5月10日，重庆土地市场迎来了今年最激烈的一场土地拍卖。在争夺激烈的拍卖会上，南岸区弹子石地块以8727元/㎡的楼面地价成为今年重庆土地市场中最贵的土地。令人唏嘘不已的是，弹子石地块开发难度较大，除地价很高外，其他风险系数同样不低。该地块想要盈利，恐怕要卖出天价来。

5月10日成交的重庆弹子石单价地王地块位置示意图

商业比例大是高溢价主因

       当弹子石地块以8727元/平方米的成交后，引起了重庆业界的一片哗然。在拍卖会现场，听到最多的一句话就是“拿地的开发商已经疯了。”据了解，目前弹子石周边的许多在售项目的住宅均价也仅仅在8000-9000元/平方米，刚刚与该地块的楼面地价持平。5月10日弹子石地块的成交让在该地块周边有项目的开发企业高兴不已，纷纷欢呼“等到起涨价”。

       不少正准备在弹子石板块拿地的企业则开始理性地分析该地块。“这么高的楼面地价，肯定是地块的商业比例较高。”协信相关工作人员分析认为。从地块指标来看，四个小地块中，有两宗是纯商务用地，另外两宗可含一定比例商业，可计入容积率的商业建筑面积将大于4.8万平方米。I2-1-1/02地块是关键所在，因为该地块的商业比例只有最小规定。业内人士表示，“如果这个地块加入大量的商业，则可以将楼面地价的成本摊薄”。所以佳兆业和和瑞才敢于飙价。

       该地块的基本资料：

开发难度大 风险成本高

       在地块指标中，商业部分全部都有限高要求。I1-1-3/02规划要求限高18米，在最大的建筑密度前提下，基本为3-4层滨江商业（商业标准层高4.5-5.1米的不同，层数有相应变化）。其他小地块的商业规划也基本在2-5层之间。所以，在该地块中，不太可能出现成规模的商业体。

       另一方面，该地块还存在着较大的风险性成本支出。从整体地块目前现况来看，内部存在110kv高压线、规划待修建道路、防洪渠、代征绿地、护壁挡墙等不可预计成本及风险。前期的开发整理难度较大，成本支出较高，这部分的额外支出成本预计在6000-8600万之间。对于该地块的项目来说，又是一笔不低的成本。

       指标规划方向分析：

       I1-1-3/02规划要求限高18米，在最大的建筑密度前提下，基本为3-4层滨江商业（商业标准层高4.5-5.1米的不同，层数有相应变化）；

       I3-2-1/03在规划条件下，基本为3-5层滨江商业和2栋高层办公的组合体（根据层高不同，层数有变化）；

       I2-4/03在规划条件下，基本为2-3层商业底商和1栋高层住宅的组合体；

       I2-1-1/02在规划条件下基本为2-5层商业和2栋高层住宅的组合体。

       项目风险性成本支出：

       1、待修建道路面积约12000平方米，按照900每平米，预计道路修建费用在1000-1100万左右；

       2、高压线下地长度约300米，预计高压线下地成本约3000-5000万（根据与政府沟通结果有相对大变化）；

       3、护壁、挡墙、防洪渠、绿化用地改造等其他成本预计在2000-2500万（预估，存在不确定性）。

想盈利 住宅最少要卖13000元/㎡

       8727元/平方米，远远不是弹子石地块最终的楼面地价。加上交易税费，合计楼面地价将达到8988元/平方米。由于重庆装修市场溢价空间较少，该地块最终有很大可能会选择清水开发。按照目前重庆清水住宅单位建安成本2800-3200元/平方米的标准计算，住宅开发的单位成本将接近12000元/平方米。再加上商业、商务和地下室的建安成本，项目总计建设成本约在3.5-4亿元之间。

       不同业态规划指标体量区间参考（中间值参考）：

       （根据定位的不同，具体实施有变化，以上数据仅为参考。）

       另一项不容回避的成本则是税费。按照不同公司的成本预计，土地增值税暂时按照销售额3%预征、销售及管理费用按照销售额6%、财务成本按照总投资额的6.5%（约）、营业税按照销售额5%等估计总体项目销管财税成本支出，大约总体该项成本支出大约在整体销售额的17.5%左右。

       项目总体成本支出统计：

       项目销售价格预估

       按照一般房地产企业项目开发净利润（含资产，假设为全部销售）的前提要求下，本项目的预计销售价格体系有一下几种可能组合：

       目前基本可以肯定的是，即便只按照10%的盈利基准，该项目的各项产品的售价都将远远高于周边在售项目。不过，该地块所在区域有着“便捷交通、绝版江景、浩瀚南山”的地理优势，从一定程度上来讲，该地段所在位置是一个可以媲美解放碑的地段，竞争力非常明显。但考虑到该区域的商业氛围和购房者对区域的传统认知，该项目的销售难度依然巨大。