2014年全国多数城市房价尽皆阴跌不止，时至8月，包括成都在内的一些城市甚至放宽限购“救市”。然而“预言帝”任志强却称，房价未入下行通道，认为用一两个月的数字证明楼市已经进入下行通道，证据不充分。而实际上，上半年因市场成交量缩水，住宅市场的基调是供应放缓，去库存过程历经艰难。

锐理数据统计，无论主城区还是郊县，开发商都放缓了推盘节奏，大成都商品住宅供应面积环比、同比降幅均在40%以上，以去库存为主。1至7月，大成都商品住宅市场成交12.8万套，成交面积为1197.3万平米，同比下降19.3%、22.4%。大成都商品住宅供应面积环比、同比降幅均在40%。可以观察到，4月起，成都楼市即进入了下行期，成交均价与成交量均出现一定幅度下滑，加之受信贷政策收紧的影响，房贷门槛提高，贷款成本增加，购房者观望情绪更浓。

认购持续走低 市场明显低迷

从供销走势来看，2014年截至7月，大成都1、4月份供销比在1.1以上，其他5个月均低于1，整体供销比为0.7，楼市变现乏力。1-7月新开盘项目只有231批次，低于往年同期，开发商观望情绪同样浓厚。开盘认购率同期也是持续走低，7月取消限购效果明显，但若只放开限购，不取消限贷，市场仍然不会回暖。

值得关注的是，尽管供需两端都出现了疲软迹象，但上半年成都住宅市场价格走向呈小幅震荡态势，3月后价格整体回升，6月回归至年初水平，并未出现明显的价格大幅下跌现象。

问题出现了，在市场一片阴霾的情形下，为什么成交价格却没有展示出显著的下行态势？为此，我们针对性的分析和研究了2014年上半年的成交数据，并对典型项目和区域进行了实地调研，发现成交数据的结构性差异是造成上述现象的根本原因所在。下面我们以最为常见且也最为核心的两个维度（即城市空间维度、产品结构维度）来剖析2014年上半年住宅价格走势现象。同时有助于我们回答以下两个问题：到底是全成都的房价都在降，还是说某些区域在降，某些区域没降？到底是成都所有类型的住宅产品都在降，还是说某些产品在降？某些产品没降？

痛点一：主城区价格企稳 郊区县圈层价格走低

对不同城市空间层级的价格走势分析表明，2014年上半年的成都住宅市场价格未出现大幅降价现象，价格下行主要出现在郊区县圈层；同理，主城区市场价格虽有震荡，但整体价格走势并没有出现大幅松动。

痛点二：精装豪宅价格坚挺 普通住宅滑坡甚大

精装及豪宅类产品因其产品类型的特殊性，在价格变动水平上区别于普通住宅产品。从精装及豪宅类产品、普通住宅产品两个方面去考察2014年上半年的住宅市场价格走势，同样有助于增强对价格走势现象的理解和判断。

借助上面两图我们可以发现，大成都范围内普通商品住宅1-6月份备案价格整体呈下降趋势，最高降幅为445元/平方米。精装、豪宅价格1-6月份保持平稳态势，波动较小，整体略微上涨。精装&豪宅类产品上半年成交面积占整体成交面积的7%，而成交总额却占到总体成交额的12%，由此可见，尽管精装豪宅成交面积不大，但金额比重高，因此，能够对整体的成交均价产生较大影响。正是由于精装豪宅价格的坚挺，使得大成都住宅市场上半年的备案价格没有出现大幅下滑。

据业内人士透露，成都限购放开后，之前销售过但没有备案的楼盘在近期依照原来的销售价格进行了备案，在一定程度上拉高了整体的备案价格，与降价项目冷热相抵，这也是导致备案数据没有出现下降的原因之一。而从刚需购房者角度来看，却会感觉到市场价格在跌。

痛点三：销售以价换量 价格明升暗降

按照上半年成都住宅市场的项目价格变动情况，大致可以将具有泛降价现象的项目分为两个主要类型。其一是以价换量型，备案价格具有400-1000元/平方米左右的降幅，降价前后价格相差明显；其二是营销促销型，备案价格无明显变化，但根据销售案场实地调研，发现有明显的优惠促销政策，如赠送车位、物管费、团购打折、零首付等附加条件，进行变相降价或明升暗降。

总体上看，以价换量型项目价格具有一定幅度的松动，以降价来实现走量。但这类项目总数有限，无法代表市场的主流方式。同时因为价格降幅有限，因此对整体市场的价格走势影响也十分有限。

反观营销促销型项目，数量远高于以价换量型项目，代表了市场的主流做法。除上表典型项目外，成都市场近一半的在售项目都有较为明显的大力度营销促销活动，总体优惠力度较往年更大。该类项目在大力度优惠促销、吸引客户的同时，表现在账面上的价格并未明显松动，甚至略微上升。可实际上同样进行了降价。

痛点四：红光、永宁、华府 三板块惨淡蹒跚

从上半年区域板块供应、销量、存量数据分析，以下板块的去化能力比较堪忧，成为了销售的高危区域。红光板块在各大板块中一直显得比较冷清，在2014年上半年的统计数据中，这里的新增供应量为53295.03平方米，成交备案为40269.95平方米，而存量竟然达到了127138.89平方米。这已十分明显地反映出该板块的去化能力相当弱，配套跟不上，板块热度低等弱势造成了房源难以出手的窘境。永宁板块上半年40572.1平方米新增供应，销售备案仅为22912.76平方米，目前的存量高达129776.56平方米，这一数据同样让人对该板块的去化率堪忧。该板块以别墅为主要产品，受别墅整体市场走低的影响，此区域的销售面临了难题。

华府板块在2014年一共17个项目在售，按照年初制定的销售目标进行推算，该板块今年在售项目总销售金额约为126.5亿元。如果按照华府2013年备案均价6129元/平方米进行测算，板块内房企如果要在2014年完成126.5亿元的年度销售任务，1年之内，华府板块内备案销售面积须实现近250%的增长。然而，现在行情之下，完成上述任务近乎天方夜谭，该板块不得不面对惨淡的现实。目前板块配套严重缺乏，人气匮乏，行销泛滥，如何走量已经成为困扰众多开发商的难题。

金九银十将至，市场“痛点”如何击破？

即将进入9月这一传统的销售旺季，豪宅项目如何稳中求胜，刚需项目又如何止跌回升，无疑将是近期业内人士探讨的核心话题。在这个关键而敏感的市场节点，锐理地产网将推出一系列典型项目的研究案例，以期给业内朋友提供更有实战意义的参考。

从1~7月的市场表现来看，精装豪宅的价格表现异常坚挺。尤其在限购政策松动之后，豪宅市场的客户需求正在发生着微妙的变化，下一阶段的市场走向更具悬念。有业界人士表示，限购取消之后，原本观望情绪较浓的改善型购房者，价格需求弹性会降低，但会更加注重产品品质自身，对于居住属性的强调或许会超过投资属性。那么，在市场“精分化”的当下，诸多精装豪宅如何抢占限购取消之后的市场空间？我们在稍后推出的项目研判中，将根据产品类型选择多个市场表现抢眼、客群定位精准、营销手法独到的精装项目，进行深刻剖析。

本系列首个项目剖析近期上线，敬请期待。