据悉 ，长沙、广州等多地从8月以来的土地挂牌计划中，工业用地数量激增。戴德梁行的分析报告显示，目前住宅租金回报率为2%，写字楼为5%，工业厂房则普遍达7%至10%，且租期一般在5至10年，行情相对稳定。同时不少业内人士认为，随着国家对土地资源的重新梳理以及严加监管，工业集约用地的条件不断提高，土地供应量正逐渐减少，工业土地未来增值潜力较大。可以预见，在楼市成交乏力的情况下，长沙一大波工业用地抢闸入市，将成为土地市场的热点。

价格较低 房企转进工业地产

住宅市场遇冷，长沙的工业地产却在悄然升温。

长沙市住建委提供的《2014年上半年城建经济运行情况》显示，上半年全市住宅销售面积851.64平方米，同比下降13.49%，商品房均价5138元/平，比去年末下降9.27%。面对严峻现状，一些房企纷纷涉足工业地产。

位于长沙环科园的长沙总部基地，是一个由总部办公楼、研发基地和相关商务配套组成的项目，为IT软件、高新技术、创新创意、外贸金融、医药销售等非生产类企业提供研发、展示的办公场所。该项目营销总监表示，这家开发商之前在长沙开发过多个高档住宅项目，目前由于住宅市场存量大，销售情况欠佳，并且好的地块拿地难，所以去年开发了现在这个工业地产项目,作为另一个支撑。

房企开发工业地产，一个原因是现行的商住地产不景气，另一个原因是我国的工业地价近年上涨有限，其投资回报率逐渐被市场认可。

“目前长沙工业项目地价只有商业地价的30%左右。”长沙经开区内的工业地产项目—开发商总经理助理表示。工业地产一级市场的土地价格没有过度飙升，工业地产项目较住宅项目售价明显偏低，租金却在逐年稳步攀升，投资回报率较高，且有物业升值空间，这是促使开发公司进军工业地产的内因。

回报稳定 地方主打产业牌

刚刚出台的《长沙市人民政府关于进一步加快工业园区发展的意见》就对各类工业用地的容积率上限予以明确，并规定工业用地原则上应在长沙市各类产业园区布局，园区以外不宜布局工业用地，二环线以内区域禁止布局工业用地，这导致工业用地的供应范围缩小。长沙市城区的几大园区的土地有限，准备布局工业项目的开发企业显然也嗅到了里面的商机。

这直接反映在了近两个月的长沙土地成交上。长沙市国土资源网上交易系统显示，长沙8月有11宗土地交易，其中工业用地占了6宗，占比超过50%。而9月挂牌交易的11宗土地中，工业用地同样为6宗，再次成为土地市场主流。

结合目前的形势来看，工业地产的运营前景在于既符合国家新型城镇化的发展方向，也符合国家发展中小微企业的产业方向，是目前地方政府大力推进的方向。加之目前商住土地遇冷，限购松绑和政策刺激的效果还没有延导至土地市场的时期，地方加大力度推工业用地是必然选择。

集约用地 发展还得看服务

工业项目在集约、统一规划和开发的情形下，其入驻企业往往也能在各个地区政府政策比拼的背景下得到诸多的政策优惠。特别对一些创业型公司，工业项目为他们提供空间和基础设施，开展相关服务支持，从而降低他们的创业风险和创业成本。

为了促进工业项目的发展，除了地方政府的力推之外，中央也给予了一定的政策扶持。前不久公布的《集约节约利用土地规定》就规定，工业用地可以在规划基础上，增加容积率不补地价，这些都是刺激市场把存量工业用地拿出来做更好的利用。

工业项目不是建厂房，更重要的是综合服务。目前的普遍做法是，企业入园后，从工商注册到科技项目申报、各类信贷资金和科技投资申请都将由园区管理团队来操办，同时还将提供技术人才引进和培训支持以及企业运营管理和营销指导、入园手续代办等一系列服务。在工业土地大量入市的当下，供地方只有做好园区整体规划，搭配相应服务体系，打造优良的招商引资环境，才有利于工业地产市场的长远发展。