10月16日，华侨城(亚洲)控股有限公司公告称，公司的非全资附属公司成都华侨城与成都金牛政府及鑫金农发投资订立正式协议。

据协议，成都华侨城须于签订正式协议后3个营业日内，向鑫金农发投资支付定金人民币3亿元，该笔款项将转拨至合营公司，作为合营公司成立后由成都华侨城提供予合营公司的股东贷款。

各方须于合营公司成立后3个营业日内签立担保协议，据此，鑫金农发投资须就成都华侨城提供予合营公司的任何股东贷款及应计利息的20%提供担保，而成都金牛政府将向合营公司支付的投资回报的年度比率为12%。 【详情】

事件回顾

早前6月23日，华侨城(亚洲)发布公告称，根据意向协议，若成都华侨城中标成都土地项目，成都华侨城及鑫金农发投资将成立合营公司，注册资本人民币1亿元。其中成都华侨城及鑫金农发投资须分别向注册资本注资8000万元及2000万元，因此，合营公司将由成都华侨城及鑫金农发投资分别拥有80%及20%。

公告另指出，合营公司将负责就土地整理项目提供最多41.7亿元的土地整理资金，而若实际土地整理成本超逾上述最高金额，差额将由成都金牛政府承担。

7月20日，华侨城(亚洲)控股有限公司于发布公告称，成都华侨城在土地整理项目已中标。

不赚钱的土地整理生意 或为曲线拿地

根据公告上的回报要求，双方达成合作的前提是保证华侨城的投入有10%-12%的回报。业界称，成都土地一级整理市场的毛利不高于年15%，“除去税费、管理费用和财物费用几乎没利润”。

据悉，在2013年全年业绩中，华侨城综合开发业务毛利率约为42.4%。以此来看，10%的土地整理利润就更显低微了。

有业内人士认为，华侨城此举将目标转向土地的一级整理，这样可以赚到一部分利润，但更重要的是可以通过运作（设置门槛）为自己拿到土地的二级开发奠定基础。

品牌开发商介入一级整理在成都土地市场已见惯不惊，比如早先有中信在郫县、花样年在蒲江，还包括阳光100、中铁二局等都曾参与土地一级市场。受资金实力、政策的可变因素、专业的土地运作能力等因素影响，介入土地一级市场的要求越来越高，或将出现更多品牌开发商从一级市场开始介入城市建设。

业内人士称，大型综合运营商会把一级整理纳入“整体打造”的环节中，以一级土地开发为二级房产开发铺平道路，所谓“曲线拿地”。无疑，以旅游地产开发立足市场的华侨城，具备这样的综合运营能力与实力，所以被政府选中成为合作伙伴可能性非常大，那么紧接着“曲线拿地”的可能性也增大。 【详情】

扶持减弱后全国土地市场步伐放缓

据了解，作为华侨城集团旗下境外上市平台，华侨城亚洲曾于2011年下半年获母公司华侨城控股管理层明确表态，将把商业综合开发这项业务交给华侨城亚洲来完成。但纵观华侨城亚洲近几年项目拓展，进展并不大，且多数项目依附母公司华侨城控股发展。

据华侨城亚洲2013年年报显示，其综合开发业务共持有五个控股及参股项目，分别为持股50.5%的上海苏河湾，持股51%的成都华侨城、全资拥有的天津天潇，持股33%的北京臻园及持股25%的西安华侨城项目。

其中，最受关注的上海苏河湾项目原由华侨城控股收购，随后由华侨城亚洲注资22.3亿元购入。该项目虽一度爆出受定价策略拖累、去化速度并不理想的消息，但目前却成为华侨城亚洲业绩贡献的重要来源。

同时，为华侨城亚洲带来品牌效应的华侨城成都欢乐谷项目最初也由华侨城股份投资，随后华侨城亚洲参股并负责运营。

另查阅资料得知，华侨城亚洲西安项目原由华侨城控股于2009年8月以20亿元获得，随后2009年12月份，华侨城亚洲就发公告称注资5000万以参股西安华侨城，注资完成后，华侨城(亚洲)占西安华侨城25%的股权。

或正是依附母公司进行发展，华侨城亚洲这个境外上市平台在内地房地产业务上正逐渐走向正轨，并提出了于2016年努力实现销售收入达到100亿元的目标。

但值得注意的是，有相关分析指出，今年以来华侨城控股由于自身方面的资金压力，其扩张放缓，或对依附发展的华侨城亚洲的扩张也会带来一定影响。

根据早前市场分析指，华侨城控股今年一季度在营业收入与净利润方面虽然实现同比大幅增长，但短期内却依然面临一定的财务压力，特别是短期借款的激增与经营活动产生的现金流量净额由正转负。数据显示，截至一季度末，华侨城控股的短期借款约为52.98亿元，相比年初34.02亿元大幅增长55.72%。

与此同时，今年甚至还有投资者提出，在深圳市场成交下滑行情下，华侨城控股在深圳存在200亿元库存的回笼问题。

或正是受财务方面的压力影响，华侨城控股今年在土地市场上的表现也明显收敛。其中值一提的便是退出市场认为是为其量身订造的深圳巨无霸地块大鹏新区的竞拍。

例如6月初以9.86亿元的价格竞得重庆18万平宅地；随后6月24日，在明确介入成都土地整理项目后与四家银行签署1.7亿美元三年期贷款，而这是华侨城亚洲首桩联贷交易。 【详情】