新时局下的政策变数，并探讨房企当前战略应对之道。锐理地产网也在发布会的间隙，与陈淮教授进行了一次难得的对话。

       在与陈淮的交谈过程中，同样可以感受到他清晰的思路，缜密的逻辑，出口成章的口才。一点都感受不出来坐在你面前的是一位年届六旬的老者。陈淮对楼市政策的把握，对中国经济的理解不但深刻，而且有自己的独到见解。在与他进行一番快速攻防转换的对话之后，你很难再去指责楼市调控的错与弊，因为即使到今天，陈淮仍在孜孜不倦地追求突破如今政策的局限，研究政策与改革的良性循环。

调控更尖锐 但效果不佳

       就像一个人得了病，发烧了，结果大夫只给病人吃退烧药，第一天烧退了，第二天又烧起来了，就加药，国产的不行吃进口的，长此以往不去涉及病根，最终病情会恶化。

       锐理地产网（以下简称“锐理”）：能简单说下，此次新国五条与以往的调控有什么不同么？

       陈淮：内容上，几乎没有不同。依然是差别化的信贷政策，依然是限购。

       锐理：那20%的个人所得税的政策呢？

       陈淮：20%的个人所得税政策不是今天定的，2006年就已经制定和实施，只是当时实际执行过程中，由于这样那样的问题，或者是在征收中存在些实际难以操作的部分，相当多的部分实行了简易税费。比如说，政策明文规定难以评估原值的可以按出让价全额的1%—3%征收。这个可以由政府决定。新国五条只中20%的个人所得税不过是重新强调政策调控的方向，宣誓政策调控的决心，以及校正社会一些模糊的预期。

       锐理：那有没有办法破解20%个人所得税的办法呢？

       陈淮：原价卖。（笑）

       锐理：那最终20%的个人所得税就会以房价的形式转嫁到购房者身上。

       陈淮：转嫁的问题存在也不存在。说存在，是因为在卖方市场，卖方涨价把税负向买方转移的几率大。但是说它不存在呢，实际上无论用什么样的报价方法都不存在。比如说我要一百万，剩下的都你交，和我要120万，税负我交是一样的。有两个人卖相同的房子，相同的地域，甲说我的房子含税价120万，乙说我这个房子居住5年，唯一自住住房，政府免个人所得税，乙会不会只卖100万呢？肯定不会！只要买方能够支付120万，同样含税价也要报120万。实际上甲和乙的比较中，不管用哪一种报价方法，税负本质上还是买方承担的，最终成交价取决于买方的需求能力和果决性。

       锐理：您说了，新国五条在内容上没有变化，那在调控的本质上有没有变化呢？

       陈淮：内容上也不是一点变化都没有。比如说，限购区域的全面扩大，要求限购城市把限购范围扩大到所有辖区。无论政策怎么变，都是在强调政府调控的决心，对投资性、投机性需求的抑制越来越坚决，政策指向越来越明确，越来越尖锐。

       锐理：为什么我们要坚持限购？

       陈淮：限购不仅是抑制投资性投机性需求的。中国动辄就是一千万、两千万人口的城市，城市大了以后城市带来的集约效应就显著降低了。人们为什么往城市集中？因为可以共享很多资源，带来规模的经济增长。到人口到了一定的规模，人口再继续增加，这个集约效应就是负数。你无论怎样增加道路交通也改善不了拥堵。所以在一定程度上，限购又多了一个目标：抑制大城市，适度地支持省会城市的发展，以及促进三线城市的扩张。

       锐理：那么十年来，调控政策有没有取得成绩呢？

       陈淮：不要低估过去十年房地产调控的积极作用，它们在矫正市场发展方向、调整需求结构以及稳定房地产行业发展规范、帮助房地产业的发展规避可能受到的金融风险的影响。但是在过去一些年总体来说，我们的房地产政策也面对很多不足和缺陷，急需要进一步完善和矫正。

       锐理：有什么样的缺陷呢？

       陈淮：调控政策被动性、滞后性非常明显，调控政策始终是在市场出现波动后的被动应对，滞后始终明显，这使政策的意义大为失色。政策的成本很高，效益不高。其次，我们的政策和市场的对接上采取了硬对抗的简单模式。什么叫硬对抗呢？小孩长大的过程中很难保证行为、思想没有一点出格出轨，父母管教得以鼓励表扬为主，如果靠打屁股这种硬对抗方式，结果可能适得其反。我没有听说家长靠粗暴的手段能培养出最优秀的孩子。政府和市场也应该是这样，顺势而为，你来我往。最后，调控没有和改革相结合。不管是“国几条”，到今天，我们很少就原有旧体制和旧制度进行改革，而是在简单的抑制供求方面进行调控，但是真正影响供求关系的，影响到市场走向的，影响到产业健康发展的领域几乎没有作出过多少制度性的调整和安排。就像一个人得了病，发烧了，结果大夫只给病人吃退烧药，第一天烧退了，第二天又烧起来了，就加药，国产的不行吃进口的，长此以往不去涉及病根，最终病情会恶化。

