12月22日，成都市国土局将以拍卖方式出让成华区圣灯街道人民塘社区5组地块，该地块曾在10月31日流拍过。二次登台，同样的指标，同样的价格，是否能顺利成交呢？

人民塘再放地 起拍价上涨400元/㎡创新高

      今年4月23日，金科、中粮、新鸥鹏、国嘉、恒大、蓝光等品牌房企上演了一场抢地大战，目标就是成华区圣灯街道人民塘社区5组地块，时隔半年，曾经的“战场”再推新地，情况却出现逆转，这个曾经疯狂过的区域，冷场了！

 与蓝光拿下的成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组，关家堰社区四组、六组、八组地块相比，成华区圣灯街道人民塘社区5组地块的起拍楼面地价上涨了400元/㎡，可惜并无房企接招，二次亮相，该地块并无“低头”之势，依旧以3400元/㎡的价格登台。

圣灯街道近五年成交地块（点击图片可查看大图）

据锐理数据统计，从2009年至今，圣灯街道共出让6宗地，其中挂牌4宗，拍卖两宗，这两宗拍卖地块的起拍价均未超过3000元/㎡，本次3400元/㎡的起拍价已是区域最高起拍价。相比较蓝光所拿下的百亩地块，此次登台的20亩地块门槛更低，对于想进入主城区的中小房企来说，是个不错的选择。

与蓝光为邻 交通升级指日可待

虽然圣灯街道已成交过6宗地，但之前富临、龙光和中铁拿下的地块均靠近成华大道，在蓝光拿地之前，物流大道上没有大型房企的项目，多以安置房为主，蓝光的进入成为物流大道与蜀龙路交汇处的新引擎，该地块与蓝光项目毗邻，也能享受蓝光所带来的人气与配套。

人民塘20亩地块实景图（点击图片可查看大图）

目前，地块内部基本平整，有部分树木覆盖。地块周边的交通还不是很方便，距离地块最近的成华大道三段北站公交站有1.5公里左右，该站上有通往龙潭寺、建设路、红星路、茶店子、火车南站、牛王庙等方向的公交车，通达度较高。值得关注的是，地块旁的蜀龙路将成为区域交通升级的关键点，蜀龙路贯通后，这条路将分别与二仙桥东、西路、物流大道、三环路相交，今后会成为一条成都的进出城主干道，而且蜀龙路直接缩短了城北、城东区域和市中心的距离。除此之外，地块还可享受地铁7号、8号线带来的红利，但等地铁通车还需时日。

蓝光乐彩城项目与该地块仅一街之隔

锐理数据的周边分析数据显示，地块周边的教育资源非常丰富，幼儿园、小学均在7家以上，华西中学、成都四十九中、成都理工大学近在咫尺。但是地块周边的商业比较缺乏，目前离地块最近的商业是蓝光乐彩城的商业部分，但是到投入使用还有一段时间，除此之外，只有等蜀龙路通车后，拉近该区域与周边商圈的距离，使其成为该地块的商业配套。

地块与主要交通干道相邻近，但目前公共交通还不够便捷。

离地块最近的公交站是成华大道三段北站，目前有五路公交线路经过。

溢价率不超过15% 可拿地

蓝光以5650元/㎡的高价吞下一街之隔的百亩地块，此次“迷你”版人民塘地块价格是否会创新高？警戒线是多高？看看锐理给出的测算。

（上图可点击查看大图）

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在3815/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。所以该地块的溢价率不宜超过15%.

这块地究竟能不能拿，其实还取决于对潜在的竞争对手的估计。利用锐理数据的地块周边分析可以查看到，该地块周边3公里范围内，目前在售项目已达到18个之多，即便其中有部分已经进入尾盘销售期，区域内的潜在供应量也不小。在这样的一个竞争较为激烈的区域，有实力的大开发商如果考虑再加入“战局”中，首选是寻求可形成规模的地块，而20余亩左右的小地块，在将来的竞争格局中未必能占优势。而且，通过第一次的“试水”可以预见，本次出让的这块20亩住商地块，不会再像4月的人民塘地块那样，被众多大开发商“围猎”。那么剩下的问题就是，因为拿地门槛较低，中小开发商必然不会轻易放过这块地，再加上一街之隔就是蓝光乐彩城项目，蓝光会不会有意拿下该地块与乐彩城项目作整体开发以拉低成本？又或者，即便不为拿地，蓝光也有前去拍卖现场抬价的嫌疑。如果在拍卖场上不跟蓝光打遭遇战，对中小开发商来说，这块地或许是个拿地的好机会。

人民塘20亩小地块的最终命运如何？敬请关注12月22日成都拍卖直播。

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