信贷松动，房价探底，秋交会加持，10月的重庆楼市正在酝酿反弹之势，新房市场的成交量及新开盘去化率等多项指标明显上扬，以刚性为主的住房需求正在逐渐释放。无疑，多数企业对后市的判断已越发清晰，年底土地市场的回暖似乎是在所难免。本月13日，溉澜溪地块登场无疑吹响了市场的“反攻”号角，绝佳区位条件能否引来各路豪强的激烈争夺，本就高企的地价能否在上一个台阶，各位朋友不妨来猜上一猜。

【溉澜溪地块指标】 

土地位置：江北区溉澜溪片区组团G分区G15/03、G16-1/03、G16-2/02、G16-3/03、G17-1/02号宗地 

土地用途：二类居住用地、商业商务用地、中小学用地 

土地面积：216335平米（小学：62932平米） 

建筑规模：505265.4平米（商业：19.4万方 住宅：31.08万方） 

出让起始价：245482万 

楼面起始价：4858.47元/平米

报名截止时间：11月13日 12：00

屌丝勿扰

溉澜溪这一地名在重庆楼市的江湖中并不陌生，甚至足够的震撼。去年6月，万科与保利就在众目睽睽之下以53亿元的强势价格拿下了位于溉澜溪附近多宗地块，万保连横则是让诸多业内方家大跌眼镜，除了在企业销售排行榜上，这几乎是他们离得最近的一次，从此，溉澜溪“一战成名”。

溉澜溪地块位置

联合拿地，分而治之。在成功拿地之后，万保两巨头就以新溉路为界，北侧地块收归保利取名“观澜”，南侧地块则冠名万科叫做“御澜道”。其实，从两项目的命名中，就能感觉出不小的火药味，两巨头的若即又若离非常玩味。

而此次出让的地块就正好位于万科御澜道项目的南侧，仅从其与地王、与行业龙头相邻的位置而言，非巨头级的企业何敢染指。况且，超24亿的土地总价，近5000元的楼面地价，几乎40%的商业占比等等指标，都只传达出都一个意思——“屌丝勿扰”。

其实，在重庆环CBD一带的“金三角”区域，从来就不缺地王。75亿的国际社区、25亿的寰宇天下、41亿的紫御江山、50亿的长嘉汇、65亿的朝天门……这无一不是当年震动市场旗舰级项目。而江北嘴承担着CBD内金融中心的重担，其仅有的两宗住宅用地均已被中海收入囊中，该区域未来多达35万以上高端就业人口的居住需求，就会向周边的溉澜溪、弹子石等地释放而出.因此，仅就溉澜溪地块区位条件上来看，其理想的丰满程度，几乎鲜有相提并论者。

山芋很烫

事实上，早在年初，就有小道消息传出，此溉澜溪地块已经被几家巨头级企业窥视已久，甚至还有溢价豪一般的企业在媒体的对外报道中提到了此宗用地的未来所属。

巨头们如此中意，或许不少朋友都跟笔者一样，认为该地块几近完美，只是价格高昂一点而已。但根据笔者的实地探访与诸多限制条件来看，此溉澜溪地块与传说中的美好相去实在太远，甚至在现在看来还有一些“坑”的味道。

溉澜溪地块附近控制规划

从整体地形条件上看，整宗用地的北侧两个地块，向北呈现出陡坡下降的趋势，夹着G15地块的两条南北方向道路均为高架缓坡设计，高于地块平面太多。而倘若以上图中标红的道路作为参照平面，北侧两宗地块在东西方向上的高差更大，部分区域高出了平面数米，部分区域又低于平面，地块间的最大高差目测应该在25米以上。

密集的高压线

如此复杂的地理条件，在年内已经出让的诸多地块中都难有与之匹敌者，即便是高差超过60米的下肖家湾地块的打造难度都应该比之较低。并且，来至于江北嘴方向的多条大型高压线路正好经过G15地块的东部区域，笔者行走在地块间都有一种焦躁的感觉。

