11月11日是光棍节？是淘宝抢购？是电器血拼？对于成都的开发商而言，原本是“说好的”放量日，却因一则公告发生了改变，锦江区华新村地块和成华区龙潭街道地块提前退场，明日最值得关注的地块落在金牛区地块上。（点击查看：成都华新村、龙潭街道地块因故终止）

根据公告，11月11日，成都市国土局将以拍卖方式出让金牛区金泉街道办事处何家社区一组连襟地，总面积92.3亩。据说，这组连襟地已经点燃不少开发商的热情，究竟地块条件如何？是否真的如此吸引人呢？

地块基本平整 距离地铁略远

两宗地块位于两河西三街以西，百川路以东，地块内部基本平整，两宗地之间有条小路目前还未打通，根据公告，宗地旁的规划道路由竞得人与项目同步修建并承担相关费用。

地块的东侧是安置房项目河滨森邻，从外观和周边环境来看，该安置房项目品质还算不错，在项目的第一层设有部分临街商铺。距离地块几百米是已经售罄的远洋朗郡，项目的一层有社区底商。在地块附近有多宗未出让地块，和几宗用作洗车场、停车场的空置地块。

从地块步行5分钟左右可达公交站，有通往西御街、中海国际、蜀蓉路、永宁镇、茶店子客运站、国色天香等地的公交线路，通达度较高，但是，地块距离地铁有一定的距离，坐公交车需要15分钟才能到地铁2号线金周路站。锐理数据的周边分析数据功能显示，地块周边三公里范围内教育资源非常丰富，从幼儿园到大学均有覆盖，其中还不乏一些名校。

两宗地之间的道路还未打通

地块周边商业以社区底商为主，大型商业有靠近中海国际社区8万平米中海国际社区购物公园，业态包括超市、影院、餐饮广场等。

板块供不应求 新地块机会大

如此来看，地块周边的环境配套还算比较理想，那么，这个板块放出的地块是否会有市场呢？据锐理数据统计，地块所在外金沙板块，近一年内的累计供应为28.81万方，累计成交为29.85万方，需求略高于供应，值得注意的是，近一年板块成交项目有12个，其中超过8个是已售罄或将售罄项目，最新的项目只有海亮樾金沙。如果明年板块的需求与前一年持平，则必须有新的项目补给，对于该地块来说，绝对是个利好消息。

地块周边三公里范围内住宅兼容商业用地成交表

据锐理数据统计，地块周边三公里范围内住宅兼容商业用地的成交价3660元~7950元/㎡之间，其中成交价最高的为海亮拿下的青羊区清波村3组地块，成交楼面地价为7950元/㎡，本次出让的连襟地块，起拍楼面地价分别为3900元/㎡和 3196元/㎡，溢价率控制在什么范围之内才有得赚呢？

楼面地价不超过4959元/㎡ 有得赚

由于两宗地块为连襟地，且起拍楼面地价相差不大，所以选取39亩的二号宗地做测算。

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在4375/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于4960元/㎡，则相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。也就是说，该地块所能承受的最高溢价不超过27%。

地块所在的外金沙板块已有蓝光、保利、华宇、东原等品牌房企坐镇，本次推地又会吸引来哪家房企呢？是新伙伴还是老朋友呢？敬请关注11月11日锐理地产网土地拍卖直播。

第二宗地位置：金牛区金泉街道办事处何家社区6、7、8组，高家社区1组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 35263.44

用地面积(亩): 52.9

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于70526.88平方米（其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）

起拍价(万元/亩): 520

成交单价（万元/亩）:-

成交总价（万元）:-

楼面价（元/平米）:-

竞得者:-

溢价率: -%

计算容积率: 2

第三宗地位置：金牛区金泉街道办事处何家社区7、8组

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 26267.87

用地面积(亩): 39.4

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于52535.74平方米。(其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%)

起拍价(万元/亩): 522.13

成交单价（万元/亩）:

成交总价（万元）:

楼面价（元/平米）:

竞得者:-

溢价率:- %

计算容积率: 2