9月3日晚间，万众瞩目的董家渡地王（黄浦区“小东门街道616、735街坊”）终于以犹抱琵琶半遮面的形式推出了市场，不过，严苛的土地出让业内人士唏嘘。

除了要自持办公部分60%的建筑面积十年，拿地企业需要满十年才能对办公部分整体出售，此外还需长期持有住宅部分5000平米，不得出售。

业内人士认为，所有一切严苛的要求均将董家渡地王最终拥有者指向“中民投”。

商业须自持十年后整栋出让

董家渡航母（黄浦区“小东门街道616、735街坊”）地块终于在9月3日晚间揭开了神秘面纱。

这块改过三次规划的航母地块最终出让建筑面积不超过70.1万平方米，地下总建筑面积不超过43.75万平方米，其中经营性商业建筑面积不超过11.1万平方米。

此外，商业和住宅所占宗地块比例最终结果也出炉。出让文件规定，该地块商业比例不大于17％，办公比例不小于65％，住宅比例不大于18%。

也就是说，未来该地块商业部分体量不超过11.9万平方米，办公楼比例不小于45.5万平方米，住宅部分总建筑面积小于12.6万平方米。

不过，以办公楼为主体的董家渡地王项目，或面临着长期持有办公项目的局面。出让文件规定，受让方未来须自持办公部分地上建筑面积不低于 60%，十年内不得转让。

除了长期持有，拿地者还必须对项目进行整体出让。

出让文件显示：自持期满后，受让人如需转让，须征得出让人同意，最小转让单位为栋。受让人如需转让商业部分，须对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让。

这也就意味着，拿地者必须要有强大的资金承受能力，否则，像商业和办公楼这一类回报周期长的项目，必然会面临资金断裂危险。

5日缴清50亿保证金

“长期持有市中心近60万平方米商业和办公楼10年，除了港资开发商和国企，一般民企很难做到。加上当前上海商业和办公楼库存攀高，自持运营极其考验开发企业的资金能力和运营能力。”某业内人士向网易房产表示。

此外，该地块要求交地后12个月内开工，开工后36个月内完成总投资额的70%，开工后60个月内竣工。这也就意味着，港资房企九龙仓拿董家渡地块的传闻不攻自破。

不过，除了持有门槛较高，在保证金方面，该地块却在出让文件中却提出了申请保证金为50亿，5个工作日内缴清。且必须在土地出让合同签订之日起30个工作日内，一次性付清土地款。

不负万众瞩目的是，该地块起始出让金额也创下新高，达250亿，是上海迄今为止起始出让金最昂贵的地块。

另外，在住宅部分，该出让文件也有严格限制。

在出让文件的最后，黄浦区规土局明确规定，受让人须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售，受让人如需销售，销售前须征得出让人同意。

也就是说，拿地企业需同时持有商业、办公和部分住宅。而在以往的土地出让中，除了规定商业和办公楼自持，住宅自持的规定几乎从未有过。

“所有严苛的出让条件，都预示着该地块非中民投不可，不过，没有房地产开发经验的中民投能否在商业占比较大的董家渡脱颖而出，仍需拭目以待。”业内人士表示。