2013年4月24日上午9:30，一场土地拍卖会在青岛市公共资源交易中心举行，出让的是新市北、李沧区和保税区的3幅土地。其中最引人注目的当属2号地块，经过长达87轮的激烈竞拍后，蓝光地产最终击败了海信地产、莱钢地产等青岛本地房企，以楼面地价3990元，总价343649922元，竞得李沧区虎山路41、79号地块，溢价率高达37.3%……值得一提的是，在此次竞拍中，共有7家房企参与，其中不乏海信、莱钢等青岛本地实力企业，而蓝光地产在如此重重夹击下突出重围，可谓强势进军青岛。

       从2006年开始，全国各地的实力企业便开始在青岛布局，首创、万达、华远等“北京帮”，绿城、上实、世茂等长三角地区开发商，以及以万科、中海、保利等企业为主的珠三角地区实力企业在青岛陆续圈地，到目前均已获得不俗的业绩。2013年一季度以来品牌开发商对青岛的热衷似乎达到白热化程度，星河湾、绿地、碧桂园、越秀等先后在一季度抢滩岛城。蓝光的进入，则标志着蜀中地区的品牌开发商加入到大牌房企火拼青岛市场的“战局”中。

主要外来房企青岛战略布局概况

高价拿了块什么样的地？

蓝光2号地块位置

蓝光2号地块指标

地块四至：

       地块南临虎山路小学，西临虎山新苑、东临海尔公寓，属于李沧区中北部传统居住区，周边小区建筑年代较近，外部环境观感好，且周边小区入住率高，人气旺，所在区域知名开发商多，区域在岛城楼市有相当的知名度和热度。

行政及配套描述：

       （1）项目位于虎山南麓，属于李沧区世园会板块，自然环境优良。

       （2）周边有虎山路小学、63中学、58中学等教育资源。

       （3）距李沧商圈、李沧文化公园不到5分钟车距，离区域政治、文化、经济中心近，配套完善，升值空间大，发展前景好。

项目SWOT分析

       1.优势分析（s）

       S1.项目位于虎山南麓，属于李沧区世园会板块，自然环境良好。

       S2.地块较规则，南北朝向正，地块前为小学。

       S3.周边虎山路小学、63中学、58中学等教育资源。

       S4.项目周边有百通.尚风尚水、嘉凯城.时代城、蓝山湾、绿城.理想之城、李沧万达广场等知名开发商开发大盘，已大大提高项目所在区域整体形象和区域价值。

       S5.项目周边已经入住小区多，生活配套较完善，日常居住便利性较好。

       2．劣势分析（W）

       W1.项目紧临的已经入住小区档次较低，消费者已经形成印象，不利于项目档次拔高。

       W2.项目配建约2.5万平米保障房，项目档次形象上难以提高，也较难吸引较高档次客群。

       W3.项目楼面地价达到3990元/平米，而2012年以来李沧区的平均楼面地价仅2700元/平米左右，再加上项目配建大体量的保障房，仅这两项目的成本就达到了近6000元/平米，而目前周边的高层商品住宅平均售价集中在9000元/平米左右。

