2014年的前三个季度中，重庆土地市场一直显得异常平淡，能够引得开发商们角逐的热点地块少之又少，而真正愿意为热点地块买单的开发商更是凤毛麟角。这一现象与去年重庆火热的土地市场形成了鲜明的对比。

究其原因，楼市整体行情趋冷是一方面，而去年开发商们在土地市场的挥金如土过度消耗也是重要原因之一。那么，与其看今年的土地市场，倒不如看看去年那些房企们一起追逐过的土地如今到底是一番怎样的情形呢？有多少土地已经并入楼市车道开始销售产品？又有多少土地还在韬光养晦等待进入楼市的时机呢？不妨让我们先来梳理一下今年的新盘到底卖得如何。

截止到9月13日重庆成交排名前20的新项目供销情况一览

3万亩土地 仅1/3在“蜕变”

数据显示，2013年重庆土地市场通过招拍挂累计成交商住用地超过3万亩，成交总金额超过1100多亿元，创下历史记录，也成为重庆土地市场历年来最火爆的一年，诞生了无数的地王。

2013年开发商们在土地市场的挥金如土和意气风发如今依然历历在目。只是时间转眼到了2014年第三季度，恰恰是当时的意气风发和挥金如土成为了如今的痛脚。2014年楼市行情的高开低走不但让今年的土地市场远不如去年，更让去年那些房企们一起追逐过的热地变成了“难产”的包袱。

据锐理数据监控显示，截止到今年9月中旬，去年成交的3万亩商住用地中，仅只有不到1.3万亩土地逐渐开始开发。如果换算成宗数的话则占比更少。去年成交的227宗商住用地，仅66宗开始兑现，亮相或开售的项目仅49个，真正已经入市开卖的项目仅有30个。不难看出，去年成交的大多数商住土地还在安静的”晒太阳“。

从拿地到项目面市的转变周期与每个企业的开发节奏有关，但是按照目前楼市所推崇的高周转模式，一年甚至半年基本上已经可以看作是一个主流的转变周期。所以，按照正常情况来看，去年成交的土地到今年第三季度应该超过半数已经或者准备面市了，但实际情况是真正做好准备面市的土地却少之又少。而这些已经开售或者即将开售的新项目有一个共同的特点则是：土地价格相对区域楼市价格而言较为合理。

据统计，从去年重庆主城区成交的商住用地中，楼面地价排名前10位的土地中，仅有两个项目亮相但未开售；楼面地价排名前100位的土地中，仅有28个项目入市，其中还包含8个未开售项目，也就是说仅有20个项目真正进入销售期。

入市新盘不惧风暴 卖得好的还不少

去年成交的热地都有一个共同的特点——价高，而赶在今年或者去年年末入市的热地虽然在地价上有些许优势，但在业界人士看来却依旧“生不逢时”。今年楼市整体行情的高开低走让这一批入市的新盘像是逆水行舟一般“艰难”，但其实这一批新盘中卖得好的项目还真不少。

恒大照母山首次开盘售楼部被围得水泄不通

说到热销新盘，今年上半年火爆一时的恒大照母山首当其冲，而该盘也是这一批新盘中卖得最好的。据锐理数据监控显示，截止到9月13日，恒大照母山自开盘以来累计新增供应住宅2265套，成交备案套数达到1962套，远远高于其他新项目，供销比也达到1.2的低值；其次则是首创光和城，搭着去年最后一个季度热销行情，首创光和城从开盘至今年9月13日的累计成交备案住宅套数达到1570套，供销比达到1.1的低值；排在第三位的是龙湖拉特芳斯，去年11月开盘至今累计成交备案住宅1018套，供销比也只有1.4。在这批新项目中，开盘以来的住宅供应量超过1000套的新盘平均供销比仅为1.7，远远优于今年重庆楼市的整体行情。

首创光和城首次开盘便出现“日光”

当然行情并不总是乐观的。实际上，今年这些热销新项目取得的好成绩大部分来自去年年底或者今年上半年，进入2014年下半年以来，上述项目的热度已经大大消退。这与今年整体行情的高开低走有关，也与市场整体的观望情绪和真实需求的提前释放等诸多关系有关。但这些新盘能否在今年继续取得好成绩，还需看最后一个季度的表现。

