复星郭广昌的旅游地产路有鲜明的独特风格，更多的通过资本层面完成。 在2013年，复星进一步联合地中海俱乐部另一股东AXA投资管理公司对地中海俱乐部股东提出了要约收购受阻后，今年9月12日，复星国际发布公告称，将主导发起对地中海俱乐部的新一轮要约收购。业内人士分析称，对复星而言，收购地中海俱乐部对其布局旅游产业意义重大。从旁观者的角度来看，复星的旅游地产探索实践具有极其重要的样本价值。

地中海与复星的旅游产业

资料显示，地中海俱乐部成立于1950年，首创了“一价全包”的服务模式，主要运营度假村模式，在上世纪80年代达到事业巅峰，之后由于度假村模式被竞争对手模仿，导致该公司丢失了不少中低端市场份额，业绩下降。

地中海俱乐部自2000年业务增速达到30%以后，此后增速均保持在5%以下，其中2002年、2007年、2009年增速分别为-12%、-15%、-10%。2007年到2012年之间，营业收入均未超过15亿欧元。

尽管营业收入不佳，但地中海俱乐部依然拥有具备价值的内容。东方证券的研报指，地中海俱乐部已经建立起国际高端品牌形象；同时其租赁经营和输出管理的轻资产商业模式也能吸引到相关投资者。

事实上，市场消息指地中海俱乐部一直希望能在中国找一个合适的价值投资者。

而复星对地中海俱乐部的连番收购与增持，在分析人士眼中，就是其企业本身特质决定。

“复星和大多数的开发企业不同，既投资型企业，同时也是资源型企业。”分析认为，作为投资型企业，复星看中旅游产业在世界大经济格局中的地位和上升趋势，收购一些好的资源经营和发展，对投资型企业而言有意义。

作为资源型的企业，复星承担着不同地产类型开发的企业身份，在做开发的时候，会整合能够整合的资源。而利用海外渠道整合一些高端资源，能够把它的附加值发挥出来。

具体来说，地中海这个品牌已经被中国市场所接受，现在复星把地中海引进到中国来发展是有看重这点。

此外，复星的收购跟中国的旅游度假地产发展有很大的关系。“中国的旅游度假产业的增长近年来保持着7-11%的速度，基本上能够赶超一些支柱产业。而中国又是一个旅游资源大国，旅游产业成为中国产业格局当中一个核心的产业是大方向。”

“地中海的主流消费客群是以家庭为主，也可以说是中产阶级。最近几年中国的休闲度假产业当中，家庭消费会成为未来旅游休闲消费中的主流趋势。”

“到2020年，中国的中产阶层人数及消费规模有望成为全球第一、第二位，与中产阶层生活方式关联的行业，未来具有爆发式的增长前景。”复星集团首席执行官梁信军曾表示复星的投资重点就是围绕中产阶层。

分析指，旅游人群可以算是社会中坚力量，或者说是中产阶级，通过旅游地产来对中产阶级的把控和抓取，对复星发展其他的产业，包括养老产业以及其他的金融产业，也会起到相互促进的作用。

不过，旅游地产本身是个比较脆弱的市场，会因为各种外界的原因导致人流量或者是旅游消费的大幅上升或下降。“于复星而言，发展旅游产业当然存在较大风险，但是从长远的角度来讲，复星这个战略走的是对的。” 【详情】

复星的思考：未来十年如何玩转旅游地产?

在今年4月同济大学举办的房地产论坛上，复星地产控股副总裁康红恩表示，尽管目前国内旅游地产总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目不多，但整体市场依然是方兴未艾，潜力巨大。未来，我们的旅游地产将一直存在两个不同的细分市场，一个是旅游产业市场，一个是房地产市场，或者更准确地说，就是可销售物业的市场。两个市场同等重要，缺一不可。

具体的需求在哪里？

一种是休闲度假，这种需求过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够，未来的休闲度假需求差异化空间巨大，值得我们认真研究，加以创新。比如说，现在的度假产品中，大量的是商务酒店改成的度假酒店，它们的品牌很多是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，它同时兼顾了度假、旅游、会议等多种功能，这就给我们提出了一些问题，也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。

第二是会议旅游的需求。我认为，未来会议旅游空间巨大，尽管随着国家8项规定的出台，有关公务的会议将会大幅度压缩，但是我们旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。13亿人口的大国，一直就是全世界领先的大市场，在这样的大市场中，商务性的会议将给我们旅游地产带来很大的需求和客流。

第三是圈层聚会的需求。这些年最大的变化，就是原来是机构和组织才能组织会议，但现在，随着微信等新社交手段的发展，圈子越来越多，中国人的做事特点喜欢聚会，特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会，这些聚会未来会成为旅游产业市场很大的需求。除此之外，一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场，未来的企业会所、别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。

第四是娱乐的需求。人们度假需要社交，需要运动，需要文化，需要物质和精神层面的满足，这些需求还远未被满足，潜力巨大。

第五是养生、健康和旅游相融合的需求。

如何选择好的区域市场？

从旅游产业市场的规模和前景来看，我们认为两个区域市场是值得关注的。一个就是全国性的旅游目的地，一个是依托于主要大中城市休闲度假的区域市场。具体来说，成功的旅游房地产分成三种类型：

