早在今年年初，世茂地产第二代接班人许世坛又一次为世茂给出了新的定位，通过三年多的时间在完成了“以终为始”的营销变革后，世茂地产为自己打上了“轻公司”的标签，又一次走上了变革之路。“宅行动”、“生活方式服务商”、“云服务”、“以利定产”等一系列新概念和新口号成为了世茂地产迈向楼市白银时代的新武器。和前一次变革不同，这一次世茂走在了行业的前列。

“豪宅教父”一度是世茂地产引以为豪的光环，但在过去几年一系列的楼市调控中，这个光环成为了阻碍世茂地产继续前行的沉重包袱。和绿城一样，在深度调控的年份，世茂也很受伤。但与绿城不同的是，通过一系列的内部变革，世茂挺过来了，而绿城至今依然处于混乱的漩涡中。

与绿城分散的、机会型布局相比，世茂地产走的是区域深耕的路线——在南京、泉州、张家港、厦门、苏州、常州、福州和石狮等八个城市，世茂是稳居半年销冠的老大，在福建和长三角区域，厦门世茂湖滨首府、福州闽侯世茂御龙湾、晋江世茂御龙湾和南京外滩新城都是销售额超百亿的单盘。

第一板斧：区域深耕，杜绝"撒胡椒面"的布局方式

区域深耕，杜绝"撒胡椒面"的布局方式是世茂在楼市白银时代的第一板斧。落子重庆当然也不会是世茂地产一时的心血来潮。2012年，笔者在与世茂集团副总裁蔡雪梅交谈时，蔡就曾表示，世茂必然会进重庆。重庆在西南区域的经济地位、城市规模和楼市潜力都成为了世茂选择重庆的理由。2013年11月，世茂接手中渝置地手中一闲置地块，俨然表明深耕重庆的时机成熟。

所以，我们无需担心世茂地产在重庆会是一个“打一枪换一个地方”的投机者。世茂茂悦府近400亩的占地面积，超过66万平方米的建筑规模，已经能够证明世茂做好了长期作战的准备。同时不惜花费数亿元巨资打造营销中心和体验示范区也看出了世茂深耕重庆的决心。

第二板斧：倚重景观资源 提升周转率  

选择照母山，则是世茂面对楼市“白银时代”第二板斧的体现。对景观资源的倚重，一直是世茂地产重要的产品策略，只不过以前绝大多数都是江景资源，而进入2014年以后，世茂开始在山景资源、湖景资源等方向发力。在巴曙松博士的《如何合理应对房地产拐点》一文中，巴博就提出，未来的房企要做的不仅仅是加工土地，更要把山水、风光、文化和历史等多种元素融入空间中，才能创造真正的价值，也才能赢得未来。

从泉州紫茂府到重庆茂悦府，世茂都没有放弃对资源的利用。在重庆照母山，不但有山，还有湖，更重要的是同样不缺人文资源。在世茂眼中，这里就是为世茂量身定制的区域。当然，世茂并没有占据照母山最好的地段，因为他来晚了。但是这对世茂来说同样是一件好事，照母山的区域价值已经被先来者充分挖掘，世茂不用再做第一个吃螃蟹的人。这就要延伸出世茂在对资源充分利用下的另外一把利器——通过“换位升级、错位竞争”的方式来提升周转率。

据一项研究表明，前几年，世茂从拿地到销售，最慢的时候基本上要一年，2012年已经已经缩短至9个月，个别项目可以到6-7个月，2013年有两个项目甚至只要4个月。2013年，世茂的净存货周转率是0.56，融创是0.51，万科是0.41。世茂提速可见一斑。重庆茂悦府从拿地到销售虽然有拖后腿的嫌疑。但是作为首次入驻的城市，世茂更需要充分的准备。而作为最后一批进入照母山的房企，世茂又拥有了后天优势，在充分研究周边项目产品的基础上，世茂拥有了“换位升级、错位竞争”的空间。提升周转率，当然是开盘以后的事情。

第三板斧：为目标客户量身定制产品和服务

世茂的第三板斧则是为目标客户量身定制产品、服务。蔡雪梅曾强调：“仅仅靠重复，靠加快开发速度，这些招数都不足以在未来的市场中胜出。”蔡提出了一个“以利定产”的概念，“这个‘利‘就是客户价值，就是您能创造、改变、挖掘、引领出新的客户需求。”如何创造客户价值呢？按照蔡雪梅的说法，一是产品变革，二是做服务。在重庆茂悦府，我们首先看到的是产品变革。其推出的首批次别墅中，有其独创的“超级套房”别墅，区别于传统别墅起居室，一个套房实现起居、会客、娱乐、亲子多种功能，这些功能空间通过错、跃等手法自然区隔。

在产品上的变革和创新仅仅是世茂在这一板斧中的一小部分，更多的则体现在服务上。世茂地产第二代接班人许世坛在年初时曾系统介绍过世茂地产的新定位：“生活方式服务商”，极力推行“云服务”。而世茂也在今年推出了直击客户痛点的“宅行动”。当然，这些在如今的茂悦府中还未能一一体现，但值得我们持续关注。

在线阅读报告部分内容或下载该报告全文请前往>>>《世茂茂悦府项目个案解析》