随着中国城镇化进程的进一步加快，已发展进入第四阶段的中国产业地产也迎来了新的历史机遇，目前，产业园向产业城市蜕变的潮流已经来袭，产业地产也彻底告别“萝卜不洗泥也能卖出去”的时代。摆在运营者和开发商面前的问题是，在膨胀期所探索积累的各种“技能”是否依然够用?如果不够，还需什么样的全新“技能”？

30多年，国内产业地产发展经历四个阶段

国内的产业地产发展，约从1979年开始，期间共经历了四个比较明晰的阶段。1979-1985年为探索阶段，这一阶段中国开始改革开放，在国际事务中参与国际分工，产业地产的发展主要集中在珠海、深圳等沿海经济特区，产业地产项目直接由政府运作；1986-1991年为起步阶段，这一阶段，全世界范围内兴起一股新技术浪潮，国际上开始扶持高新技术企业的发展，这时，中国的产业地产发展仍集中在沿海经济特区，但产业园区从单纯的大批量物质生产基地进化为具有较高技术附加值的产品生产基地。

1992-2000年为中国产业地产发展膨胀阶段，这一阶段受邓小平南巡讲话的背景影响，掀起了一股国家工业园的建设热潮，产业地产发展的城市也扩展到了中西部地区，这一阶段产业地产项目爆发式增长，数量庞大但水平参差不齐；2001年至今为中国产业地产的整顿升级阶段，这一阶段随着中国加入WTO以及国家经济和产业政策的调整，产业地产的发展也随之进入调整期，产业园区在功能上由传统意义上的单一配套转向复合功能设计，运营方式上由原来多类别科技领域的叠加转向专业化的研究开发。

在国内产业地产发展的四个阶段中，前两个阶段的产业地产主要集中在沿海开放城市，以纺织、化工、煤炭、钢铁等产业为主。污染严重、资源浪费严重，走的是依靠人力和资金密集型的工业发展路径。

中国产业地产的质变发生在进入产业地产膨胀期后，这一时期，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业等多种类型的产业地产项目。诞生了不少成功项目，如张江高科技园区、上海金桥出口加工区、深圳天安数码城、海尔工业园、苏州工业园等。这些成功项目的开发者、运营者们不断尝试着“新技能”的探索，推动了中国产业地产开发和运营水平的全面提升。

求索之一：从政府主导到企业主导

我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。在传统产业地产项目中，政府往往扮演着开发商的角色。容易产生缺乏灵活性和创造性、活力不够，容易导致机构膨胀、政企不分等问题。

而在政府支持，企业主导的开发模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。这种模式即充分发挥政府的指导性，同时也发挥了市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。

苏州工业园就是这种模式下的成功项目。其在园区开发和管理体制上，中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD）是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。管委会是园区的管理主体，初步形成了“精简、统一、效能”的服务型政府和“公开、公正、公平”的市场秩序。成为中国最先坚持以市场化、企业化运作，最早实现盈利的园区。

求索之二：企业从园区建设者到园区管理、运营者

政府支持，企业主导的开发模式下，企业的角色由单纯的进驻者、建设者转变为园区的管理者、运营者。自身的能力也得到全面提升。比如建设苏州工业园的开发者，引入新加坡经验，采用配套发展先于产业和住宅发展的开发模式，推出居住商业配套邻里中心，并专注于“居住区商业中心”的开发运营。不仅推动了园区基础设施与生活配套的同步建设，更重要的是直接带动了园区房地产业的迅速发展。

求索之三：从单一配套到发展复合功能设计

最早，国内的产业地产以生产基地为主。一般是大型企业进驻并自主开发，通过其影响力带动上下游企业加入园区建设，这种模式只是大型企业为了自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、经济发展的作用和影响还比较有限。当进入产业地产膨胀期后，大量特色工业园、科技园、IT产业园、创意产业园的产生将中国产业地产的发展模式推向了新的阶段。

比如于1990年建立的天安工业园，最初主要是以传统加工制造企业为主的园区。1999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变，定位为中小企业发展加速器。经过20多年的发展，如今，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，并创造性地将园区分为城市型产业园、生态型产业园以及主题产业园，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，实现产业升级，推动区域的城市化、工业化和现代化发展。

求索之四：从单纯卖房卖铺到全面资源整合

在传统产业地产阶段，投身于产业地产的开发商盈利模式主要以建造并销售房地产项目获取利润为主，运营商则以专业服务赚取租金和管理费。海尔工业园则另辟蹊径，走出了与传统产业地产与众不同的环保旅游产业之路。

1999年，作为中国最大的家电企业，海尔集团提出工业旅游的概念， 他们专门成立了海尔国际旅行社、在原有园区基础上，兴建了海尔科技馆、开放园区工业园，并在园区车间规划了专门线路，配备了专门的讲解队伍。现在，海尔的工业旅游已经形成了完整的旅游产品链条，设计了多条旅游线路，把购物、参观、交流、娱乐融为一体，吸引了成千上万的中外游客。带来了客观的广告效益和经济收益。