华润川师项目亮相啦！继“城”、“华庭”系后，华润向成都展示了第三个产品系“幸福里”。这个从拿地之初就备受业界关注的项目身上，集中了太多的焦点，也让业界充满一窥究竟的欲望。在这块土地上，华润向成都业界展现了一个不一样的华润。

进军熟地 华润出新招

       在成都，华润给业界的一贯印象是一个开拓者。当初开发翡翠城，东二环还是一片荒地；随后的二十四城，华润同样是在一片废墟和拆迁中建起了一座新城；华润•凤凰城则更加“遥远”，在2007年以前大源是一个鸟不拉屎的地方，鲜为人知。在“造城运动”过后，成都华润依然坚持拓荒。华润橡树湾、华润•银杏华庭、华润•翠林华庭都选择了相对较为“陌生”的区域。即使是华润•金悦湾也没有生长在真正的豪宅之土上，但是，所有项目华润都成功了，大获全胜。

       所以，当华润从万科、保利的围堵中，抢下川师地块后，业界感叹华润变了。

       5100元/平方米的楼面地价，对于很多大牌开发商来说，并不算什么，对于庞大的华润来说也不算什么。但这不是华润的常规手法。二十四城楼面地价956元/平方米，凤凰城楼面地价1700元/平方米，银杏华庭楼面地价2322元/平方米，翠林华庭楼面地价3790元/平方米……就连开盘之前号称要卖到3万元/平方米以上的金悦湾，楼面地价也仅为3600元/平方米。在成都版图上，华润没有拿过超4000元/平方米楼面地价的土地——除了华润•幸福里。幸福里项目策划直言：“开发成本太高，做起来很难。”

       十年时间，已经习惯了开荒的华润，这一次抛弃了自己擅长的技能，而选择了做高价地，选择了在一块成熟区域做一个成都人不熟悉的产品。有人说华润这是要出新招了。华润还会赢吗？

       据华润•幸福里销售人员透露，幸福里首批次洋房和小高层产品的均价预计会在14000元/平方米左右。“首批次开盘应该还会有更大的优惠。”销售人员表示首批次房源会很划算。

       这个价格并不算高。与幸福里一街之隔的万科•城市花园二手洋房价格也在14000元/平方米以上。摊完建安成本、税费和营销费用，这样的销售价格也许刚刚和成本持平。那么华润的利润点在哪里呢？业界人士认为，“幸福里的商业会成为利润点。”从容积率来计算，项目可兼容的商业面积最高可以达到42424平方米。从项目上了解到，在一号地块，华润规划了18000平方米的商业街和一栋连锁酒店，二号地块则为清一色的社区商业。“以目前川师板块的成熟度来说，贩卖商业的利润非常可观。”

在川师开“霸王店” 幸福里能否称王？

       也有人说华润其实心里很透彻。川师板块在幸福里面世以前，已经多年没有成规模的新增供应，所以万科•城市花园的二手房在区域内有价无市。这块2.5环上的低密居住宝地正需要一个新货源。很巧，幸福里来了。“华润还是很狡猾的。”业界点评，一旦面世就将成为区域内的“霸王店”，形成唯一的供应，几无竞争对手。

华润·幸福里是目前川师板块唯一的待售项目，是区域内的“霸王店”。（图片由锐理数据平台RAP系统“自定义地图”功能生成）

       情况真是这样吗，还要打个问号。东2.5环上，还有塔子山一号。仅从产品而言，幸福里即将面世的洋房和小高层的面积段为129-229平方米，和塔子山一号多有重合。幸福里销售人员坦言：“和刚需不同，改善型购房者对于价格和区域的抗性并不大，所以选择的范围会很广，一旦产品、价格没有体现出明显的差距，那么就会货比三家。”所以，华润面临的潜在竞争并不小。

       除塔子山一号外，攀成钢板块，以及华润•二十四城都是潜在的竞争者。面积段，价格段，以及产品形态多有重合，让幸福里的未来并不轻松。不过华润•幸福里的目标群体非常明确：盯紧地缘性潜在客户，发掘对低密产品有倾向性的改善型购房者，吸引有充足购买力的高端刚需客群。这是目前幸福里对客群的初步定位。当然，未来是否如愿，还需要进一步的观察。

集中火力 华润能否提速？

       在微博上，华润的工作状态被戏称为“磨洋工，等待下班”。这种说法也许颇为片面，但是也从一个侧面反映出了华润对于项目开发的“慢”姿态。1000亩的二十四城已经开发了超过6年，仍然在售，预计还将开发2-3年。凤凰城同样销售超过6年。翡翠城更是销售了十年。即使是与幸福里差不多体量的翠林华庭也销售了超过两年。

       在幸福里，华润也许并没有想要提速，公司定下的销售周期是2年。但销售人员普遍的预期是一年半。

       为什么目前和预期会有如此差距呢？如果你是华润的“常客”，你就会发现幸福里的绝大多数销售人员都非常眼熟。有来自橡树湾的销冠，有来自翠林华庭的销冠，还有来自二十四城、凤凰城数一数二的售姐售生。成都华润几乎将自己最优秀的销售人员都集中在了幸福里。即使是刚刚招聘进来的“新人”也是在房地产销售行当里摸爬滚打了5、6年的“老将”。所以销售们胸有成竹：“如果卖得好，幸福里可能会一个月推一栋楼。”

       “如果卖得好”是一个假设，一个月推一栋楼是一个理想。是否能实现，还要打一个问号。政策环境还有可能改变。市场走势并不明朗。回到项目本身，销售过快同样并不利于幸福里的利润增长。

       还有一个更现实的问题，幸福里卖完了，华润的下一个新项目在哪里？