2006年，置信刚进入彭州时，住宅均价不足2000元/㎡，在参与“造城”过程中，彭州的居住品质不断提升，住宅均价也在稳步走高，据锐理数据统计，2009年~2014年，彭州的住宅均价已从2009年的2624元/㎡上涨到今年的4000元/㎡。以置信为代表的早期进入彭州房企也从中分享着城市发展所带来的红利。

城市不断向前发展，想要分享城市红利的房企队伍日渐庞大，未来，是否有更加诱人的城市红利呢？

根据彭州市发展规划，北部牡丹新城的向北延伸将是必然趋势，而牡丹大道的东北侧将是未来延伸的“第一步”。从牡丹新城的规划图上可以看到，未来一年内“第一步”的黄金区域将多宗地块将陆续放出，首先亮相的是，104亩住宅兼容商业地块，和87亩纯商业地块。

这两宗地块品相如何？在当前的市场下，地价控制在什么范围才有利可图呢？看看锐理对这两宗地进行了看地测算。

位于向北发展核心地段 借力五星级酒店

锐理数据调研员实地看地发现，这两宗地均位于牡丹大道主干道旁，两宗地块南侧是待出让的商住用地，以及彭州电视台、彭州质监局、法院、等政务中心区，地块的西北是经济适用房，地块的西南侧是温哥华牡丹国际大酒店。地块的东北是待出让地块，从规划来看，也将是商住用地。

目前，地块内部基本平整，个别区域有少量土堆。地块周边道路已经修好，待周边地块整理完毕将会逐步通车。与地块临街相望的就是温哥华牡丹国际大酒店，预计明年将投入使用，值得关注的是，该酒店是彭州唯一的五星级酒店，在未来几年内都将是区域内地标性建筑，酒店开业后将对周围部分商业物业发展有带动作用。

测算：87亩商业地块 靠近商业中心人流旺

根据地块周边的商业、公寓/写字楼的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在1398/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。如果楼面地价在1023元/㎡之内，投资净利润在15%以上，利润更为可观。

87亩商业地块SWOT分析：

优势及机会：

1.地块位于城市向北发展的核心地段，从规划和区位角度看十分有利于形成新的商业中心，因此地段优势十分明显；

2.靠近政务中心和人口稠密聚集区，为打造商业中心提供有力的人气聚集条件；

3.从地价测算角度看，目前的挂牌价在一定溢价空间内具有较好的开发利润空间。

4.地块旁边的五星级酒店对该地块的部分商业物业发展具有带动作用

地块劣势及威胁：

1.三公里范围内已有沃尔玛大型购物中心，且已开业，对本案商业打造可能一定影响；

2.商业地块体量较大，对开发企业要求较高。

测算：104亩住兼商用地 居住价值较高 交通待升级

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在1517/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。如果楼面地价在1150元/㎡之内，投资净利润在15%以上，利润更为可观。

104亩住宅地块SWOT分析：

优势及机会 ：

1.位于规划的城市核心区中心地段，未来具备良好的配套设施及居住氛围，居住价值较高；

2.周边目前已经形成较为成熟的居住聚集区，环境的逐步成熟有利于本案住宅及配套商业的发展；

3.相邻商业地块的开发对本案住宅价值具有促进作用

4.毗邻在建的体育公园，公园建成后，将成为该地块的生活配套，提高居住的舒适度。

地块劣势及威胁：

目前来看，两宗地块所在的位置的公共交通都不算便利，区域公共交通的升级，将会提升商业人气以及住宅居民出行的便利度。

两个地块测算结合周边地块的成交均价可以看出，如果地块的溢价率控制在20%之内，利润较为可观，据从小道消息称，这两宗地块预计将在未来两个月内上市，会有哪些开发商对这两宗地块有兴趣呢？是否会出现下一个“造城者”呢？锐理数据将持续关注土地动态。