房价没有上涨 只是房子不一样了

       你把一个姚明和一个潘长江放在一起，平均身高是1米78，你把一个姚明和两个潘长江放在一起，平均身高是1米68，平均身高降低了，但是这种平均数的降低不是通过降低每个个体的身高的方式来完成的。实际上呢？姚明和潘长江的身高并没有变化，只是他们的组成比例不一样了。

       锐理：新国五条能平抑房价么？

       陈淮：我不喜欢“国五条导致房价涨跌”的理论，我不喜欢这种形而上的看法。这一个多月，或者过去几周内成交量火爆，或者是下跌了，说你看国五条有效了，未必！我们看到的统计出来的房价、成交量的变化都是一个结构性的变化。就如同你把一个姚明和一个潘长江放在一起，平均身高是1米78，你把一个姚明和两个潘长江放在一起，平均身高是1米68，平均身高降低了，但是这种平均数的降低不是通过降低每个个体的身高的方式来完成的。实际上呢？姚明和潘长江的身高并没有变化，只是他们的组成比例不一样了。

       锐理：但是房价确实有涨跌。

       陈淮：成都还有5000元/平方米的房子么？

       锐理：有，在郊区。

       陈淮：那在我看来，成都的房价实际上并没有涨，只是5000元/平方米的房子从原来的市中心转移到了郊区。涨价的部分是时间，10年前，你在市中心花5000元/平方米买了一套房子，上下班只要半个小时。十年后，这个房子值10000元/平方米，5000元/平方米只能在郊区买房子，上下班要2个小时。那么5000元/平方米就是1个半小时时间的涨幅。

       锐理：按照您的意思，买房子就一定会赚钱？

       陈淮：房地产的买卖投资从来和股市是两码事。房地产从来不是用高抛低吸来获利，你一百万买了套房子，卖150万，你是赚了50万，但是你100万买不到原来的房子了。这不是倒腾服装，你在广州以80、90块钱进货，在成都卖120、130元，然后你可以再去广州重新买80、90块的服装，然后再来卖，但是房地产不行。

       锐理：但是房产依然是保值的首选。

       陈淮：保值有一个前提，将来有人愿意从你这儿以同样或者更高的价钱买走你的房子。通货膨胀是一个市场共同面对的风险，包括政府，包括企业，也包括个人。但是政府没有义务保证让你买了房子后一定增值。如果大家的收入水平和财富水平是一样的，大家都买房子，想以后保值增值卖给别人，谁来当这个买主？

房地产发展的每一个阶段都不能省掉

       如果你没有17、18岁非常能吃的阶段，你无法成为今天的你。你有今天的成绩并不是因为你曾经吃得多，但是离开那个阶段，你也没有现在这个成功的状态。

       锐理：调控政策什么时候会终结？

       陈淮：政策什么时候停止的问题，我希望不要再问了。在今后一个很长的历史时期，中国的房地产市场仍将处于供不应求的绝对短缺状态，我们还需要盖很多房子，房地产也仍然是国民经济支柱产业，我始终认为这个在未来二三十年没有太大的变化，房地产作为国民经济的支柱产业并不是带动多少行业，并不仅仅是如此。

       锐理：还意味着什么？

       陈淮：未来5-8年，国民经济发展的规模、速度、质量，取决于城市化进程和在城市化进程中形成的城市固定资产的规模、速度和质量的累积，规模越大，速度越快，质量越高，国民经济的物质基础越雄厚，各个产业的国际竞争力越强，我们国民经济的发展质量就越好，结构转型才能真正实现。

       房地产作为支柱产业的第二个理由是，我们要想让中国成为世界一流的强国，必须要完成一个历史赋予的重托，把大多数人住乡下的民族，转变为大多数人住城里的民族，没有这一个转变，我们永远是一个落后的农业国，永远处于城乡分割，城乡发展不平衡，收入差距巨大的局面。

       第三，我们在未来的发展过程中，老百姓已经走出了以吃饱饭穿暖衣服为主要生活目标的阶段，他们不仅要求增加收入，还要增加财产，不仅要有收入，而且要有私人的存量资产。实际上房地产业的需求并不仅仅是住房本身在改善，而是让越来越多的群体加入有产一族。房地产业正在成为我们社会生活改善、老百姓生活水平提高重要体现的方面，“衣食住行”，衣食满足以后住行又成为我们的目标。

       最重要的一点是，房地产业是推动改革最重要的行业力量。当前中国经济体制改革向市场经济转变需要突破的瓶颈，绝大多数都和房地产密切相关。比如说土地制度，收入分配制度，中央和地方税务方面的调整，以及打破垄断等。中国过去三十多年的改革没有一项改革是哪一个高瞻远瞩统揽全局的人设计的，都是有危机和挑战，我们在应对这些危机和挑战中不得不对原有的惯性作出调整。我想房地产业也是一样，因此不管你是愿意还是不愿意，你是赞美还是诅咒，你是承认还是不承认，房地产作为国民经济支柱这个地位恐怕是难以改变的。

       在全世界，没有一个国家依靠一间房子迈入了现代化，但是也没有任何一个国家能够跳过大规模建设完善城市固定资产基础设施而成为了强国。打个比方，如果你没有17、18岁非常能吃的阶段，你无法成为今天的你。你有今天的成绩并不是因为17、8岁的时候吃得多，但是离开那个阶段，你也没有现在这个成功的状态。