11月13日，青岛市国土资源和房屋管理局发布公告，将公开拍卖出让位于李沧区金水路以南、秀山路以东、虎山路以北、鸿园路以西的三宗商住用地，出让土地面积逾180亩，规划建面38万平米，起拍总价超过12亿元。

李沧区金水路以南、秀山路以东、虎山路以北、鸿园路以西三宗地出让指标（点击图片查看大图）

看地：土地平整 交通便利 配套完善

拍卖公告显示，三宗地中有两宗住宅兼商业用地，1宗商业用地。其中面积较大的1号地块和2号地块土地用途为住宅兼商业，商业部分比例分别为9%和40%，同时两宗地将分别划拨3700.6㎡和1322.6㎡的公共租赁住房用地，共将配建超过263套公租房；3号地块是纯商业用地，土地面积30亩，规划建面约6万平。

地块周边情况

这三宗地位于李村板块，西边靠近重庆路，北临金水路，南边临近地铁M2和M3号线，交通条件极为便利。锐理数据的周边分析数据功能显示，地块周边2公里范围内配套完善，与李村商圈直线距离约1公里，具备完善的商业配套；周边有李沧区机关幼儿园、虎山路小学、北山小学、智荣中学等教育配套；青岛市第八人民医院、李沧第二医院等医疗配套；李村公园、虎山体育场、十梅庵风景区等休闲配套。地段价值较高，是青岛市区内不可多得的好地。

地块现状（点击图片查看大图）

目前这三宗地块已经完成土地平整，全部被围挡围住，随时可进行施工建设。

测算：楼面地价不过四千有得赚

地块所在的李村板块是近年来青岛房地产市场的一个热点板块，依托于繁华的李村商圈，板块内的商业和住宅产品都比较畅销。在过去一年的时间里，板块内的住宅产品新增量累计超过46万方，销量累计超过36万方，基本无库存压力；商业产品在过去一年里的新增量和销量都超过5万方，供需平衡。这对于该地块来说是一大利好。

这三宗地周边现在有蓝光COCO 蜜城、绿地香颂、康太源尚誉、中央公园、蓝山湾等新建在售的楼盘，楼面地价基本都在4000元/㎡以下，销售价格基本都在9000元/㎡—10000元/㎡之间，是刚需产品集中的区域。

地块周边新建楼盘土地价格

在地块周边楼盘中，最值得参考的是蓝光COCO蜜城项目，该楼盘与这三宗地紧邻，蓝光在2013年4月份以3990元/㎡的价格拿地，溢价率37.3%。蓝光所拿地块的起始楼面地价为2906元/㎡，比这三宗地中起始价最低的1号地块低39元/㎡，不过考虑到一年半的时间间隔，可以说土地价格并未上涨。

以三宗地中面积最大、住宅比例最高的1号地块进行测算，参考旁边的蓝光COCO蜜城目前的住宅销售均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格变动，经过计算，如果以底价拿地，地块的投资净利润率为23%，有利可图且风险可控；如果成交楼面地价超过3960元/㎡，则投资净利润率就将低于15%，虽有利可图但风险较大，不建议拿地。以此推算，1号地块和2号地块两宗商业兼住宅用地的成交楼面地价不超过四千才有得赚。

参照近年来青岛土地市场的拿地规律，这三宗地极有可能会被同一家开发商收入囊中，而超过12亿元的起始总价决定了只有大开发商才有拿地的实力。不过需要注意的是，3号地块是纯商业用地，2号地块的商业比例达到40%，三幅地块的商业体量超过13万平，如此高的商业体量对于开发商来说是一个考验。