在昨天举办的“集智2013—国五条后的成都楼市机会”高峰论坛上，任志强、米瑞蓉、袁松亭、杜猛、郭洁、毛勇等嘉宾出席论坛并发表了精彩言论。一向以言论大胆著称的华远地产前董事长任志强在论坛中多次被主持人问及他对成都房地产市场的判断，任志强称他对成都市场的全面数据没有了解，不敢妄下结论。而在现场互动环节，任志强的好友，成都万博置业有限公司董事长兼总经理米瑞蓉更抖出了任志强敢于在各种场合放大炮，发表关于房价趋势的言论的底气——强大的、专业的第三方房地产市场数据支撑。任志强更是在论坛上表示，对开发商而言，只有对房地产市场数据有了全面的了解和掌握，才能在项目设计、开发、销售环节做出正确的决策，凭大领导一拍脑袋做出的决定往往都是错的。

       锐理数据平台为本次论坛提供了全程数据支持。

谈老龄化带来的买房需求增加 连串数据说服听众

       任志强作为开发商和媒体关注的焦点，在昨天的论坛上首先登台演讲。在演讲中，他首先驳斥了“老龄化社会到来，房子没人买”的观点，并用一连串的实地调查数据来佐证他的观点，令在场听众印象深刻。“前两天一位著名主持人说，当中国进入老龄化社会，也许延续多年的独生子女政策会让年轻人继承更多房子，也有专家说我们80、90后由于家庭结构的变化，会导致男方和女方从父母那里继承了更多的房子。但是从德国经验来看，老龄化让家庭结构变化不是住房继承量越来越大，而是住房需求越来越大。在德国70年代的时候他们只有7300万左右人口，家庭户数大约1900多万个，也就是说有3个多人住在一个家庭当中。过去10多年当中德国房价基本上不涨，因为那个时候的房子数量很多，每一个家庭大约拥有1.24套房子，人们可以在随便任何时间去换房。到了2010年，德国的总人口增加到8100万，只比70年代增加了800万人口，但是家庭户数却从1900万个变成4000万个，翻了一倍还多，家庭每户人口从3.7左右降到了2.05。我们去年专门做了调查，德国是现在全世界工作年龄最长的国家，是人口老龄化程度最高的国家，他们现在是平均68岁退休。在过去几十年里德国逐渐从房子多于家庭户数变成房子不满足家庭户数变化。所以在欧债危机以后，西班牙、意大利、法国、英国房价在下跌，只有德国房价在拼命上涨，因为他们2010年以后他们每个家庭拥有住房变成0.95套，所以房价和房租都在涨。”

任志强发表演讲谈中国的老龄化社会与住房需求变化的关系，用连串数据说话令在场观众印象深刻

       任志强说，基于他们的调查，德国进入老龄化社会后家庭结构变化和住房需求增加的状况也在和中国对应。“中国从2009年起老龄化程度在逐渐提高，和德国走的路也许会相同，家庭户数会越来越多。多到什么程度？要看我们计划生育制度能不能改变，要看我们刚需年轻人会生什么变化。从德国的案例当中我们看到，最后结果老年人都住大房子，年轻人都住小房子。因为老年人欢迎儿女在过节过年回到老年人家中，但是老人绝对不会到儿子女儿家过长期生活。”任志强指出，50-60年代时中国人拥有住房的比率是27%，但是到了现在是11%。“不管你用任何方法调控，只要不是增加供给，就一定是不好的制度，这种制度导致结果一定是供应少于需求。”

       在演讲中，任志强还对中国的城镇化发展进程对房地产市场发展的影响给出了他的判断。他认为，中国要达到80%的城镇化率还需大概20年或者30年时间，至少在2020年以前仍然是一个稳定增长的过程，2020年以后可能维持不变或略有下降，但是这个总量已经很大。“目前我们可以看到，一线城市当中二手房交易量已经和一手房交易量接近，最终结果是二手房交易量成为市场主力，一手房会在城市化达到70%以后会慢慢下降，中国达到这个目标距离还很远。因此从世界各国的先例来看，我们不可能因为某一个政策出现中断城市化发展过程，所以不管是‘国五条’也好，还是台上任何一个人也好，都没有办法扭转这样一个必然发展趋势。我们GDP总量从20%下降到10%，这样一个发展过程当中，我们不需要这么多农民，我们更需要非农就业，城市中非农就业发展不能把房地产成为主力，但却是一个不可缺少的条件，因为只要在城市居住，就有一个房子配比，不管房子是开发商盖还是政府盖。”

谈成都房价 强调掌握了房地产市场数据就是财富

       在论坛中的互动环节，锐理数据品牌营销中心总经理郭洁和万博置业有限公司董事长兼总经理米瑞蓉分别作为主持人，就成都房地产市场发展的各话题向任志强等嘉宾进行提问。当问到任志强“成都房地产市场发展目前处在什么样的阶段”时，任志强说：“这些数据我没法说。北京最高的一年是2004年，2004年以后每年销售总量是下降的。如果每年成都保持相当一个量增长的话，从土地情况看在我的印象中去年全国土地供应增长率是-24%，但成都、武汉、重庆等6个城市是正的，成都就属于土地在全国负增长情况下是正增长的情况。如果增加的土地供应超过了城市人口增长的需要，我倒不太担心成都的（房价增速过快）。如果只用三五个数据去说，我们没有能力也不应该随便评论成都的房地产市场，也许在座成都的企业家们更能了解数据背后的实际情况。”

锐理数据品牌营销中心总经理郭洁主持互动环节，与任志强等嘉宾探讨关于成都房地产市场的话题

       论坛上，米瑞蓉还以任志强的好友王巍的一条微博内容对任志强提出问题，让任志强老实“交代”了他为什么总是能够用数据说话，“颠覆”中国房地产市场。任志强坦言，在很多开发商还只是凭借有限的开发经验和主观判断来进行项目决策时，任志强就投入数百万元建立了一个第三方的数据机构，专门搜集和分析房地产市场数据。在现场互动环节中，任志强对北京房地产市场3月份的数据都已经信手拈来，任志强说，他的这个数据机构提供的房地产市场数据，如今已经成为北京市的许多政府部门的重要参考数据来源，甚至北京的一些政府部门的官方报告都是直接采用他们的数据。任志强说，在大数据时代，准确的、完整的数据可以让很多企业更加理性化。“其实每个企业都有自己的研究机构，或者自己也做一些说明性的工作，但是仅仅说明性工作不够，更重要是专业性的研究结果。”米瑞蓉向任志强介绍说，成都锐理数据正是专业地搜集和分析房地产市场数据的工作，任志强则马上接过话说，“如果真有这么一家机构，那么我恭喜他要赚大钱了，因为在大数据时代，数据就是财富。”他同时还劝在场的开发商朋友说，做项目决策一定要有全面的、科学的数据研究作为支撑，而不能由某个大领导的一句话说了算。