10月15日，成都市国土局将以拍卖方式出让成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组，秀水社区集体地块。去年中国铁建拿下北湖7号地块起拍价也不过3000元/㎡，一年时间，一街之隔，该地块的起拍楼面地价竟然飙至4600元/㎡，地价涨得如此凶猛，是否有人愿意买单？

2012-2014年北湖板块成交地块一览（点击图片查看大图）

据锐理数据统计，近两年时间里，北湖板块共成交11宗地，起拍价最高的是今年6月泰博置业拿下的成华区二仙桥街道办事处辖区地块，起拍楼面地价为4159元/㎡，其余几宗住宅兼容商业用地的起拍楼面价在3000元/㎡左右。成交价最高的是去年7月中国铁建拿下的北湖7号地块，成交楼面地价为6000元/㎡，该地块也因此坐了几个月总价地王的”宝座”。

本次出让的地块与北湖7号地块仅一街之隔，起拍价却高得惊人，板块内4159元/㎡的最高起拍价已被该地块刷新至4600元/㎡，如果该地块的溢价率超过30%，那么该地块的成交楼面地价也将突破6000元/㎡大关。

成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组，秀水社区集体地块区位图

地块周边实景图

锐理数据调研员实地看地发现，从该地块步行至上古天地和华宇北城中央需要15-20分钟。虽然地块坐拥北湖生态资源，但是由于地块所处位置发展相对缓慢，周边配套的建设还需时日。目前地块附近仅有136路公交车，如果需要坐反向公交车，则需步行15分钟左右至马路对面，且要通过人行天桥。

未来，随着地铁的通车，交通路网升级以及北湖国际城的入住和周边地块的陆续开发，人气将逐步提升。但是当前地块的价格不免令人担忧的，不少业内人士表示，该地块的价格过高，开发的压力太大。以地块旁的中国铁建北湖国际城为例，精装售价在九千到一万之间，减去拿地成本，再减去建安费用，利润十分有限。那么，本次出让的成华区龙潭街办保平社区5组地块成交价在多少范围内才不会陷入窘境呢？

地价压力测试：溢价率不宜超过15%

（备注：地块①：不小于25901平方米且不大于56981平方米。其中可兼容的商业建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的40%且不大于50%；地块②：不大于39477平方米；地块③：不大于62584平方米。其中可兼容的商业建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的10%且不大于20%，故测算模型中商业占比定为25%）

（点击图片查看大图）

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在5268元/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于5900元/㎡，相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

西南财经大学经济学院副教授刘璐也用他的“LRT法”对该地块进行了价格预估。给出的评估价为923万/亩（合楼面价：5445元/平米），他认为，在行情好的时候本地估值可达1200万/亩（合楼面价：7080元/平米）

LRT地价预估法介绍：当前业界使用较多的土地价值评估办法，一般是倒推法，即先估计该地块在投入开发并销售后的可能的价格；然后在此估计的价格之上，再减去开发的建安成本、管理成本、融资成本等等，以及合理的开发利润，最后得到可以承受的土地成本。倒推法过于主观，而市场环境又是客观的。判断地块价值不应基于“我觉得它值多少钱”，而是“它实际上值多少钱”。

刘璐提出了土地价值评估的一种全新方法，即“LRT”法。本方法认为土地的价值取决于以下几个主要的方面：和地块位置相关的因素（Location,“L”）、和地块自身条件相关的因素（Regulation, “R” ）、和时间相关的因素（Time, “T” ），简称“LRT”。 本研究的基本方法论将采用“空间特征价格理论（spatial hedonic theory）” 的相关理论，并将其应用到城市土地的评价中来。该理论的两大学术基石分别为特征价格理论（hedonic theory，也称为享乐理论、幸福理论）和空间计量经济学。同时，本研究也将使用拍卖理论的相关前沿理论来估计土地交易参与人的真实估值。

联系刘璐：新浪微博@学者刘璐；微信公众订阅号liulu_cd；QQ：1851674139