       W4.项目体量与周边的嘉凯城、绿城理想之城、蓝山湾等竞争项目相比，体量较小，不利于做大建范围宣传，难以形成规模效应。

       3．机会分析（O）

       O1.距离地铁一期M3号线的站点较近，2015年地铁通车后，升值前景好。

       O2.地处政府重点规划的世园区辐射范围内，未来发展前景良好。

       O3.大青岛的发展规划，促使城市核心区逐步北移，地块客群范围逐步覆盖整个青岛市区。

       O4.蓝光地产刚需产品内功深厚，地块符合企业胃口。

       4．威胁分析（T）

       T1.国家当前针对房地产市场的打压政策，可能影响客户购买意愿。

       T2.李沧东北部区域开发体量庞大，市场竞争激烈。

       T3.项目土地成本要远高于周边同期的保利等开发商，未来在市场价格上或处于劣势。

       T4.项目容积率和土地面积、建筑密度等指标决定项目的产品形态只能是高层，这恰是李沧区最多的产品形态，项目将面临同质化竞争。

       让我们来看看，蓝光拿下这块地之后，青岛业界都有哪些评价——

声音1：太彪了，楼面地价到4000了，保利刚拿的才3000，比四方区的地价都高了！

声音2：该地块目前仅土地成本、保障房分摊成本和建安成本就达到了8500元/平米，后续销售价格预计至少达到1万元/平米以上才能盈利。

声音3: 蓝光是干嘛的，听名字咋像生产高科技电子产品的？

声音4：据说蓝光在成都挺牛的，擅长做刚需产品，80平米能做套三。

延续刚需快销产品路线成必然

       2012年，回归成都本土市场的蓝光以COCO系产品的成功，证明了其在刚需快销型产品开发方面绝对的实力。2013年初，蓝光发布了未来十年的发展愿景，称在十年时间里，蓝光将要冲击年销售金额超千亿的目标，而2013年的目标任务定为200亿。在这样的目标之下，蓝光的打法几乎只有刚需快销这条道路——从拿地到开盘，COCO系创造的最短时间记录是五个月，目标明确的蓝光地产从2012年底开始，就保持着对土地的高度饥渴，在成都土地市场连续以高价拿下多幅地块，但要实现十年超千亿的销售目标，蓝光必须往外走。20年的发展壮大，蓝光已形成了立足以成、渝、昆为核心的西南经济圈，拓展北京、上海、广州等一线城市，形成覆盖华北、华东、华中的战略布局。

       蓝光地产擅长打造刚需产品，长期致力于满足刚需置业者的购房需求，首次进入青岛即选择了李沧区这片市区范围内刚需置业者最为集中的区域，作为外来开发企业首次入青选择适宜的切入点十分重要，而李沧区70-90㎡（建筑面积）两室为主的产品需求特点也将蓝光地产一贯“短、平、快”的操作方式发挥的淋漓尽致。

李沧区域市场描述

       李沧区作为大青岛城市中心区域，随着城市功能整体布局的不断调整，在“拥湾枢纽、生态商都”功能定位和“三城联动”、“一极两轴三区四带”以及城市立体交通等的规划利好下，李沧区房地产市场逐年升温，成为越来越多城市刚需族的置业首选目标区域。

     李沧区近3年来房地产在主城区的成交份额逐步加大，由2010年的37%迅速扩张至2012年的58%，2013年有继续增加之势。

     市场的热度催生区域价值的提高，李沧区重复着热点楼市的发展轨迹：量价齐升。受成交结构影响，李沧区商品住宅成交价格从2010年第一季度的6790元/平方米迅速蹿升至2013年第一季度的9178元/平方米。

     从成交结构上看，近3年来市场成交面积段集中在70-130平方米的刚需产品，其中90-110平方米面积段成交增幅最大， 70-90、110-130平方米2012年度有明显增幅，由此意味着，除了90平方米以下刚需客群充当市场主力军外，小部分改善性客群也看好李沧区域。

     从企业看，2009年之前，李沧区活跃的多为本土开发商，且大部分为小开发企业小体量开发，较为知名的大盘为百通馨苑和伟东幸福之城，唯一的外企项目为绿城理想之城。2010年起始，中南、万科、万达、鲁商、嘉凯城等实力外地品牌开发企业迅速入驻，中海、越秀分别于2011、2012年加入，保利、蓝光2013顺利抢滩，且多为大体量开发。

     各大外地品牌房企纷纷抢占李沧，使得李沧区域自2011年始成为主城区热度最高的区域，目前李沧区域30万平方米以上品质大盘项目数量近20个，其中万科生态城、嘉凯城时代城、中南世纪城一期开发已接近尾声，中海国际社区、李沧万达广场已进入二期销售阶段，银座广场2012年已入市开始销售，蓝山湾已进入最后的三期阶段，绿城理想之城四期、伟东幸福之城四期、海怡新城、青岛印象湾将于2013年入市销售；越秀星汇蓝湾、保利茉莉公馆、蓝光项目推出时间待定。