了解楼市的业者，尤其是熟知产业地产动向的人想必知道，过去几年里，国内许多大中城市的周边，出现了逾千各种门类的产业园区。小则几平方公里，大者数十平方公里。无论是什么名目，也无论依托什么产业，这些园区的背后总是闪现着房地产开发的影子。透过这些林林总总的产业园区背后，也能观察到开发商战略思维和地产开发模式的转变。以园区建设为名义的产业地产，作为地产运营的新形式，其轮廓渐渐清晰起来。然而，是否所有的产业地产都会“种下希望就有收获”？恐怕不见得。

产业地产依旧暴利时代？

去年岁末，在深圳举行的第十五届中国住交会上，曾有某排名产业地产前5的业界掌门人向媒体宣称坦言：产业地产近3年发展得非常快，而且非常“暴利”，自有资金投入的年平均回报率可以达到700%～800%。

该大佬的高论顿时引起业界一片哗然，联东集团副总裁王东升就忍不住出来反驳：“在产业地产没有听说过“暴利”一词，做产业地产比住宅地产辛苦多了，如果利润很丰厚的话一定是违章操作，如拿地时是价格很低的工业用地，但最后却对外销售高价的住宅。”

王东升的话牵出了一个事实，当前产业地产企业面临的困局，首先是土地价值发掘不足。一般的产业地产开发，大多是由土地供应方低价将地出让给开发方，开发方出资建设一些低档厂房，出售或者出租给企业进行生产，在这种开发模式下，企业缴纳的税款是土地唯一的价值体现，完全忽视了土地价值的充分利用，无形中导致了土地的低价值利用。

其次，低端重复建设和同质化，缺乏可持续发展能力，没有产业聚集的趋势，众多产业地产中前期的招商本身就缺乏规划性和统一性，对入住企业没有一定的要求，加之一些企业为了追求低成本，入住企业必然档次参差不齐，造成产业结构混乱。

借产业地产开发之名，行房地产开发之实

锐理数据解决方案中心总经理薛峰对当前产业地产的乱象分析到，不少“伪产业地产”开发泛滥，实际上借产业地产开发之名，行房地产开发之实。造成这种情况的主要原因，一方面在园区开发房地产受到政策的限制，开发企业对政策监管采取曲线抵触。另一方面，产业地产专业门槛高，开发企业自身不具备相应的专业能力，只有沿袭传统地产开发模式。

众多失败的产业地产的市场表现糟糕，最终表现为项目的操作周期延长，产品在市场中难以得到消化。最终导致开发企业获利困难或者是分期开发难以推进，土地长时间闲置。

而产业地产现阶段面临更大的困难还于硬、软环境缺失——很多国内的中小企业，往往出于享受优惠政策的考虑，将企业的注册地安排在各类园区，而实际办公、经营场所在园区以外的城市商业区。 这种现象集中体现了产业园区在中小企业办公用房方面的不足。一方面产业园区适合中小企业的办公用房不足，导致项目的可选择性和产品价格、产品品质方面的竞争力与市区写字楼存在差距。

另一方面，办公用房的软环境建设落后，缺少社会、人文、企业发展环境等方面的柔性因素，不利于企业的发展。这些因素制约了产业地产下游的服务行业落地在产业园区，长期以往还将对产业园区整体的产业聚集产生负面影响。产业园区人文、社会环境的营造和培养，是开发商在进行模式自我革命过程中，必须关注的新课题。

融资拓宽、专业经营、产品多元化

产业地产的投资规模非常大，前期投资从十几亿到几十亿不等，后期招商、运营等方面也需要投入大量资金，而其投资回收期则长达几年甚至十几年。传统的银行贷款已经不能完全解决产业地产开发主体的资金压力，融资成为产业地产开发中日益重要的问题。

随着资本市场的日益成熟，产业地产融资渠道不断拓宽。目前，以私募方式募集的针对房地产和商用物业收购为目的指向的人民币基金或准基金，在中国内地规模已经超过３００亿元。基金类的产业地产投资公司、产业地产私募基金等也应运而生，工业地产、园区开发项目的融资方式越来越多。

同时，产业地产开始由传统的粗放型经营模式向专业化、规范化的经营模式过渡。特别是近年来，外资产业基金在国内的快速扩张，客观上要求产业地产多方面尽快升级，以适应同外资的激烈竞争。随着产业地产升级，产业地产的开发理念和模式开始发生变化。产业地产不再是单一的工业厂房和物流基地的开发，而是顺应产业主导的方向，向研发、办公、展示用房等产品类型升级。如目前的上海总部湾、ＢＤＡ国际企业大道、万庄国际生态总部基地等项目都是产品升级的成功案例。

除了产品类型，在产品的具体设计方面，开发商也应当结合自身条件以及客群需求，从产品的体量、功能、生态发展等角度进一步提高产品的品质。譬如产业园区的社区化。随着产业地产规划和产品的升级，产业园区内的工作人员及其工作性质出现很大的变化，对园区的需求也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移，因此产业园区内部居住、休闲、商业等相关配套设施也随之不断完善，产业园区逐渐从单纯的生产场所变成了完整的工作生活社区。

规划引导政策前置 保证产业地产有序升级

目前的产业地产市场，处于纷繁芜杂、难以名状的混沌状态，形形色色的产业地产商，商业模式迥异，所处发展阶段极不均衡，甚至有不少依然处于政策和法律的边缘地带。

目前大举进军产业地产的传统地产商，例如万科、招商、绿地、世茂等，拥有得天独厚的资本、规模和品牌优势，但是能否真正围绕产业布局做出实在的案例，令人存疑；而诸如国美、苏宁、阿里巴巴这些电商，在产业地产领域的野心同样令人瞩目，它们的发展边限在哪里尚难判断，和一些纯粹的产业地产商之间并不具备可比性。

薛峰在批评产业地产开发中存在投机行为的同时，也提出了自己的建议。他认为，产业园区建设要职住平衡、产城融合，因此在规划园区的时候，应该将产业园区内的一部分用地做为住宅开发，与园区内的产业用地按比例搭配，这是完全合理的。其实，用住宅用地来弥补地产商产业用地的投资开发，这种模式是可行的。不过，他特别强调说：“这样做关键是要注意两点：一是要在规划层面事先做好，而不是到建设后期再去改变用地性质；二是要按一定的比例严格控制住宅占比，不能给一些企业提供投机的机会，这样才能保证产业地产在转型期有序地发展。”