房屋入住率低是近几年房地产市场快速发展所带来的一个突出问题，尤其是一些别墅项目，几成“鬼城”，这也成为很多人诟病现在房地产市场的一个原因。地段偏僻、交通不便、生活配套缺乏等问题是导致别墅入住率低的主要原因，根据青岛装修行业的统计，目前青岛别墅楼盘的入住率一般都在30%以下，一些郊区别墅项目的入住率甚至只有10%左右。

别墅入住率低，会影响到社区的居住氛围，对楼盘的持续销售不利，如何提高别墅的入住率，是很多开发商面临的一个难题。但在青岛，有一个别墅项目的入住率很不错，已经交付入住的前三期别墅入住率超过了50%，这个楼盘就是位于城阳惜福镇的银盛泰德郡，他们在提高别墅入住率上的经验或许能为很多开发商带来启发。

经验一：建筑风格迎合城市人文情怀

在建筑学上有一个观点：一个城市的历史建筑会影响到整个城市的人文倾向和消费习惯。青岛的德式风格建筑闻名全国，分布在老城区的众多建于开埠时期的德式老建筑堪称是青岛历史文化的载体，也在青岛人的心里留下了不可磨灭的德式情怀，青岛人在买房置业时对于德式风格的建筑往往更加青睐。银盛泰德郡能从青岛众多别墅楼盘中脱颖而出，其德式风格的建筑为其加分不少。

银盛泰德郡是青岛市场上唯一一座纯德式风格别墅楼盘

银盛泰德郡的别墅仿造青岛老城区的德式建筑进行建造，在元素和比例方面进行了提炼与推敲，立面以“三段式”构成为要素，顶部采用坡屋顶，通过屋顶形式的变化，中部通过门、窗、阳台等构成元素的变化以及立面材质的组合，营造丰富的空间动感及阴影效果，底部处于距人最近范围内，屋顶大胆的运用了暗红色，完整再现了德式建筑的独特魅力。同时配合纯德式园林、德国主题小品、浓郁的德国小镇风情，也契合了青岛“红瓦绿树，碧海蓝天”的传统风格。

作为青岛市场上的唯一一座纯德式风格别墅楼盘，银盛泰德郡的别墅迎合了很多青岛人的人文情怀，而且产品总价更低，客户更大众化，让普通人也能拥有一套德式风格别墅。这对于众多的青岛中产家庭来说，很有吸引力，花费不多的价钱就能入住与老城区经典德式建筑风格一样的别墅，也算是完成了自己的一个梦想。

经验二：将别墅打造为第一居所

银盛泰德郡位于青岛著名的“长寿之乡”城阳区惜福镇，这里居崂山西麓，铁骑山、毛公山、三标山、石老妈妈等山峰环绕，崂山水库、书院水库、金村水库等水源地遍布周边，有山有水，植被浓密，生态宜居，具有青岛市区独一无二的优质居住资源，是建造别墅的理想之地。惜福镇也成为与即墨温泉镇、胶州少海新城并列的青岛三大新别墅区。

目前，惜福镇的新建别墅楼盘有9个，以高端独栋别墅为主，而银盛泰德郡是唯一一个主打经济型别墅的楼盘，主力产品是面积在170㎡-230㎡左右的联排别墅和叠拼别墅，总价130万起，仅相当于在中心区内购买一套中等面积户型的价格，吸引了不少做着别墅梦的中产阶层。

银盛泰德郡是近三年来惜福镇别墅项目的销冠

银盛泰德郡通过区位选择和产品设计将别墅打造成第一居所

相比于即墨温泉镇和胶州少海新城的众多别墅楼盘，银盛泰德郡的最大优势在区位上，它是距离青岛市区最近的别墅楼盘之一，靠近城阳的惜福镇驻地，周边有青银高速、滨海大道和308国道三条主干道通往市区。这将别墅楼盘普遍面临的交通不便、配套不全等不利因素的影响降到最低。

通过区位选择和产品设计将别墅打造成第一居所，银盛泰德郡把目标客群从高收入人士扩展到数量众多的中产阶层，让业主在享受高档居住环境的同时，也不必为生活配套和交通所担忧，大大增加了居住的便利性，为别墅的持续销售打下了好的基础。

经验三：体验式营销提高客户转化率

在银盛泰德郡已经交付入住的前三期别墅中，很多业主都是亲戚朋友的关系，一家人买房入住后，往往会带来几家亲戚朋友也来此买房。根据银盛泰德郡的营销渠道统计，老带新的成交量达到70%以上，这一数据超过了青岛大多数的楼盘。能有如此高的老带新成交量，银盛泰德郡采用的体验式营销活动非常值得借鉴。

体验式营销是银盛泰德郡提高入住率的一大秘笈

根据统计，银盛泰德郡所举办的营销活动中，蓄客量最好、成交转化率最高的是采摘节、登山节、农家宴、花园烧烤这几类活动，此类活动都是利用项目周边的山水景观资源——附近的毛公山、铁骑山等可以举办登山活动；山里的菜地果园可以举办采摘节，农家宴也很受欢迎；样板示范区中的私家花园举办烧烤活动再合适不过——成本不高但参与性强，对来自城市的客户非常有吸引力。

这几类楼盘活动的参与方式基本都是以家庭聚会的形式进行，这样的好处在于，1家业主或者意向客户的参加能够带来更多的亲朋好友，增加了蓄客量；而且能让客户提前感受到入住后的生活氛围，居住于此即可在日常生活中体验健身、文化、生态等多种旅游元素，在潜移默化中提高客户对项目的好感，这也是银盛泰德郡提高别墅入住率的一大秘笈。