前段时间被推上舆论风口浪尖的红牌楼北二街地块无疑是今年一季度土地市场的“明星”。这宗被炒“回锅肉”的昔日地王，不但没有走下神坛，反而在新一轮的拍卖中再次被抬高“身价”。8300元/平方米的楼面地价，让业界异口同声地惊呼：“这块地到底要怎么做？”9亩小地块、40米限高、低容积率、低密度，到底能怎么做？几乎在信诚拿地的第一时间就传出消息说，信诚可能全部做自持产品，不会售卖。不过锐理通过测算发现，即便做售卖型物业，也不是一丁点赚钱的可能都没有，当然，前提是要卖得快，销售周期尽可能短。

土地测算分析师：易孝军（锐理数据平台顾问部项目经理）

从事房地产开发咨询顾问工作6年，曾担任世联地产顾问部主笔，现为锐理开创信息技术有限公司顾问部项目经理。曾主持及参与重庆两江新区工业开发区建设投资与土地平衡研究项目、成都中粮地产御岭湾战略升级项目、重庆綦江东部新城发展战略项目、绵竹麓棠温泉扩建项目等省内外30余个中大型项目及区域的战略、策划工作；对项目的前期市场调研、结论研判、发展方向定位、战略规划、产品建议、经济测算等工作均有丰富的项目执行经验；擅长区域及项目发展战略策划及基于市场研究基础之上项目经济测算。

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楼板价8300元/平方米 逼迫拿地者自持

       红牌楼北二街地块在3月份再次风光了一把。这宗昔日的“地王”在经历了短暂的退地风波后，又一次风风光光地走上了拍卖台。虽然是二次“出嫁”，却依然引来了倾慕者无数。最终，来自南充的信诚房产在击败其他竞争者后，以84%的溢价率，8300元/平方米的楼面地价将其收入囊中。同时，引来业界一片哗然。>>>点此查看该地块更多详细成交信息：《红牌楼地块回炉:7600退8300抢，你让“前任”情何以堪?》

       可开发面积仅仅9亩的地块，还有40米的航空限高，商业面积也仅仅只有3400平方米左右。“这块地要怎么做才能盈利？”几乎是业界共同的问题。

红牌楼北二街地块及周边高价地块示意图

       虽然业界忧心忡忡，但是南充信诚却显得淡定无比。在拿地后第一时间接受媒体采访的信诚房产相关负责人曾表示，“这个价格在预期之中，准备将这块地打造成高端公寓项目，并且全部自持，不散售。”一句话，就让所有人闭了嘴。

自持型高端公寓真烧钱

       “财大气粗”、“不差钱”成为了信诚留给成都的第一印象。也有业界人士认为，信诚做自持型物业不失为一条妙招，“如果做成自持的项目，可以将项目作抵押获得贷款，另外还能获得源源不断的租金‘输血’。”如果真按此执行，信诚又要投入多少呢？锐理数据在此为信诚算了一笔账。

红牌楼2号地块项目基础指标测算

按照自持型高端精装公寓的产品形态对该项目进行的投资及收入测算结果

       锐理数据平台顾问部项目经理易孝军分析指出，由于航空限高，该地块仅能打造高度不超过13层的建筑。由于地块含有商业面积，计算容积率和建筑密度后，项目的整体高度则仅有10层左右，刨去两层底商后，住宅高度仅8层左右。按照多层1500元/平方米、自持型高端公寓按照7000元/平方米的建安成本（包含精装成本）计算，自持型高端公寓的总投资成本将达到3.42亿元（包含土地成本），远远高出普通散售型住宅开发的2.48亿元。即使将项目抵押给银行，按照现行的抵押标准，可获得直接投资额的70%贷款，按照年利率6.5%计算，两年的财务成本也会达到2417万元。又是一项不轻的资金压力。

       通过计算容积率，按照每个房间平均90平方米为标准，我们可以大致算出，该项目可租赁的房间数约在150-160间左右。按照目前成都较为标准的服务式公寓计费，每一间公寓每天的租金大约在1000元/间左右。即使是按照满租率80%计算，信诚可获得的租金也仅有4672万元/年，要超过7年才能回收成本，前期的资金压力依然巨大。

       如果所有商铺全部售卖，按照目前红牌楼区域商铺的售价，可回收大约1.39亿元成本。依然按照上述服务式公寓的租赁标准，也需要超过4年才能全部回收成本。

即使散售也不赚钱

       自持前期压力过大，那么全部散售是否是一条可选择的路线呢？我们不妨再算一笔账。

按照售卖型高端物业的产品形态对该项目进行的投资及收入测算结果

       可以看到，不管是做普通住宅还是高端住宅，以目前红牌楼周边住宅销售均价为标准，该项目的住宅产品都是属于亏本赚吆喝。其唯一的盈利点来自于商铺和车位销售。按照上述表格中的两套标准，高端住宅的投资净利润率仅为5%，完全可以PASS掉。普通住宅的投资净利润率则可以达到22%。看似非常诱人，但是这套表格中并没有加入时间成本，在调控政策下，项目的销售周期将变得难以预估，销售周期一旦拉长，其面临的资金压力同样巨大，其净利润率会快速摊薄，盈亏平衡点很有可能无限接近1，届时将无利可图。