第一种类型，就是全国性旅游目的地+全国性房地产市场的项目，满足这两个条件的项目，目前来看，主要还是在海南。在海南，每年的10月以后，一大批的北方人就到海南过冬，他们可以住上3-6个月，从某种程度上说，这些物业已经不是简单的度假物业了，而更是他们的生活栖息之所了。其他地方目前来看都还不是很具备。

第二种类型，就是全国性旅游目的地+区域性房地产市场的项目。我们国家有一批全国性的旅游目的地，比如云南、广东、福建、四川、贵州、重庆等，在这些地方开发旅游地产项目，就要看省内其他城市以及这个项目所在区域周边城市是否有这样的需求。

第三种类型，是主要中心城市郊区的旅游特色小镇。这种类型我认为会成为今后旅游地产发展的重点。旅游特色小镇，并不是简单地造仿古镇、古村落，更不是按照新农村建设所体现的新农村、旅游小镇，是致力于提供有质量的生活品质、有质量的休闲度假功能的城市新区、社区。

为什么第三种类型会成为今后旅游地产发展的重点？其根本的原因在于这样的旅游地产项目具有真实的本地需求，这是今后我们旅游地产可持续发展的根本动力。我曾经接触过一个北方的项目，他们希望打造成为温泉小镇，一开始这个项目希望北京成为他们主要的市场。我给他们分析，北京过来，经过层层衰减，其实真正能到一个异地三四线城市去买一个房子，这样的需求是很脆弱的。但是我给他们建议，从一开始的定位就是立足于本地需求，通过一些城市功能配套，特别是生活功能和度假功能的复合配套从而打造新的生活方式的居住目的地。

给市场提供怎样的产品？

有几个元素是可以考虑的：

一是景观不再是配套，而是产品竞争力的重要组成部分。在景观的设计中，水以及和水相关的元素是基础，也是至关重要的。有山有水，符合中国人深层次的审美情趣，而且，因为有水，可以叠加很多元素，比如游艇、帆船等水上运动，以及水幕电影、水秀、水上乐园等。除此之外，一些类似都市田园元素的运用也是十分重要的。

二是度假物业的户型和产品设计需要创新。根据不同消费者的需求，我们在度假物业的户型设计、面积设计，尤其是内在的动线设计上需要创新。

三是旅游地产产品需要性价比。在旅游地产产品中考虑性价比，有两个重要的方面，一是总价的控制，二是提供的附加价值，这两个方面都是体现性价比的很好指标。从海南以及全国很多项目来看，基本是足够高端的和注重刚需的产品比较好卖，而中间层级的项目比较难卖，泛三亚区域的市场情况基本如此。随着旅游地产产品的目标市场开始越来越多地针对中产，他们渴望改善生活质量，但对于价格，尤其是那些可替代性产品的消费，价格是一个非常重要的因素。

四是旅游地产要注重休闲、度假、养生、文化演艺等多种要素的结合。

五是旅游地产的产城融合。最根本的问题是解决人口导入问题，解决人们进得来、留下来的问题。比如，和旅游产业相关的教育培训产业，就是一个非常重要的旅游产业载体，你如果在你的5000亩项目中建设一个旅游学院，2万人的师生规模会给你所在区域内的旅游设施、商业、居住带来多少人气和潜在的购买力？在旅游小镇中更要考虑产城融合，特别是城市功能的引入，城市配套设施的建设。

如何才能做好？

我认为，有以下问题是需要关注的：

一是资源要素的组合能力。从资源整合的能力扩展开来，旅游地产有可能引领所在的企业进行转型。我们可以跳开房地产开发思维，研究旅游产业链的上下游环节，找到最有价值的环节、产品和品牌，通过投资不同的旅游资源和品牌，通过和不同的旅游资源和品牌合作，使自己的企业有可能转型成为旅游度假产业的品牌管理集团。资源要素的组合，需要统筹考虑全球资源。旅游地产不仅要看国内资源，更重要的是利用全球智慧，将全世界好的产品、品牌、内容、资源、合作伙伴等嫁接到旅游地产项目中来，实现项目和产品的创新。

二是旅游地产需要一个公司的体系能力。面对旅游地产项目，公司的组织体系、人员架构、管理方式等都需要作出调整，以适应并且加强旅游地产的体系能力。

三是旅游地产的开发策略需要更有针对性。比如海南的旅游地产项目更适合于全国性营销，需要大体量的项目开发，但在云南的很多项目，可能走的就是一个精品的开发模式。全国旅游地产的开发模式会呈现很大的不同，需要针对不同区域，不同产品，不同项目进行针对性调整。

四是旅游地产的销售渠道需要重建和创新。旅游地产需要对市场的精确判断，更需要口碑传播和圈层营销，口碑传播的重要性将极大改变旅游地产的营销模式和渠道，借助于移动互联网和房地产电商可以进行销售的重建和创新。利用移动互联网和房地产电商在大数据、平台、免费、体验、交互等方面的优势，房地产营销领域正在兴起电商潮，一旦解决房地产电商的支付问题，随之就能真正解决房地产的数据问题，则对旅游地产的营销起到重要的推动作用。除此之外，利用自身公司已经有的全国布点进行旅游地产销售，特别的，一些公司已经考虑在全国设立销售网点，将旅游地产的营销作为一门生意长期经营。 【详情】