前两天还是流火三伏天的长沙，立秋后迅速凉快下来，和反常的天气一样，长沙楼市半月之间从松绑限购到救市，速度同样快到令人应接不暇。

8月11日，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称“湘五条”)，明确规定政府将回购普通商品房用于保障性房源、异地购房者可申请公积金贷款、住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面的规定，促进湖南省房地产市场平稳健康发展。在福建之后，湖南接过了刺激楼市的大旗，全国楼市为之侧目。

棚改救市两不误

“湘五条”中最引人遐想的，莫过于明确规定政府回购普通商品房用于保障性房源，且“各地可以结合本地实际制定具体实施办法”这一条。

用回购商品房作为保障安置房的本意，旨在打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。据统计，以长沙为例，目前正在实施的棚改项目143个，预计改造8.67万户。若这些需求直接转化为商品房需求，能够消化长沙市场近千万方的存量。

目前棚改是各个省市的重点工程，国家开发银行会也设立了专为棚改项目提供资金的住房银行，大面积的棚改在可以预见的将来都是国策。2015年长沙及各地市的棚改工程相比往年只会有增无减，“湘五条”下的棚改需求可以直接体现在商品房的去化上。

或许更加隐晦的一点利好是，“湘五条”规定政府回购的商品房房源，作为安置保障，将被纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策。而选取商品房源做保障房的标准目前仅有面积这一项指标，充分给予了地方“结合实际操作”的空间。

当然并非所有的楼盘都将是政府回购的目标，湖南省住建厅接受媒体采访时也表明了只有在一定面积范围内的中小户型才能作为保障房源回购。只不过，在“法无禁止即可为“的宏观指导下，长沙配有50-90平方米中小户型的楼盘的比例或许会不可避免的增加。

导流地市购房者

“湘五条”的另一大救市措施是，解禁异地公积金贷款购房。

异地公积金贷款购房曾在2013年短暂实施过，不过由于一纸“公积金新政”便遭夭折。此番解除异地贷款购房的限制，也是为了起到增进购房者流动，促进省内商品房交易的作用。

不过，在湖南省其它地市看来，解禁省内异地公积金贷款，其实是变相导流地市购房者上长沙买房。“根据去年短暂放开的经验，绝大部分的异地公积金的贷款都是在地市存款，到长沙买房。”一位地市公积金中心的工作人员如是说。

这种现象符合目前湖南单核心城市的格局。在经济、政治、教育的资源配在省会高度集中的湖南，长沙的房地产市场无论是从成长性还是抗压性方面都要明显优于地方楼市。公积金异地贷款放开后，更多的将是引导地市的购房者到长沙置业。

不过，前述工作人员还表示，这次出台的解禁公积金异地贷措施“有点急，没有完全取得地市公积金的认同。”

扶持优质项目

“湘五条”刺激市场的第三个举措是对住宅产业化项目进行重点扶持。

“湘五条”第三条规定，信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目，资本金监管比例减半。建设项目总投资达到25%以上的项目，施工进度达到正负零(即主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候)，可办理《商品房预售许可证》。从效果看，对政府认定的项目给予资本金减免，提前发放预售证，可以部分减少开发企业的压力，加速资金的回笼。

其实，长沙对开发企业的资本金比例优惠早已实施。自2006年起，长沙市住建委就开始对长沙的优质开发企业每年进行评定。获得金牌称号的企业享受减免资本金，预售审批流程走绿色通道等优惠政策。减轻企业负担，加速资金流动，促进楼市成交是这次“湘五条”刺激的着力点，也是地方政府托市升级的惯常做法。

综合“湘五条”的各项条款来看，刺激楼市特别是刺激长沙楼市的意味十分明显。从松绑禁限购到实施刺激，仅历经半月，转变之快也显示出地方政府托市的思路酝酿已久。并且，从力度看， “湘五条”其实已经超越了微刺激的范畴，未来可能成为其它库存较高的二线城市仿效对象。