正面为万科项目 右侧为道路与地块间高差

除此之外，竞买须知中还表明，该宗地块中的中小学用地应兴建投资规模不少于6个亿的完全中学，办班规模在72班之上，并且还有一定的人防工程补偿费用以及一所幼儿园的代建等。而由于该宗地块靠近轨道交通9号线，项目的整体设计方案需要征求轨道主管部门的意见……

种种名目累加，该地块的“烫手指数”着实不低，就连最低门槛的竞买保证金都多达4.9个亿，说明能够入主这块地的企业是必须不差钱的主，而且根据当前房价来看，未来1-2年的溢价空间非常有限，住宅的利润是几乎没有。

该宗地东北侧地块实景

而对于溢价较高的商业部分来说，在一个50万方的项目内就能够操作19万方的巨型商业，且是在寸土寸金的区域内，这种企业的实力可想而知，但硬币的另一面却是，溉澜溪区域很难在短期内形成集中式商业的氛围，因此整个项目现金流都会非常困难。

或为囤地

有趣的是，该宗用地的还不是净地出让，供地方承诺的两次交地时间为明年的1月31与12月31日，分别交付50%与100%的土地。而政府规定的必须动工时间则拖到了2016年12月31日到2019年12月31日，如此就传递出一个简单的信号，开发企业可在交付相当部分的土地出让金之后，根据种种合理的条件拖延动工及项目面市时间。

倘若就以2016年12月31日作为动工时间，那么项目的首次开盘时间就接近了2017年，几乎是2-3年之后，彼时溉澜溪及江北嘴片区的各类配套设施及企业的入住率等等都将得到大幅度的提升，房价的水平也不可同日而语。

而最为直观的是，2-3年后万科与保利项目都将会有部分呈现，按照保利的去化水平，到时候的该区域的低端住宅基本上已经售罄，而万科项目则以打造高端的小豪宅类产品为主，届时，溉澜溪区域内，住宅类产品错位竞争的机会就会到来。

并且，操作江北嘴区域的重磅级项目，并且是地王旁边的资本，则可赚得足够的眼球与喝彩之声，对于企业品牌的推动也不可小觑。并且，多达6个亿学校投资费用看似高企，但倘若企业有自营的品牌学校，这几乎就是对旗下教育集团的自我投资，如此算出来的账就会非常好看。

当然，以上部分笔者的无责任猜想，仍然还有大量的品牌企业拥有立即开工的实力。

需求在外

从长期来看，溉澜溪区域的购房需求多会来至于龙头寺片区与江北嘴区域，一个是以火车站核心为主的区县流动人口，另一个则是从事金融领域的高端白领阶层。看似不同的两类人群，其实在单套房源购买力上的差别不会太大，只是部分白领阶层更倾向于个性化的追求。

而龙头寺区域购房需求异常的旺盛确是有目共睹，根据锐理数据的统计，从2010年至今，龙头寺每年的平均去化量可以达到60万方的水平，年均的整体货值也高达近60亿元。目前，龙头寺区域内剩余的可开发体量已经不多，需求外流已是必然，溉澜溪鲁能大社区仅一街之隔，承接龙头上的需求当仁不让。

除此之外，江北核心区内的土地供应已相当稀缺，观音桥以东几乎已是无楼可售，如此情况就跟多数几大商圈核心区的情况非常相似，例如，南坪无楼可卖，金辉城就坐着收钱。未来观音桥以东的购房需求都会呈现出向该东北方向汇聚的态势。当然，这一切的条件都是以时间作为基础，未来总是很美好，如何能挺过近两年的资金压力才是王道。

好吧，说了这么多，加上此土地的起拍价格，我们预估，这次的土地争夺或许不会太过火热，但各位不妨也娱乐娱乐，看看这样的核心用地卖价几何？参与锐理土地竞猜，报出你的心理价位，最终成交结果与预测最接近者，将会获得相应的圈币奖励哦。