本月30日，龙泉大面板块的全新项目——天府逸家就将首批次开盘。业界对其的关注度丝毫不亚于保利的花语系列和华润的川师新项目。毕竟，今年大面将亮相的新项目中还包括了万科、保利旗下项目，天府逸家的率先开盘对两者的影响巨大，对大面板块的未来走势同样具有影响力。此前，国嘉地产曾表示，天府逸家的销售周期大约为一年，这就意味着，约65万平方米的住宅体量将在一年内全部推出，而去年全年，大面板块的总销售面积也不过62.3万平方米。天府逸家想要在板块热度迅速升温的大面板块一口吃成胖子，恐怕难度不小。虽然目前，官方并没有正式对外公布首批次的开盘价格，但是，我们有理由相信，天府逸家极有可能卖出一个超低价。

       在万科、保利、国嘉等多个大牌房企纷纷落子大面板块后，天府逸家成为首个开盘的全新项目也许并不令人意外。光华逸家在去年的大热，让国嘉和中渝尝到了做快销产品的甜头。于是，我们看到今年，两大房企继续联手深耕快销产品。逸家系也继续成为了他们的拳头产品。

       天府逸家也只能做快销产品。容积率高达5.34，注定了该项目的刚需血统。从其首次开盘即将推出的户型来看，也保持了逸家系产品的风格——严格控制面积区间、合理的赠送、多功能。

       照搬光华逸家模式，是否能在大面一蹴而就？

简单复制光华逸家模式行得通吗？

       光华逸家在光华新城取得巨大成功的原因有三点。

       第一， 光华逸家准确无误地找到了光华新城产品面积段的真空区。在此之前，光华新城的产品主力面积段基本在90-130平方米之间。而光华逸家的到来，为板块提供了稀缺的60-90平方米的中小户型段产品。为真正的刚需购房者在光华新城板块置业提供了选择。

       第二， 在光华逸家之前，光华新城片区拥有赠送空间的项目几乎没有。无论是万科•金色领域还是凯德风尚都不是靠赠送空间卖房。

       第三， 光华逸家的低价策略是其吸引购房者的关键。在光华逸家首次开盘时，其实得价格仅在7400元/平方米左右，远远低于片区均价。

天府逸家项目鸟瞰图（图片来源于网络）

       回到大面板块，看看这三点是否能继续吃得开。

       大面板块的在售项目众多，早在天府逸家之前，板块内的开发商就已经充分研究了板块购房者的构成。板块内的户型几乎涵盖了从60-200平方米面积段。所以，天府逸家的到来，仅仅是锦上添花，而不是雪中送炭。

       赠送空间则更是板块主打的销售策略。首创•万卷山、中国铁建•国际城、龙城一号早已经把赠送空间玩得得心应手。即使是曾经坚持不做赠送空间的世茂城也在去年的2期产品中，加入了可变空间的元素。使其销量大增。

       我们看到，在前两点上，天府逸家几乎没有任何优势可言。而国嘉想要在首次开盘就一炮而红，就只有在价格上做文章了。

卖出一个“扇耳光”的价格？

       价格，无论在哪个区域，都是刚需购房者首要考虑的因素，大面板块也不例外。不过，如今的大面板块的入住门槛显得略高。高层住宅的价格基本在6500元/平方米以上，整个板块的高层住宅均价已经超过7000元/平方米。也就是说，在板块内，即使买一个70平方米的高层住宅，其入住门槛也在50万以上。

       对于天府逸家来说，这个价格是绝对有操作空间的。天府逸家所在土地的楼面地价仅在1605元/平方米，低于片区内许多项目的的楼面地价。把建安成本、税费、营销成本计算进去后，成本价格可以控制在5000元/平方米以内。另外，项目还有大量的商业配比，通过出售完全可以抵消掉土地中包含的幼儿园用地的建设费用，并且还有盈余。

       所以，天府逸家的住宅价格只要保持在6000元/平方米左右，就完全可以实现10%以上的盈利。而6000元/平方米的价格意味着，天府逸家又将大面板块的入住门槛拉回到40万左右。

       我们相信，在前两点已经没有优势的情况下，要想实现快销，天府逸家必然在大面采取低价策略，以求快速走量，真正做成第二个“光华逸家”。这也正如近段时间业界议论该项目定价策略时所说的：天府逸家首批次开盘价格可能要给板块内其它在售项目全部“扇上一记耳光”。

一口吃成胖子的可能性

       天府逸家项目总体量约为80万方，兼容商业比例最大为15%，再除去市政规划中的幼儿园用地，项目的住宅产品总供应量约为65-70万平方米。而按照国嘉地产营销负责人李乐年初对媒体所称的项目销售计划，天府逸家的住宅部分将在一年内全部推向市场。这也就意味着，仅天府逸家一个项目的推盘量，就超过了2012年全年大面板块所有在售住宅项目的销售面积总和（62.3万平方米）。天府逸家想要一口吃成胖子，难度还真不小。

2012年全年，大面板块在售项目住宅销量统计（认购口径）

2013年1月-2013年4月26日，大面板块在售项目住宅销量统计（认购口径）

       但也应该看到，天府逸家并不是没有机会。大面板块成为2013年楼市热点板块之后，板块内在售项目的去化速度明显提升。锐理数据平台的监控数据显示，截至2013年4月26日，大面板块2013年的住宅销售面积已达29.06万平方米，而去年同期的销售数据仅为8.64万平方米。

       截至目前，大面板块表现最为抢眼的世贸城项目，去年全年销售面积为9.17万平方米，而今年1月至4月上半月，累计销售面积已经达到6.67万平方米！对天府逸家来说，与之“门对门”的世茂城项目，显然成为了最大的竞争对手。再加上动作稍慢的保利、万科项目的相继入市，天府逸家将面临“前有堵截后有追兵”的局面。无疑，天府逸家的价格策略，将决定其全年“胖瘦”程度。