作为天府新区的重要组成部分，眉山区位优势进一步凸显。距眉山老城中心仅1公里的东坡湖南片区，处于城市主要发展方向上。从交通、环境、配套、品牌等层面看，眉山主城区东坡湖南组团，具备很强的先发优势。锐理数据近期发布报告，就目前推出的三块预供应土地，对该板块的地块开发价值进行了深度解析。

自然资源得天独厚 即将破茧只待争夺

位于眉山主城区东坡湖南这三宗联袂地块， B3-2-1地块容积率要求≤3.0，另外两块容积率≤2.5，均为二类住宅用地。此处紧邻东坡大道主干道和另一次主干道，区域内东北部规划有农贸市场。与地块隔路相望是另一住宅地块（玫瑰园项目）和一处安置房地块。地块东南侧为岷江及沿江景观带，生态环境佳。西北方向，地块西侧与东坡湖相邻，隔湖相望是另外待开发住宅地块。西南侧规划中的南湖公园，自然景观丰富。

这三宗地均位于东坡湖南片区域的核心位置，能够最大化享受区域内外的各项配套设施。在交通和生态环境上，适合打造高端居住区。稍显不足的，东坡湖南片区目前整体处于待开发状态，成熟度和区域认知度较低，各项规划配套暂未呈现，需要一段时间的培育期。

预判起拍价244万/亩 开发利润率高

各家“觊觎”该区域已久的房企，最为关心的莫过于地块上市价格以及开发过程中的收益。锐理报告通过市场比较法、模拟开发法等模型，进行了价格预判。通过筛选，我们选取了14年成交商住地块6宗，同时参考本区域13年成交地块2宗，作为本次重点展示地块的比较对象。

根据各地块得分及对应地块价格进行加权，预判重点展示的B3-2-1地块出让价格约244万/亩。锐理又选取了区域周边3公里范围内在售的住宅项目8个，作为本次项目住宅售价的比较对象。根据在售楼盘特点，我们分别对其地块价值相关因素进行评分，并根据距离远近与相似度设置权重，来模拟本地块住宅的销售价格。

根据各在售项目得分及销售价格进行加权，预判重点展示的B3-2-1地块若呈现项目，则住宅当前的销售价格约4544.7元/㎡，考虑项目最早入市为明年，按年均5%的价格涨幅，折算后的住宅售价为：4772元/ ㎡。周边商业项目在售价格为6500-12000元/㎡，均价9100元/㎡，参考相近地块以及本项目的区位、配套等条件，预估本项目的商业售价约为12000元/㎡。

在计入2.19亿土地成本的前提下，B3-2-1地块项目总投资约8.086亿元，其中建安成本3.37亿元，占总投资的41.67%，项目销售收入10.35亿元，税前利润2.264亿元，税后利润1.698亿元，净利润率约16.4%。这个数据，足以对各家早已习惯了主城区10%~12%低利润率的开发商，产生诱惑力。

错落有致高端湖居 拉动27亿货值

根据规划，与东坡湖相邻的两宗地块指标均要求临湖一侧建筑不超过15米，可开发居住舒适性更强的洋房或别墅产品。而北侧地块则可以开发为高层电梯物业。未来，从湖边向北望去，就将形成从低到高逐渐攀升的天际景观线，极富品质感。因此，锐理建议一家实力房企将三宗地一并拿下联动开发，规划高低配产品，形成统一建筑风格，既能丰富产品形式，同时能够提升区域形象并增加后期溢价。

三宗地的总面积为272.79亩，计容建筑面积（按最大值计算）总共约为48.439万方，其中商业部分，按要求可最大规划14.5万方的商业。

参考相近地块以及本项目的区位、配套等条件，锐理数据预估本项目的商业售价约为12000元/㎡，以此计算，商业部分将为开发商带来价值11.2亿元的货值；而33.39万方的住宅部分，以4772元/ ㎡的售价计算（通过市场比较法得出的2015年开盘价格），也将实现16.19亿元的收入。商业与住宅总共将为开发商带来27亿的货值。

眉山供地方表示，对于统合拿下三宗地块的房企，他们将在土地出让金的梯次支付比例和额度上，给予拿地方最大幅度的优惠。其中对于开发商最现实的意义，就是可以由此进行一系列融资。