4月11日，佳兆业以5亿元的价格，顺利拍下青羊马厂村1、2组地块，虽然地块溢价率达到33%，但是这对于佳兆业来说是值得的，因为该地块刚好可以与去年佳兆业同样在此拿下的一宗91亩土地实现“无缝连接”。打成一片的两宗土地完全可以让佳兆业又做出一个现代城或者“佳兆业9号”。卖住宅，没人怀疑佳兆业的能力。不过用地指标里规定的这两块土地“商业比例必须大于20%小于50%”给佳兆业出了一个不大不小的难题，大体量的商业开发不是佳兆业的长项。佳兆业最终会怎么做，我们不得而知，让我们先来为佳兆业算一笔账。

佳兆业在光华大道拿下的两块土地的区位示意图

卖住宅 佳兆业很拿手

       青羊马厂村的这两宗土地对于佳兆业来说绝对是不错的选择，也非常符合佳兆业在城区边缘和近郊拿地的企业惯常做法。这两宗地块位于城西绕城边缘，正处在光华大道板块和外光华板块之间，是一块难得的“真空地带”。锐理数据平台的监测显示，在地块周边两公里范围内，没有在售项目。而这正是佳兆业在成都非常习惯的开发模式。从丽晶港到君汇上品，再到现代城，佳兆业都选择了一条避开激烈竞争但同时又不远离核心板块的非寻常道路。这样一来，在操作项目时，佳兆业便有巨大的空间，同时非常的自由。

地块基础指标（住商比8:2模型）

       回到这两宗土地上来。从土地的各项指标来看，佳兆业绝对可以操作得得心应手。两宗土地合计168亩，总建筑面积41.3万平方米，具备大盘的胚子。2.8的低容积率和24%的低建筑密度，同时45米的限高，使得建筑层数被控制在了12层以内。也就是说项目整体将以多层和小高层为主。这种类型的产品无论是在光华大道板块还是外光华板块，都是稀缺的住宅产品。卖稀缺产品，佳兆业绝对在行。

       由于两宗地块所在的区域并没有类似的在售产品，所以我们只能通过对比光华大道和外光华板块的类似在售产品后对其进行估价，最后通过计算，我们得出一组住宅的收益数据——11.7-18.8亿元之间。加上车位销售的1.4-1.7亿元，佳兆业仅从住宅部分就能获得13-20亿元的收益，已经能够达到总投资额的45-75%的回报。而中间之所以会有如此大的空间，就完全看佳兆业如何来玩这两宗土地的商业部分。

玩商业 佳兆业或许没得选

       这两宗土地对于佳兆业来说，是有难度的。因为两宗土地都要求了较高的商业比例——20-50%。仅从佳兆业在成都的表现来看，它并不是一个擅长商业开发的企业。但是这两宗土地中的巨大商业比例，却恰恰是利润的关键因素，看起来非常具有诱惑力。

       商业比例20-50%是多少呢？6.28-15.71万平方米。无论怎么看，这都是一个巨大的商业体量。如果是放在市中心或者某个大型商圈内，这都是一个足以让开发商赚得盆满钵满的数字。我们做了一个极端的模型，如果将两宗土地的商业比例都按照50%来做，并全部出售，那么这两宗土地的最高净利润率惊人地达到了82%。但这仅仅是一个假设和理想。前文中已经提到，这两宗土地位于两个板块之间，同时周边两公里以内没有在售项目。如果在此开发大体量的商业，其吸附能力将很难评估，风险巨大。同时也非常考验开发商的商业打造能力和运营能力，而这恰恰是佳兆业并不擅长的领域。

       所以，按照佳兆业在成都多年的开发习惯和性格，我们认为可能会出现两种情况。其一，两宗土地的商业比例都按照最小值20%进行开发，全部做成商铺等快速变现的产品。其二，如果按照更高的商业比例进行开发，必然会加入现在非常流行的商住产品——LOFT和SOHO。为此，我们做了两套模型。

       第一种，20%商业比例的社区商业（或商街）模型是我们认为最保险也是最快销的开发模式，同时也是符合佳兆业的快销策略。按照这套模型，通过对商铺的估价，计算得出的结果是这两宗土地在开发成项目出售后的净利润率将达到36%。即使在其中加入经营性的高端会所，我们认为其净利润率也会在30%以上。在如今的成都楼市，这将是一个非常惊人的数字。

       第二种，50%商业比例，加入LOFT和SOHO产品，共同占据30%的商业比例，另外20%依然是社区商铺（或商街）。

       由于区域内仍然没有在售的LOFT和SOHO产品进行参考，所以我们还是只有比对邻近的两个板块的同类型在售物业，进行估值。最后得出的结论是，这是一种劳心费神的开发模式。在理想情况下，其净利润率也仅有38%。考虑到LOFT和SOHO在当前市场下都不是快销产品，加入销售周期等时间因素后，净利润率还会更低。

       最终我们认为，佳兆业更倾向于最小化商业比例的开发模式。毕竟这种模式所承担的风险最小，现金流更快。

专家点评：住宅按区域价值梯度来看，项目售价在7500元/平方米左右应该是没有问题的，而对应两块地的楼面地价在3500-3800元/平方米，开发住宅的风险相对要小许多。不过单从财务帐面来看，做足50%商业是最有利的方式，但是考虑到项目所在区域，基本没有在售楼盘，商业支撑目前看不够，而且东面有外光华版块、西面有光华大道版块吸附，做大体量商业是有较大风险的。

土地测算分析师：易孝军（锐理数据平台顾问部项目经理）

从事房地产开发咨询顾问工作6年，曾担任世联地产顾问部主笔，现为锐理开创信息技术有限公司顾问部项目经理。曾主持及参与重庆两江新区工业开发区建设投资与土地平衡研究项目、成都中粮地产御岭湾战略升级项目、重庆綦江东部新城发展战略项目、绵竹麓棠温泉扩建项目等省内外30余个中大型项目及区域的战略、策划工作；对项目的前期市场调研、结论研判、发展方向定位、战略规划、产品建议、经济测算等工作均有丰富的项目执行经验；擅长区域及项目发展战略策划及基于市场研究基础之上项目经济测算。