9月16日，华南城发布公告称，公司以2250万美元的总代价策略性投资中国仅次于阿里巴巴的中小企业B2B采购交易平台——马可波罗网，占股19.05%。9月23日，华南城公告称，腾讯计划斥资1.061亿美元增持华南城股份。早在今年1月15日，华南城就以15亿港元的价格向腾讯让渡了6.8亿股的股份。此次入股马可波罗网和继续增持，表明拥有腾讯基因的华南城正式迈开物流地产与电商加速融合的步伐。

华南城，作为一个综合商贸物流中心一级开发商和营运商，为何在房地产市场整体低迷的大环境下被腾讯看中？

电商汹涌，物流地产迎来新机遇

相关数据显示，目前我国物流地产供需缺口巨大，全国存量高标准仓储设施仅1300万平米,仅占全国近7亿平米仓储面积的2%；中国人均仓储面积仅为美国的1/12，租金也连续18个季度上涨，投资回报率已超过商业地产。

与此同时，电商规模持续扩大，2013年中国电子商务交易额突破10万亿元，同比增长26.8%。近五年线上零售额复合增长率42%，带动快递业务量连续三年增速超过50%，进而推动仓储业的快速发展。

电商对物流仓储的迫切需求，促进了电商企业大举进军物流地产：

资料显示，阿里、银泰集团联合复星集团等多家公司共同组建的菜鸟网络，目前其自有物业分布在上海、天津、郑州、杭州、成都、重庆、广州等9个城市。

阿里巴巴在天津拿地1500亩，投30亿做物流中心，在成都拿下1000亩做仓储设施，在浙江金华拿地1500亩建物流园。

京东宣布，已在全国34个城市拥有82间仓库，总建筑面积超过130万平方米。

除了电商在积极从事物流地产，资本市场也看好物流地产：

9月15日，平安不动产15亿元注资五洲国际；不久前，中银集团等多家中资财团25亿美元注资普洛斯；根据公开的统计资料，两年内，活跃于中国物流市场上的五洲国际、普洛斯、易商、上海宇培、嘉民中国等，获得总计逾300亿元的巨大规模投资。

巨头上场、巨资涌入，物流地产迎来了新一轮的发展机遇。在这样的市场背景之下，“马华腾”项目应运而生。

华南城三大积累助腾讯实现电商野心

相比已经拥有菜鸟网络的阿里巴巴，腾讯在打造自有仓储物流方面显得较弱，借助与物流地产开发商合作，腾讯希望为电商业务的拓展打下基础。今年1月，腾讯投入15亿港元获得华南城6.8亿股股份；9月，腾讯再次计划斥资1.061亿美元增持华南城股份。在不到一年的时间里，腾讯连续增加对华南城的投入，原因究竟何在？

平衡的现金流

实力方面，半年报显示，华南城现在的现金比较充足，销售收入是180亿元到200亿元，银行存款是158亿元，现金流平衡。半年报业绩发布会上，华南城表示未来三年，包括租金、物流、电商方面的收入，华南城的持续性收入有10到20亿元，而今年可实现收入是6.5亿元。

华南城能保持较高销售收入源于其经营模式：50%的建筑面积为交易中心，另外50%则由住宅配套和商业配套平分天下。其中交易中心的基本原则是出售1/3 至1/2 回收投资成本，其它部分公司自己持有等待物业升值及稳定的租金收入。长期稳定的收入来源让华南城相对于其他房企，更能扛过行业下行带来的风险。

超强的项目运作能力

物流地产项目占地面积大，需要获得各地政府的大力支持才能形成规模发展。

从布局看，华南城迄今开发建设并运营着深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等8个区域项目，规划总建筑面积超过5000万平方米。华南城的选址集中于中国内地人口密集、经济总量大、交通四通八达的省会级城市，而且每个城市都有大型批发市场外迁的需求。可以说，华南城现有的发展格局，让腾讯收获了发展电商物流的现成地盘。

华南城物流地产项目在全国的分布示意图

不遗余力创造客户粘性

6月，华南城集团首席财务总监冯星航透露，华南城2013年有1.89亿元的电商收入，主要来自郑州华南城网上商铺的会员费；从收入上看，电商业务也是入驻华南城的中小企业的一大迫切需求。

客户粘性关系到物流地产的招商招租是否成功。华南城借助电商，实现“现代综合商贸物流基地”的发展目标，宣称要为中小商贸客户提供“上天入地”全方位的服务。

中银证券在最近的研报中认为：物流地产将是国内房企转型的理想选择，在投资方面需要重点关注企业的资金成本、拿地能力和客户粘性。从这几个指标看，华南城被腾讯相中是意料中事。未来，这一被外界解读为制衡阿里巴巴的“马华腾”项目，或将在电商与物流地产的融合领域，打开新的产业局面。