在前段的锐理产业地产系列报道中，我们探索了房企转战产业地产的成功案例，找到在产业地产“技术革命”浪潮之下，可供后来企业借鉴学习的优秀范本。也厘清了产业地产开发的盈利模式变化中，如何摒弃卖铺的传统模式，将产业地产的价值进行深度发掘利用的操盘手段。本篇我们将从宏观、中观角度，剖析衡量产业地产开发中，二级开发的盈利点和机会。

产城一体 谢绝鬼城

最近几年的持续调控，住宅市场持续十几年的黄金时代几近尾声，促使产业地产市场拥有了大量进入者和准备进入者。如万通携手TCL、汇源高调进军产业地产；绿地集团在郑州开发总投资额高达130亿元的滨湖国际总部产业园；8月8日，万达豪掷43.42亿在青岛拿下16宗产业地块等等。除了传统房企，海尔地产也打着产业扩张的旗号，在全国各地大举建造超过20个自持式工业产业园区。在深圳，天安数码城、华南城、星河集团等开发商也纷纷建立了自己的产业园区。

但是在国内产业地产蓬勃发展的同时，也出现了诸如鄂尔多斯这样遍布空置的住宅商业楼宇，产业结构单一，同时热衷房地产投机买卖，纯靠房价支撑的产业“鬼城”。如何避免“产住脱节”的类似状况再度发生？业界提出了产城一体化3.0版本，除了对区域的发展进行多层次、综合性的整体规划之外，进一步提出，要开展社会管理，比如文化、教育等；同时，人才、技术、资金、信息等创新要素的交流也需要在新区内部顺畅进行。还要求园区在有产业、有住宅支撑的基础上，再引入类似成都国色天乡、华侨城这样泛旅游产业为主导的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、休闲小镇、文化创意产业区等，产业中包含居住、产业中包含商业服务。产业发展与城镇化交融发展，一体化规划推进，土地开发与产业开发整合，商业模式非常良性。产业地产发展到这一步，由企业为主体引导城镇化发展，需要以人为本，综合配套，结合现代服务产业，特别是消费服务产业的人本关联性，从而实现产业与城镇配套的双重效应。

瞄准产业地产广阔的升值、投资价值

“住宅开发商进入产业地产领域， 是房地产开发企业试图做出某种变化，即对政府主导的市场需求的一种适应。从国家政策上来说，房地产开发企业开发传统住宅项目的难度越来越大。但是从各地方政府的统计数据来看，房地产仍然是占据地方GDP增长的主力，政府从本身诉求上更希望将产业园区的开发与区域的产业结构升级相结合。”锐理中国方案解决中心总经理薛峰说到。

然而地方政府在产业地产运营方面的经验又存在不足，因此如果有房企既能承担产业开发的职责，又能帮政府带来产业入驻，政府还是愿意给房企一些低价土地，并给予很大的税费和政策扶持。产业地产相对更高的利润、相对更好的土地资源和看上去更低的风险，成为吸引地产投资商进入产业地产的主要原因。

几家主流产业地产开发商运营模式

深扒产业地产背后的利益链

如此之多的传统住宅开发商另辟蹊径，足以说明产业地产背后的利益链条十分引人诱人。从上述表格来看，现阶段的大型主流产业地产商们，主要盈利不靠经营产业，也并非大家我们通常理解的仅仅靠卖方卖铺开发挣钱，土地增值是产业地产商们关注的核心。

我们再从一些行业统计数据来归纳一下产业对土地的增值梯度关系，一般实业企业的年收益在10%以下（根据2012年国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算，各行业平均利润率：工业7%，运输业9%，商品流通业3%，旅游饮食服务业9%），一般房地产开发企业年收益10-30%（根据A股152家房地产上市公司发布的2012年年报测算，平均利润率12.79%），而土地开发增值一般在50-100%（纯工业用地除外）。

据锐理获取的内部资料来看，华夏幸福基业、联东集团这样的产业地产商，周转率甚至已经超过住宅开发商。从历年产业地产开发上市企业披露的年报来看，产业地产综合毛利率基本在40%以上，甚至超过60%。一般来说，产业地产二级开发企业的营利模式，有房产销售、物业租赁、物业经营、土地批租、基础设施建设五种。

其中，土地批租的利润率最高，但只有具备强大产业运营能力的开发企业才有可能获得土地批租权。同时，房产销售利润是产业地产开发企业重要的利润来源，具有快速回现、缓解开发企业资金压力的特点。但眼下，单纯的产业园区房产开发销售与政府试图通过调整土地供应结构来调整经济结构的目的相悖，实现难度会越来越大。

另外，专业的园区配套设备和服务， 不仅可以大大增强产业园的招商、销售能力，也使产业园拥有普通房地产项目所不具备的丰厚园区服务收益。园区服务和租金收益，也构成了产业地产中长期的稳定收益来源。

产业地产物业持有的收益方式

产业地产后期项目管理阶段收益方式

产业地产持续性收益 瓶颈出现在金融整合阶段

薛峰认为，产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。之前略逊于住宅与商业的原因，是其对于开发企业来说回报周期太长、回报率太低。如今，住宅地产与商业地产的开发难度，随着政府的严格管控与城区地价的攀升而“水涨船高”。门槛的提高，让中小企业望而却步。相反，产业地产的利润率虽然相比之下最低，但其开发风险也是最低的。

但开发企业在产业地产中遇到的最多困局，来自于现金流问题。除了产品的快销、慢销，以及长短周期的结合外，金融如何整合成为现在困扰产业地产开发商最重要课题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。现在全国工业用地相对充裕，缺乏的是资本实力的强力支持。产业园区不可能一开始就赚很多钱，需要很长时间的培育升级，如果没有资本平台保证和支撑很难走到最后，所以资本是这个领域真正的晴雨表。

因此，在整个开发周期内，持有和销售物业必须保持一个可控的动态比例，如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设。其次，持有部分的物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。最终，采用各种方式将持有物业资本化，比如与创投公司战略合作，成立创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式联合政府和其他基金进行股权投资。

国内目前还没有哪个产业地产商有强大资金后盾保证去做纯持有，租售并举更符合现状。现在的产业地产项目，几乎是卖得出去就赚钱，大家自然会靠销售解决问题。但是在慢慢发展后发现，招商才会是产业地产面临的真正问题，这将对运营能力、园区品质等提出更深的考验。对产业地产开发运营商来说，运营能力比资源重要，招商能力又比前两者更重要。