毛利与销量双下降

从盈利能力来看，自去年年底以来，上市房企的整体毛利率水平已经出现同比下滑。统计数据显示，2013年年报上市房企整体毛利率为33.7%，同比下降3.8个百分点。今年一季度，上市房企毛利率为35.5%，同比下降2.5个百分点。在已经披露前五月销售数据的35家房企中，有22家的实际销售额尚不足年初计划的30%。安信证券认为，由于2013年房价涨幅远低于地价，毛利率未来将继续探底。

一位分析师直言：“多数房企去年高价拿地，今年房价下行，使得行业销售利润率呈下滑态势。由于结算滞后于销售，目前大多数城市房价的调整将反映到未来地产公司毛利率水平变化中。”

在中原地产研究部首席分析师张大伟看来，如果不加快以价换量，很可能九成以上企业难以完成年度目标。而且上市房企也面临着半年报的压力。张大伟预计在认购下滑的情况下，房企很快将面临促销转变为降价的压力。

销售业绩分化

尽管9家房企中有7家上半年销售金额取得了20%以上的增长，仅有两家销售额同比下滑，但仍然难以掩盖整个房地产行业降温的趋势。

上半年，万科[简介 最新动态]销售额达到1009.1亿元，同比增长20.6%；富力地产[简介 最新动态]销售额为257.63亿元，同比增长39%；新城控股销售额达97.11亿元，同比增长27.63%；旭辉地产[简介 最新动态]销售额为102亿元，同比增长42%；中国奥园销售额达51.51亿元，同比增长38%。与此同时，恒盛地产销售额为19.1亿元，同比下降52.8%；远洋地产销售额为132.3亿元，同比下降26%。

另有两家上市房企发布了上半年业绩预告。中弘股份预计，上半年归属于母公司的净利润约5.3亿元，同比增长121.63%。近两年来，中弘股份转型旅游地产，计划投资百亿在海南、云南、北京等地建设旅游地产项目。由于提早转型，与其他房企进行差异化竞争，中弘股份业绩逆势大增。而深耕北京及其周边市场的首开股份，上半年业绩也同比预增75%-125%。

据了解，在市场下行压力加大的形势下，包括万科在内的多数大房企在上半年采用降价、降首付等不同形式的促销策略加快项目销售，实现资金快速回笼。

事实上，自2010年年度销售首次突破千亿元后，万科的销售规模已经连续4年快速增长。纵观万科在行业降温波谷期时的表现不难发现，万科调整房价的动作最为快速且灵活，这也是其在行业下行周期能屡屡突围，保持业绩增长的杀手锏。

“目前应对市场低迷期最好的办法是降价销售。”某房企高层向中国证券报记者表示，下半年销售压力会更大，若把握不好降价幅度以及推盘节奏，不少房企年底大考将或难以达标。

《2014年上半年中国房地产企业TOP50排行榜》显示，今年上半年冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入了全新的大整合时期。上半年入榜TOP50的房企中，集中度持续上升。从各梯队表现看，第一梯队业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。

行业分析人士指出，房企应多管齐下加快去化，深化转型，以应对全新的市场环境。

弯道超车的困境

市场集中度高是一个行业逐渐成熟的标志，但却未必是一件好事。

在市场波动期，中小房企有可能进一步面临资金压力，而后被逐渐淘汰出市场。从上半年已有包括浙江兴润置业、广东光耀集团、青岛君利豪集团等多家房企遭遇资金危机甚至破产倒闭。

对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”成为第三、第四阵营房企竞争格局变化过程中的主要特征，但是，第三、第四阵营房企很难实现逆势突围“弯道超车”，尤其是在2014年，在房地产信贷紧缩的市场背景下，过去那些激进扩张的中小房企有可能面临资金危机，在此轮市场大洗牌过程中被收购。

张宏伟认为，有三类企业风险最大。第一类，产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响。第二类，前期拿地过于激进，成本较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业。第三类，一部分资信不太好、难以获得银行贷款的中小企业。

此外，一些品牌房企也在面临倒退的风险。研究中心发现，上半年，去年销售规模300亿-700亿元的第二阵营房企明显分化：大部分房企业绩出现下滑，个别房企甚至跌出TOP50排行榜。业绩下滑主要是因为产品定位偏高端，在供过于求的城市布局过于集中。在整个行业不景气下，市场观望情绪较重，业绩下滑是一个正常现象。

一家近年来逐渐跌落出前十的品牌房企相关人士表示，“我们越来越不看重规模。”但这也从另一侧面反映出，随着差距越来越大，弯道超车显得越来越困难。

从房企排行来看，品牌房企华润地产、远洋地产、世纪金源下滑趋势明显。排行榜显示：目前，华润地产已经跌出前十，而远洋地产早已跌至20名，世纪金源更是跌落至36名。