9月1日，青岛市国土资源和房屋管理局官方微博发布通知：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。在限购松绑满月之际，青岛终于完全放开了商品住宅限购政策，而早在8月中旬限购松绑刚半个月的时候，坊间就已经有传言9月1日起青岛要全面放开限购，最终果然不是空穴来风。

根据统计，限购松绑后的8月份青岛市商品住宅成交量达到9028套，比7月份增加了2687套，涨幅超过了42%，这让不少业内人士开始欢呼限购松绑成效显著。

但事实果真如此吗？影响成交量的变化的因素有很多，除了政策变动以外，市场供应、价格变动、周期性变化等都会影响到市场成交量，那8月成交量额大幅上涨是由哪些原因造成的呢？限购松绑是否真的起到了很大的作用？下面就跟锐理数据一起就通过一系列的市场数据来看看限购松绑对青岛商品住宅市场影响如何。

开盘：供货暴增7成，成交哪有不涨之理

在整个8月限购松绑期，青岛市的新建商品住宅开盘数量为24个，其中20个位于原来限购的原市内六区。尤其是在8月的最后一个周末，有10个住宅楼盘集中开盘，其中7个位于限购区域。

在限购松绑前的7月份，全市共有14个住宅楼盘开盘，其中11个位于限购区域内。而在2014年的前7个月，全市共有88次开盘，平均每月开盘量是12.5次。

8月是2014年1月至8月开盘数量最多的一个月

在2013年的8月份，全市的新建商品住宅开盘量是22个，比去年7月份开盘量增加2个，其中有17个位于限购区域内。2013年1月到7月平均每月开盘量是15次。

而2012年8月开盘量为12个，7月开盘为23个，1—7月平均每月开盘量是11次；在2011年8月开盘量为7个，7月开盘量则是11个，1—7月平均每月开盘量是7次。

从最近几年开盘数量变动情况来看，8月开盘数量的增长并没有周期性的原因。2014年8月限购松绑后的开盘数量同比变化不大，但环比涨幅明显，而且是在2014年整体市场表现远不如2013年的行情下取得的，这可以认为限购松绑起到了一定的刺激作用。尤其值得注意的是，8月30日前不少开发商已经收到了政府主管部门关于限购全面放开的通知，在8月的最后一个周末（8.30—8.31）就出现了10个项目集中开盘，包括7个位于限购区域的住宅楼盘，限购政策全面放开的消息所起到的刺激作用不言而喻。

而成交量的大幅上升，除了限购松绑本身实际作用之外，更多的是众多项目借势限购松绑加量推盘，供货暴增7成，而且新开盘的项目大多以较低的价格或更大的优惠入市，成交哪有不涨之理。

成交量：8月历来高于7月，季节性因素不可忽视

青岛限购执行期间每年7月和8月商品住宅成交量变化

通过2011年青岛市限购政策实施以来每年7月和8月全市商品住宅成交量的对比可以看到，除2011年外，从2012年到2014年的8月商品住宅成交量都要比7月更高，其中2014年8月比7月的增长量是最高的。从这个对比来看，将8月成交量大幅上涨的原因完全归结为限购松绑稍显牵强，因为这也可以看做是一种周期性的波动。

区域成交：松绑区增长明显，原非限购区域占比大幅下滑

接下来，我们通过更详细的区域和产品的成交量变化来看一下限购松绑作用如何。

限购松绑前后月度成交量对比

如上表所示，在限购松绑后的8月份，限购区的成交量为2089套，占8月总成交的23%，比7月份上升3个百分点；松绑区的成交量为3336套，占8月总成交量的37%，比7月份上升11个百分点；非限购区的成交量为3603套，占8月总成交量的40%，比7月份减少了14个百分点。这三个区域中松绑区的成交量增长最为明显。

从2011年2月至2014年7月，青岛市商品住宅限购政策共实施42个月，平均每月的商品住宅成交量为7158套，非限购区的成交量占到总成交量的50%，限购区成交量占比为23%，松绑区的成交量比重为27%。

通过对比可以看到，限购松绑后的8月份成交量比限购期间的月平均成交量上涨了约26%，尤其是限购松绑区域，成交量比重上涨了10个百分点，非限购区域的郊区各市成交量比重则下降了10个百分点，依然限购区域的成交量占比没有发生变化。

通过以上几方面数据的对比，可以认为8月限购松绑对青岛市的商品住宅市场的确有刺激作用， 之前被限购政策挤压到郊区的购买力开始向限购松绑区域转移，在限购全面放开后，很有可能会继续向市内的市南、市北、李沧、崂山四区转移，市区内的中小户型产品将进入需求旺盛的阶段。这对于解除限购的市内各区来说是个利好现象，但对于原本不限购的郊区各个楼盘来说，需要警惕客户的流失，而且这些区域本来就有着不小的库存量，未来的市场去化压力将更大。