在11月6日青岛市的土地拍卖会上，被誉为11月土地市场“重头戏”的市北区海岸路22号乙地块，即原青岛国棉二厂搬迁地块意外流拍，引起青岛业内一片哗然。

作为今年拍卖的第三块青岛老城区企业搬迁地块，海岸路22号乙甫一公告即备受瞩目，在上半年拍卖的附近两宗老城区企业搬迁地块——海岸路2号地块和瑞安路20号、22号地块分别经过了75轮和64轮的竞价才成交，成交价格高的令人咋舌。很多人都预计一场抢地大战会再次上演，但令人意外的是，拍卖会现场虽然有一家竞买人到场，但从始至终没有举牌应价，最终拍卖师不得不宣布海岸路22号乙地块流拍。

同样的老城区企业搬迁地块却有着截然不同的命运，从人人争抢到无人问津，“宠儿”变“弃儿”，这种变化更可以看做是今年房地产市场的一个缩影。

青岛老城区企业搬迁地块“宠儿”变“弃儿”

从“宠儿”到“弃儿”

时间回拨到2014年2月21日，青岛市公共资源交易大厅309房间内，春节后青岛市区的首场土地拍卖会吸引了众多的业内人士到现场观摩，两宗青岛老城区搬迁地块走上拍卖台，分别是海岸路2号的原青岛国棉一厂和青岛农药厂地块，以及瑞安路20号、22号的原青岛制钉厂和青岛自行车厂地块。

首先拍卖的瑞安路20号、22号地块土地面积98亩，用途为住宅兼商业，其中商业部分比例为20%，起拍叫价为4850元/㎡。进入竞拍环节，97号竞买人首先举牌应价，随后9号竞买人跟价竞拍，58号竞买人紧随其后进行加价，现场随即进入了一轮轮激烈的竞价中，拍卖师先后3次提高加价幅度，最终经过64轮竞拍，来自河北的开发商秀兰集团以楼面地价6070元/㎡竞得该宗地块，成交总价约12.69亿元，溢价率25.15%，成为2014年上半年的总价“地王”。

随后拍卖的海岸路2号地块同样也遭到疯抢，经过75轮竞价后被华融纺联（青岛）投资有限公司以楼面地价4970元/㎡竞得，成交总价近5亿元。

8个多月之后的11月6日，青岛市今年第三宗老城区企业搬迁地块——海岸路22号乙走上拍卖台，同样吸引了众多业内人士到场观摩，不过与8个月前不同的是，现场只有一家竞买人到场。当所有人都大失所望的以为这宗地将以底价成交的时候，更令人出乎意料的事情发生了，现场唯一的竞买人始终没有举牌应价，拍卖师在十几分钟的叫价后不得不宣布海岸路22号乙地块流拍。

为何同地不同命？

与上半年拍卖的两宗老城区企业搬迁地块相比，海岸路22号乙在地段上与两宗地极为相似，紧邻海岸路2号原国棉一厂和青岛农药厂地块，具体的土地指标上三宗地虽有不同，但价值差异不大。同样的老城区企业搬迁地块却有着截然不同的命运，原因何在？

锐理数据分析认为，海岸路22号乙地块流拍的原因主要有两方面，一方面在于土地成本较高，开发净利润率太低，该地块的起始楼面地价达到4245元/㎡，目前该地块附近新建楼盘的商品住宅均价在1万元/㎡左右，通过带入锐理数据模型计算，以底价拿地的话净利润率才不到15%，拿地风险太高。另一方面在于市场的压力使得该地块的开发操作难度较大，该地块中包含商品住宅、人才公寓和商服三部分，所占比例分别为70%、23%、7%，人才公寓部分比例较高，压缩了盈利空间，而且在现在的市场情况下，住宅产品的销售也存在去化难的问题。

从更深的层面来讲，今年房地产市场的下行是海岸路22号乙地块流拍的罪魁祸首。2月份的土地拍卖会前，房地产市场刚刚经历了2013年的爆发，平均每月的商品房销售量超过10670套，12月份的房价达到9756元/㎡，开发商对于市场前景乐观，拿起地来毫不手软；而2014年截止到10月，青岛市新建商品房市场平均每月的销售量为7937套，比2013年同比下降25.6%，10月份的房价为9011元/㎡，比2013年底下降了7.6%，成交下滑，房价下跌，市场的下行让开发商不得不谨慎起来，位置再好的地块没有较大的净利润率也是不会入手。

新人不笑旧人在哭

根据青岛市土地储备整理中心10月21日发布的公告，“拟在年底前争取实施5宗土地变现工作，分别为青钢集团自行车公司沾化路2号和昌乐路3号、青岛联创实业有限公司海岸路22号乙、青岛三环线业有限公司埕口路4号和市北区抚顺支路搬迁片区。”截止到目前，除海岸路22号乙地块流拍外，仅剩青钢集团自行车公司沾化路2号和昌乐路3号地块尚未拍卖。

同时，“市土地储备整理中心今年已办理了六棉沧台南路地块、青钢滨海路地块、青钢德江路地块、灯塔酿造辽宁路地块、海纳重工重庆南路地块和重汽集团瑞昌路地块共计6家老城区企业搬迁土地的入储申请”，意味着这几宗土地即将在2015年上半年进行招拍挂出让。

不过，有了海岸路22号乙的前车之鉴，这几宗老城区企业搬迁地块能否顺利找到下家让人不禁担忧，尤其是在今年房地产市场仍没有好转的情况下。

“旧人”的日子不好过也让“新人”的前景更加不乐观。华融纺联在海岸路2号地块上开发的华融蓝海洋望海项目拿地8个多月还未入市，而楼面地价达到6070元/㎡的瑞安路20号、22号秀兰禧悦都项目虽然已经开始蓄客准备开盘，但宣传均价只有不到9000元/㎡，赔本赚吆喝。

随着青岛城市建设的不断完善，老城区企业搬迁地块已经成为市区内少有的可供开发的商住用地，其本身的地段、交通、配套等都极具开发价值，这也决定了土地价格必然不菲，但更大的问题在于整体市场的冷淡让开发商没了拿地的勇气。截至11月中旬，青岛房地产市场仍未出现明显的回暖迹象，如此延续下去，即将在明年上半年拍卖的几宗老城区企业搬迁地块或将不得不继续扮演“弃儿”的角色。