今年妇女节当天，蓝光在成都土地市场上很“爷们”了一把，以12.5亿摘得成华区青龙场地块。在击退保利、万科等诸路豪强的同时，也让这宗土地的溢价率达到了80%，总地价12.5亿元，折合成楼面地价约5400元/㎡。业界在叹服蓝光多金的同时，照样质疑蓝光在这块地土地上还能否延续去年大紫大红的COCO系列。毕竟地块周边两公里内的住宅均价仅在7500元/㎡。在这块地上，蓝光是准备亏本赚吆喝，还是另有妙招？让我们先来为蓝光算算账。

COCO系？一半一半

       青龙场地块是否会延续蓝光地产在2012年大紫大红的COCO系列，还存在疑问。青龙场地块位于二三环之间，处于热点板块驷马桥内。纵观COCO系的地理基因，可以发现，青龙场地块具备成为COCO系的先天条件。

       然而，从价差空间来看，青龙场地块又无法满足COCO系的要求。从蓝光地产已经呈现的COCO系产品来看，楼面地价和房价的平均价差在5000元/㎡。而青龙场地块要达到这样的价差空间，产品的售价将突破万元。而地块所处板块内的平均房价不足7500元/㎡，最高房价也没有超过9000元/㎡。价差空间或将成为阻碍青龙场地块变身COCO系的关键因素。

       毕竟青龙场地块所在区域内的竞争非常激烈。最近一年去化量仅4.1万㎡，相应的存量却达到了9.7万㎡。静态分析可知仅去化存量就需要28个月。如果一味的追求价差空间，将使青龙场地块处于非常被动的局面。

住宅卖10000 净利润率近40%

       为了更好地验证COCO系产品在宗地的可行性，现通过经济指标测算来分析。住宅售价参考COCO系产品的平均价差5000元/㎡，将宗地住宅售价定为10400元/㎡。底商的价格则参考周边项目的平均售价（见下图）将项目底商售价定为4万元/㎡。

       可以看出，青龙场地块住宅若以10400元/㎡的均价售出，仅从财务指标来看，投资净利润将达到非常可观的39%。即使蓝光在青龙场地块还是大量的采用可变空间作为卖点，如果按照平均60%的可变空间计算，青龙场地块的投资净利润率也可以达到25%以上。

就算卖7500元/㎡ 蓝光也不亏本

       考虑到市场接受度，如果蓝光“委曲求全”，按照板块内的平均售价7500元/㎡来销售，青龙场地块会不会让蓝光亏本呢？

       单从财务数据来看，即使是与现有市场价格持平，青龙场地块开发的项目盈利值虽然较低，但仍然不至于亏损。投资净利润率还是可以达到14%。不过按照这种模型开发，该项目则不可能出现大尺度的可变空间。

       此外蓝光的速度在业内众所周知。以COCO系产品为例，其COCO金沙和COCO蜜城从拿地到开盘仅四个月，其快速的周转可以很好地降低财务费用，进一步扩大利润空间。

       通过上述分析，从常规开发模式看蓝光在青龙场所拿宗地楼面地价虽然有些“离谱”，但其售价可承受的价格波动还是处在可控范围内，盈利是肯定没有问题的。

土地测算分析师：易孝军（锐理数据平台顾问部项目经理）

从事房地产开发咨询顾问工作6年，曾担任世联地产顾问部主笔，现为锐理开创信息技术有限公司顾问部项目经理。曾主持及参与重庆两江新区工业开发区建设投资与土地平衡研究项目、成都中粮地产御岭湾战略升级项目、重庆綦江东部新城发展战略项目、绵竹麓棠温泉扩建项目等省内外30余个中大型项目及区域的战略、策划工作；对项目的前期市场调研、结论研判、发展方向定位、战略规划、产品建议、经济测算等工作均有丰富的项目执行经验；擅长区域及项目发展战略策划及基于市场研究基础之上项目经济测算。