10月12日，青岛市国土资源和房屋管理局发布公告，备受关注的市北区海岸路22号乙原青岛国棉二厂搬迁地块正式拍卖出让。

海岸路22号乙地块出让指标（点击查看大图）

拍卖公告显示，本次出让的地块属于原青岛国棉二厂搬迁地块的一部分，土地面积70756.4㎡，约合106.14亩，规划建筑面积198117.9㎡。地块分为出让和划拨两部分。出让土地部分面积62447.5㎡，包括41543.9㎡的商品住宅用地、16617.9㎡的人才公寓用地和4285.7㎡的商服用地，规划建筑面积达到174852.9㎡，商业部分比例为7%，起始楼面地价4245元/㎡，起始总价超过7.42亿元。划拨土地部分面积共8308.9㎡，规划建筑面积超过23265㎡，将配建不少于388套公共租赁住房。

海岸路22号乙地块现状（点击图片查看大图）

海岸路22号乙是今年公告出让的第三宗市区老企业搬迁地块，在今年7月份的时候就已经完成搬迁进入国有土地储备，时隔三个月后正式进行招拍挂出让。

根据之前的规划，原国棉二厂搬迁后腾出的土地将分为两部分，位于东部的老厂房旧址将保留18座近百年的老楼，作为工业遗产保护，今后将建成文化创意产业园；位于西部的厂区土地将进行房地产开发，规划建筑面积约20万㎡，其中包括9.3万㎡的保障性住房，同时该地块区域将配建一所24个班的中学，可容纳1200多名学生。本次出让的土地就是原国棉二厂西部的厂区，其规划指标也有所改动。

从今年上半年的土地市场看，青岛老城区企业搬迁地块颇受欢迎，成交价格也都不低。在2月份，与国棉二厂紧邻的海岸路2号原国棉一厂和青岛农药厂地块被华融纺联投资有限公司竞得，净用地面积40.91亩，楼面地价4970元/㎡，溢价率27.6%，总价超过4.8亿元；同样在2月份，位于瑞安路20号、22号的原青岛制钉厂和青岛自行车厂地块被秀兰集团拍下，楼面地价达到6482元/㎡，溢价率25.15%，97.87亩的土地总价达到12.69亿元，成为今年迄今为止的青岛总价“地王”。

国棉二厂地块是今年青岛市土地招拍挂市场上出让的第三块老企业搬迁地块，不出意外的话，该地块也将会在拍卖场上遭到疯抢，但价格能否超过上半年的瑞安路20号、22号称为新的“地王”呢？

国棉二厂地块区位、交通、配套具有优势

从地理位置上看，国棉二厂地块要比瑞昌路20号、22号地块更靠近城市核心区。国棉二厂地块靠近四方长途汽车总站和海云庵商圈，地块东边与铁路线一路之隔，西边是环湾高架桥，与青岛港隔路相望，南边是海岸馨园和联城海岸锦城，北边是海岸阳光小区。从区位、交通、周边配套情况来看，该地块的地段价值要比瑞安路20号、22号地块更高。

地块周边工厂环绕减分不少

但在地块周边也存在不少问题，紧靠铁路线，噪音问题很大，地块南边有青岛污水处理厂，北边有青岛发电厂，东边有青岛铁路服装厂，被工厂环绕，居住环境并不算好。与国棉二厂紧邻的海岸路2号原国棉一厂和青岛农药厂地块在上半年并未拍出太高的价格，也与此相关。

海岸路22号乙与今年周边出让的两宗老企业搬迁地块对比（点击查看大图）

与紧邻的海岸路2号原青岛国棉一厂、青岛农药厂地块相比，海岸路22号乙原国棉二厂地块地段与之差距不大，但面积更大，起拍价也更高。不过与上半年的青岛总价地王瑞安路20号、22号地块相比，海岸路22号乙地块受周边不利因素影响价格更便宜。预计其最终的成交价格将在两者之间，如果在拍卖时能够出现和上半年相似的溢价率，成交楼面地价或将超过5000元/㎡。

但若以此价格拿地，未来项目的售价和利润率需要开发商仔细掂量掂量。目前该地块所在的人民路—理工大学板块的新建商品住宅均价在1.2万元/㎡左右，与地块紧邻的联城海岸锦城项目的售价仅1万出头，而该项目在2007年拿地的楼面地价仅1809元/㎡。按照目前的房地产市场行情，海岸路22号乙地块未来的销售价格能否超过现在联城海岸锦城还要打上个问号，如果以5000元/㎡的价格拿地，开发商所面临的压力可想而知。

海岸路22号乙最终成交价格将是多少？能否再现今年上半年的疯狂抢地？11月6日土地拍卖给你答案！

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