众项目价格为王 多种战术直击购房者痛点

去年拿地今年入市的“闪电侠”项目们充分阐述了高周转的含义，高频率的推货节奏和高去化率也保证了现金流的畅通。当然这一批项目的热销并不是“守株待兔”式的。主动出击，价格为王，直击痛点是这一批热销项目的共同特点。其中“价格战”起到了至关重要的作用。

去年10月，首创光和城首次开盘，首批次房源的建面均价仅在5200元/平方米左右，基本与西永板块同类型产品的在售均价持平。换句话说，首创光和城首批次房源的均价低于区域内不少同品质在售项目的价格。

同样，位于西永板块的同景优活城今年8月首次开盘价格甚至比首创光和城还要低上300元/平方米。位于大渡口组团且彼此非常临近的北大资源燕南和蓝光御江台首次开盘的建面均价分别为6600元/平方米和7100元/平方米，其价格同样处于区域低位；虽然蓝光御江台的价格略高，但是其赠送面价较大，如果计算实得面积其均价也几乎在6600元/平方米左右。而位于照母山板块的恒大照母山首次开盘同样采取了低价策略，其首批次房源的在售建面均价不足7500元/平方米，而且还带精装，其价格远远低于同区域内清水房价格。

北大资源燕南也打起人海战术

在这批新项目中，通过低价策略充当区域“搅局者”的项目还有很多，这些项目的共同特点就是并不把首批次房源作为项目的盈利点，实际上，通过地价与房价的对比就可以发现，包括恒大照母山、北大资源燕南、蓝光御江台在内的诸多项目的地价都占据了房价的三分之一甚至一半。但是通过“低价抢开”的方式，这些项目实现了资金的快速回笼，保证了项目现金流的通畅，同时为项目造势，为后期项目的高周转与价值提升做好了铺垫。

当然，“价格战”只是新盘入市或者淡市营销的一种“常规战”。除此之外，新项目们直击消费者痛点的方式还有很多。恒大照母山几乎是重庆首个使用“首付分期4年零利率”这种“核武器”的项目，一举击穿了众多支付能力有限的购房者的心理底线。试想只需要首次支付不足10万元就可以在炙手可热入住门槛高于70万的照母山置业，这完全是一件在一年前想都不敢想的事情。恒大照母山之后，加入首付分期的项目如雨后春笋一般疯狂出现，不过其力度都没有超过恒大照母山。当然首付分期并不是一个长久之计，过于考验开发商的回款能力，同时还受制于银行的信贷释放周期。所以，在恒大照母山首次开盘后的3-5个月内，首付分期的方式逐渐淡出市场。

巴南万达广场吸引了蜂拥而至的购房者和投资客

除了价格战、首付分期以外，也有新项目通过其他方式来影响购房者，万科西城就是其中的佼佼者。在其亮相之初，便特地制作了一首脍炙人口的MV《九龙地》来重新勾起80后90后对九龙坡的记忆，迅速的捕获了一批年轻粉丝。受益者除了万科西城外，还包括他们同在九龙坡的万科西九项目，可谓是花小钱办大事。

当然，传统的渠道战争也是新项目们不会放弃的阵地。即使是上述采取了不同营销方式的项目也不能免俗。恒大照母山入市之初的一线营销人员多达上百人，几乎是铺遍了重庆主城区；位于蔡家的金科城同样采取了人海战术，即使是在鸳鸯、大竹林甚至是人和都能看到他们的一线营销人员。

随着楼市进入下半场，今年的行情越发严峻，住宅市场成交量一直在低位徘徊。而一些新的营销手法又开始在楼市中出现。准确的说是重新回到楼市中来——公积金再次出现在购房者视野中。前两周，十余个项目都不约而同的打出了公积金购房的广告，其中就包括了东原桐麓、北城未来等新项目。不过公积金贷款购房目前还在小范围的施行，即使是项目内部都只有部分房源开放公积金贷款，但是随着时间的推移，在今年第四季度，公积金贷款或许会成为房企的一根救命稻草。