金九过半，去库存的压力仍然压在每个业界人的心头。资料显示，2014年上半年全国14个主要城市的库存去化周期由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。在业界普遍存在库存压力的大环境下，作为龙头企业的万科，为何依然能取得企业销售金额同比增长22%，目标完成率达51%的半年报业绩？

万科通过控制投资规模、 因地制宜的降价促销策略、主流产品定位为刚需产品等方法，在淡市背景下实现了销售突围。

投资策略：放缓投资，降低存货

万科今年的存货压力究竟如何？从年报数据上看，万科上半年已经为降低存货量做出努力：

首先是减少拿地：万科年中报显示，上半年万科新增项目的权益规划建筑面积约264.1万平方米，明显低于去年同期。截至目前，万科全年拿地金额不足150亿，而去年前10月，万科拿地金额已达700亿。

其次，万科的开发速度也在降低，上半年实现竣工面积398.3万平方米，占全年计划竣工面积的比例为26.9%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期的33.5%下降6.6个百分点。另外，在万科半年报的净利润表中透露出1-6月存货的增加为175亿元，去年同期这个数字是509亿元。

2014年年初，万科证券事务代表梁洁曾发言认为，在2008年整个行业的调整中，万科公司也减少开工、放慢投资、积极消化库存，使得市场变化对公司实际的影响要远小于整个行业。面对今年的行业调整，万科依然选择了谨慎发展的策略。

促销：因地制宜、手段灵活

虽然万科在投资环节缩减规模，降低库存压力，然而万科在销售环节对去化速度的要求依然是严格的。根据万科要求，今年对于新项目将继续坚持新推盘当月销售率60%的销售目标，以加强库存去化，确保库存结构合理。

显然，在目前的市场环境下，实现这个去化目标是有难度的。资料显示，2013年6月万科的新开盘认购率达62%。到今年万科认购率降至56%，且万科在2014年上半年TOP50房企销售去化率排行榜中居第18位，排在保利、恒大、中海等企业之后。目前来看，无论是同比去年，还是横向对比同梯队的其他企业，万科的去化速度都有待提升。

为提升去化速度，在不同城市，万科采取了不同的促销手法。在价格较为平稳的市场，万科不惜以大幅降价来“一鸣惊人”。

比如在今年3月，万科橙项目开盘价格比预期低3000元/平方米左右，被誉为北京“首降楼盘”；9月7日，重庆万科西城因为降价2000～3000元/平方米，引发业主不满；同期万科重庆的金色悦城降价并售罄；9月11日，位于南京南站的纯新盘万科新都荟首次开盘，该项目以起售价18680元/平方米首开入市，当日共售出210套房源，去化近9成。而开盘前有资料显示该项目精装均价预计达21498.25元/平方米。

而在另一些可能无法用单纯的降价来博得关注的城市，万科的促销手法则更为多样，比如在8月底，万科杭州公司联合淘宝推出“账单抵扣房款”的活动，吸引了不少投资者和客户的关注。该活动变相降价的促销方式取得市场认可，到9月中旬，万科参加“账单抵扣房款”的楼盘数量由最初的12城23盘变为17城50盘，新增5城27盘。

产品：刚需领衔 增加胜算

万科最新公告显示，2014 年1~8月份公司累计实现销售面积1098.2万平方米，销售金额1294.7亿元， 分别比 2013年同期增长13.5%和14.6%。销售的增长，说明万科去库存的措施是见效的。

能成功实现快速去库存，除了投资策略、营销执行力，还有个重要原因就是产品定位。万科的主流产品定位，瞄准中端产品、刚需产品。万科半年报称，上半年所销售的商品住宅中，144平方米以下的户型占比达到92%。

在最近的采访中，万科证券事务代表梁洁表示，公司聚焦大众主流住宅的产品，高端产品在公司的销售中不超过10%。未来公司也将继续坚持有关定位。万科认为，坚持主流产品定位，坚持快速周转，谨慎投资，这样更能灵活应对行业变动的风险。

有分析人士认为，为了提升去化率，产品上需要适当提升刚需、首改产品比重。行情越是低迷，刚需和首改产品越是受到市场欢迎。