日前，万通经历了一轮董事大调整，一时间有媒体传言“冯仑将卖掉万通”，导致8月11日，万通称“为了避免本公司股价的异常波动，保护投资人的合法权益”发布停牌公告。种种迹象表明，此番董事调整与紧接着的停牌之举，或与冯仑正推进的“立体城市”项目相关。

作为一个不到40亿规模的老牌房企，万通今年的业绩同比下滑超过50%。在国内房地产行业从黄金时代转向白银时代的过程中，擅长创意却业绩不佳的万通，是否有望通过立体城市，迎来“弯道超车”的新时机？

营收逐年递减，转向加速建立体城市

作为2000年就上市的较早发展起来的中国房地产企业，万通地产去年仅卖了33亿，就销售规模来讲距离国内二线房企还有很大距离。2014年半年报显示，1月份-6月份公司实现营业收入3.37亿元，同比下降52.43%；实现净利润4837.23万元，同比下降59.83%；每股收益约0.04元。

万通表示，业绩下滑与房地产行业整体增速下降的市场大环境相关。数据显示，2010-2013年万通的营收分别为36亿、48、41和33亿。从2011年开始，营收逐年递减。此前曾有业内人士将业绩不佳归罪于前董事长冯仑，认为是其“多说少做”，“理想主义”导致的结果。

目前，针对万通高管更换、股权重组等事件，有媒体报道称这是因为冯仑要集中精力做“立体城市“。对于这一传闻，有投资人表示，新力量入场有望扭转万通业绩下滑局势。

立体城市是2009年冯仑提出的新型城市建设计划，截至2013年，未有立体城市项目开建。近日，在立体城市与万通自由筑屋西安新闻发布会上，针对即将在西安西咸新区建设的立体城市·新渭城项目，冯仑评价：“当年是先锋，今年刚刚好”。

冯仑口中的“立体城市·新渭城”，规划核心开发区面积1.57平方公里，总建筑面积500万平方米，投资总额约300亿元，将在7年时间内，打造一个容纳8万常住人口的微型城市。

先锋成先烈，成都立体城搁浅三年

据悉，西安立体城市项目已进入实质性建设阶段。而3年前，万通计划在成都建立的首个立体城市，却作为“先锋”而牺牲了。

2011年年末，北京万通立体之城投资有限公司与成都市双流县正式签署了“天府生态健康城”投资合作协议。当时，这一被视作万通首个立体之城的项目，选中天府新区紧邻麓山国际项目的高饭店村。

当时公布的成都“立体城市”包括1.3平方公里的城市核心区，以及周边4.5平方公里的绿色田园产业带，能容纳10万人口。据称，这将是一个在20层楼居住，30层楼打造花园，40层楼做酒店大堂，50层楼顶做个西红柿农场的集约型、新城镇化的模型。

有业内人士分析认为：立体城的盈利模式就是作为土地一级开发商，熟化土地、规划和概念打造，把土地转让给二级开发商，得到土地开发环节的溢价。此外在自留开发项目中，还能得到住宅或者办公产品出售时的溢价等。

据万通当时发布的成都立体城基金路演说明书称：成都立体城市项目的土地成本可能仅为240元/平方米。预计土地出让价格则能够达到1900元/平方米。如此测算，仅土地出让即可有99.15亿元的收入，去除土地成本后的毛利预计可达44.5亿元。

截至2013年初，该地块仍未出让给万通。业内认为，大规模拿地的风险、加上规划难落地等等原因，导致万通欲在成都双流打造的立体城市项目，难产三年后，就此搁浅。

西安遇上“刚刚好“，停牌或为推广

今年6月，万通健康立体城选址郑州经开区，冯仑与郑州市经开区政府领导、中建(郑州)城市开发建设有限公司董事长贺海飞，共同签署《郑州万通健康立体城项目投资框架协议》 。冯仑表示，“立体城市得到了政府和市场的双重支持，发展非常顺利，除了大家知道的西安、温州、郑州项目之外，力争今年再新增3-4个城市，使立体城市项目增至6-7个。”

资金方面，冯仑曾向媒体表示立体城投资管理公司与上市公司万通地产是不相干的，除去万通立体城自己的直接投资，该项目还将包括一些基金投资，还有一些其他的上市公司、银行，形成多种多样的财务组合。据报道，立体城市的投资人颇为强大，除了三个大股东冯仑、新希望集团刘永好、鼎天资产管理董事长王兵之外，还有红杉资本沈南鹏、易居中国董事长周忻以及诺亚财富总裁汪静波等。

尽管冯仑一再指明 “上市公司跟这件事没关系”，立体城与万通地产无资金交割，仍然有股民是冲着立体城概念看好万通潜力的。有投资人称：万通住宅搞不过万科，商业搞不过万达，但绿色立体城市这个全新的东西，总算是有点盼头。

虽然无具体数据证实万通立体城市项目的执行业绩如何，但该项目的确在投资信心方面，给万通地产带来了正面影响。传言“万通去冯仑化”，透露“冯仑班子专做立体城市去了”，万通地产还特意因此停牌，或是万通在为立体城市概念做新一轮的推广？

商业地产金融化，万通向“轻资产模式”转型

除了立体城而外，万通商业地产的“轻资产化”转型也是投资者看好万通未来的一个因素。

去年，万通称以基金为核心的运营模式，是向美国的铁狮门公司学习，实现以轻资产为特色的“美国模式”。未来，这一运营模式将在万通地产现有的全部商用物业中展开。

据万通地产财务总监徐晓阳介绍，在城市核心区的商用物业中，万通地产选择与专业的金融机构进行合作投资。目前，万通地产已与合作伙伴共同成立了专业的名为“正奇资本”的基金管理平台，分别持股70%与30%。

据悉，自2010年以来，万通地产已经成立了规模约为4.3亿元的杭州万通中心股权信托基金，3.72亿元的北京万通中心核心成长股权基金，4.2亿元的天津万通中心股权基金。截至目前，万通地产依托基金平台管理的资产规模已经达到25.42亿元。

对于“轻资产”模式的定义，万通方面曾公开给出的解释称，所谓“轻资产”，便是从公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发。这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，并享受土地溢价。

然而，这一发展模式本身也决定了万通面临的风险与机遇是对等的。轻资产的扩张速度会比较快，良性循环的公司在短期内借此实现业绩爆发增长；但相对应的是，如果不能实现快速增长和扩张，租金成本很容易吞噬公司业绩。

在目前万科、绿地等知名房企都在探索房地产金融化等转型模式的时候，对万通而言，这是个弯道超车的好时机，但究竟能够走到哪一步，悬念依然存在。