2014年重庆主城区商业地产领域的大事并不多，能够引发全城关注的事件则更少。华润万象城开业算一件，融创白象街亮相算一件，龙湖新壹街的开售算一件。和前两者比起来，龙湖新壹街的开售则显得更为轰动。单月认购超10亿元的成绩不但刷新了龙湖自己保持的单盘认购记录，也让人们看到了观音桥这个老牌商圈依然蕴含着的无限商机。“老树发新枝”只是旧话，龙湖要把观音桥商圈承包了才是真的大事，新壹街也许只是一个开始。

龙湖：这个商圈我承包了

去年12月，龙湖以25亿元的价格拿下位于观音桥商圈旁，约90亩的鹞子丘地块，以这样的方式宣布将再战观音桥。而此时距离重庆龙湖北城天街开业已经过去整整10年时间。北城天街的起势与观音桥商圈的发展保持了相同的步调，北城天街在让观音桥商圈收获“中国著名商街”名号的同时，观音桥商圈也让北城天街囊括了“重庆十大时尚地标”等诸多美誉。也正是北城天街的成功，让龙湖在商业地产这条道路上走得越发顺畅。

今时今日，龙湖再次回到观音桥商圈的目的就显得越发清晰——再次挖掘他们在商业地产上的“发家宝地”的终极价值。其实说“回到”显得并不准确，因为重庆龙湖并未离开过观音桥，即使重庆龙湖已经在主城区开发过如此之多的商业地产，但重庆龙湖的总部依然位于观音桥，留恋之心溢于言表。也正因如此，当鹞子丘地块公示之初，业界的普遍看法就是龙湖志在必得。在十年的发展中，除了最初的北城天街外，观音桥商圈的数次扩容中唯独缺少的就是龙湖的身影。对于龙湖而言，失去的不仅仅是金钱，更是地位，是对观音桥商圈的统治力。

龙湖新壹街项目俯瞰图

随着观音桥商圈影响力和吸附能力的扩大，数据显示去年商圈日均人流量已经超过35万人次，商圈饱和度已经到了再次扩容的边缘。而在观音桥环道的包裹下，商圈的扩容方向恰恰指向一街之隔的鹞子丘，龙湖当然不愿意再次失位。

另一方面，2014年重庆龙湖大刀阔斧的战略性结构调整，让他们在商业地产领域的新尝试上需要新的品牌力量，同时如果在观音桥商圈打造两个“天街系”也颇有“打脸”的嫌疑。所以龙湖新壹街应运而生。在产品打造上，新壹街与北城天街也体现出了明显的区别。加大商务产品的占比，打造更高档次的写字楼；商业部分更突出“体验、娱乐、休闲”的主题，同时向更立体的方向发展。

在规模上，新壹街也更加庞大，近48万平方米的体量，是北城天街商业商务部分的三倍有余。而据可靠消息称，新壹街只是龙湖在鹞子丘的开始，在观音桥商圈接下来的扩容计划中，龙湖还有意拿下新壹街至北城天街连接部位的大量空白地带，一旦成功，新壹街将与观音桥商圈彻底接壤。而届时，恐怕龙湖就可以大声地说出：这个商圈我承包了。

体验先从“藏”开始

双十一淘宝天猫571亿元的销售业绩是一个悲喜交加的数字。喜的是以阿里巴巴为代表的O2O互联网企业，悲的是线下实体商业面临的转型困局。悲和困都不代表绝望，相反这是一种“先破而后立”的机遇。拥有大量商业产品的龙湖新壹街同样面临这样的机遇，所以龙湖早在新壹街亮相之前，就已经开始在旗下多个商业项目中进行新的尝试。在新壹街项目确立之初便围绕“体验”出招。

新壹街最先推出的空中商铺便是直指以体验为主的目的性消费。而这种空中商铺也并不是第一次出现在龙湖的项目中，在U城天街，空中商铺便得到了市场的验证，认购率居高不下。而空中商铺这种概念在沿海城市或国外已经非常成熟，主要以目的性消费和体验式商业为主。虽然空中商铺在重庆并不多见，但是随着临街商铺越来越寸土寸金，同时一些目的性消费和体验式商业并不一定需要临街商铺的位置，所以开始向高空聚集。虽然这类商铺隐藏在高楼之中，但却丝毫不影响其客流量。而龙湖新壹街首次推出的空中商铺便被一抢而空，也可见市场在认可新壹街价值的同时，也对这种“藏”在高楼中的商业形态表示了认可。

从旁观者的角度来看，“藏”成为了龙湖新壹街在打造体验式商业的一步妙招。在整体规划中，龙湖新壹街由6栋塔楼和集中式风情商业街、底商组成。在布局上，6栋塔楼被巧妙的安排在了项目外围，而集中式商业被隐藏在了项目腹地。对于任何一个大型综合体项目而言，集中式商业永远是项目的灵魂所在。能否保证灵魂的纯粹、独立和灵动是关键所在。龙湖新壹街恰巧位于红旗河沟立交桥下，如果商业外露，必然会受到外部环境的影响，使得集中式商业的整体效果大打折扣。而将集中式风情商业街藏于项目之中，在保证了上述关键之外，还让体验感从来到项目之外就开始。

所谓“体验”并不仅仅只发生在消费的过程中，“逛”也是一种体验。在美裔加拿大规划大师简·雅各布斯的《美国大城市的生与死》这部巨著中，就提出了“街道眼”的概念，她推崇小尺度的街道和无处不在的转角，以此减少人与人交流的距离同时保持城市的新鲜感。“转角即是惊喜”是对“街道眼”这一概念的延伸理解。

被隐藏在街区中的商业同样可以认为是一种“转角惊喜”。当你跨过车水马龙的道路，穿过错综复杂的小巷，隐藏在转角之后的将是另外一番截然不同的场景，那种将到之时的期盼和已到之后的惊喜，就是对体验最好的诠释。

龙湖新壹街这种“藏式布局”与观音桥商圈又恰好存在暗合之处。谁说不是呢，观音桥商圈的核心腹地不就是隐藏在观音桥环道之中么？

在线阅读部分内容或下载全部文档报告请前往>>> 《龙湖新壹街个案解析》