对于楼市而言，2014年已经进入最后一个季度的冲刺阶段。对于房企而言，完成年度销售目标的时间委实不多。不过好消息是在第三季度的最后一天，央行发出的为限贷松绑的信号算是一个对楼市不小的刺激。最后一个季度的楼市困局是否会因此迎刃而解，现在下结论还为时过早。与其举棋不定妄加臆断，不如聚焦当下最为关键的“金九银十”，看看楼市的走向到底如何。

金九褪色 但行情转好

（点击查看大图）

“金九银十”在每年的楼市周期中都扮演着重要的角色，也是每一年中观察楼市风向的关键时期。2014年的“金九”已经收官，“银十”也在国庆长假后应声开启。和过去两年相比，今年的“金九”稍有褪色。今年9月，重庆主城区新建商品住宅备案量约137万平方米，距离150万平方米的“及格线”还有稍许距离，不过这已经是过去四年同期的第二高值，仅次于2012年9月份重庆主城区178万平方米的备案量。实际上从过去四年重庆主城区楼市新建商品房备案量来看，“金九”一直都未曾担当过当年的备案量峰值。而峰值大多出现在3、4月份。所以“金九”的称号实际上早就名不副实。

从今年第三季度主城区新建商品住宅备案量的走势来看，“金九”更多的充当着“救火队员”的身份。虽然房价依然下行，但是“以价换量”的方式取得了成功，9月份重庆新建商品住宅的备案量环比8月上涨了超过20%。也就是说2014年的重庆楼市最困难的时期已经结束，开始进入漫长的盘整期。

（点击查看大图）

从市场层面的直接反馈来看，也在证明这一观点。9月份以来，重庆主城区住宅项目的开盘数量明显增多，供销量呈现出逐步上升的态势，开盘认购率虽然距离50%还有很长的距离，但是也已经达到了近3个月以来的最高点。

然而，这个盘整期会持续多久？我们之前的观点已经表明预计明年春节期间才会进入上升期。虽然9月30日央行出台了松绑限贷的文件，但是该文件对以刚需市场为主导的重庆楼市的预期影响不会太大，同时还受制于地方银行的具体实施细则，所以重庆楼市的大致走向并不会在第四季度发生逆转。

刚需市场带动9月楼市走高

（点击查看大图）

从重庆新建商品住宅的细分市场来看，改善型产品的备案量变化并不大，真正对9月楼市走高起到决定性作用的依然是刚需市场。

9月份重庆别墅市场的备案量约为9.7万平方米，与8月基本持平。洋房市场的备案量约在10万平方米左右，同样与8月基本持平。而高层住宅市场（包括小高层、高层和超高层三种建筑形态）的备案量则大幅走高。9月份的备案量为116万平方米，环比8月上涨23.7%。从面积段来看，70-110平方米的刚需产品占据了主要的备案量占比，其中90-110平方米产品的供销比仅为1.04，供需基本持平。

（点击查看大图）

从主城各区的表现来看，三北区域和沙区等传统供销强区已经不再是“铁板”一块，九龙坡区凭借巨大的供应量硬生生的的撕开了一条口子，跻身9月重庆主城区各区新建商品住宅备案量的第二位。巴南区也借着诸多新项目的入市成功挤掉渝北区位列9月第六的位置。可以看到，在市场行情不确定的因素下，重庆的楼市版图正在悄然的发生变化。

银十可期 第四季度将迎来窗口期

虽然我们认为第四季度楼市的大致走向不会发生变化，但是我们依然乐观的认为第四季度仍然有可能出现今年最后一个窗口期。

从业界的普遍观点来看，观望期的周期通常是3-7个月。而从今年前9月的楼市备案量走势来看，我们认为从4月开始就已经进入观望期。也就是说观望期已经持续了6个月，压抑了半年的需求已经或即将达到一个临界点。再加上房交会的推波助澜，窗口期预计会在11月开启。不过不要期望房价会在这个期间有所突破，“以价换量”的态势依然长存。一些优质的优惠措施，诸如首付比例的调整，公积金贷款等将成为拉升成交量的利器。