2014年的成都土地市场即将进入收官阶段，与去年相比，今年的土地市场缺乏亮点。难道，土地市场要在平淡中翻年吗？当然不！锐理数据运用大数据分析方法，带你从另一个角度去看今年土地市场。当土地成交之后，拿地的开发商更关注的是项目所在区域市场的情况，竞争对手有多强大？区域去化情况怎么样？区域价格刚不刚得起？

对这些问题最直观的数据反映，其实就是地块周边的市场存量及月均去化量指标。我们尝试将2014年成都主城区和近郊成交的所有住商、商住地块周边2公里范围内的未来理论供应存量、周边在售项目数量等反应未来项目的竞争压力的数据进行统计排榜，显而易见，在榜单上排名越靠前的地块，就越是“压力山大”。且让我们看看这些楼市“高压哥”未来的生存环境吧！

主榜单：压力山大榜

制榜标准：统计2014年1月1日至2014年11月15日期间成交的除商业地块之外的地块（成交范围为主城区+近郊）周边理论供应存量及在售项目数量。理论供应存量的计算标准为：地块周边2公里范围内已拿预售证项目认购存量+未拿预售证面积+未开发土地潜在的住宅供应面积。

上榜的地块分为两类，一类是地块处于存量较多的区域，一类是地块在新增供应较多的区域。对“压力山大”榜单的前十名进行分析，不难发现，大房企在拿地时对风险的把控堪称一绝，去年销售金额排在前几位的蓝光、保利、龙湖，不仅成功的避开了高压区，还选中有利的作战区。当然，有人欢喜就有人忧，哪些地块不幸中招？是现在进行时？将来时？还是苦逼的一直持续中呢？

锦江区沙河堡地块：板块交界处的尴尬——库存压顶

通过筛选，有65宗地块成功进入统计范围，其中，锦江区沙河堡片区北1A地块以564.4万方的周边理论供应存量成功击败所有地块，问鼎“压力山大榜”榜首。

其实，沙河堡地块和攀成钢2号地块的压力都来自于多个板块交界的库存压顶，地块周边两公里范围内涉及到攀成钢、万年场、沙河堡等板块，而这些板块在之前几年都出现过大地块,当前正处于库存消化期，而且两宗地块都位于主城区，所以呈现出周边在售项目较多的特点。

沙河堡地块所在位置承受最高压，去年仅沙河堡板块成交土地都有9宗，成交面积逼近400亩，在住宅方面，不仅要面临多个板块在售项目的压力，还有地块周边压力，据统计，地块周边未开发土地的潜在住宅供应面积有83.96万方，已进行开发但还未拿预售证的住宅面积更是高达449.46万方，虽然地块面积不大，但是中铁二局用高价换来的这宗地确实有较高的风险。

中粮所拿的攀成钢2号地块受9070政策的限制，不能走攀成钢主流的大户型路线，所以欲将项目打造成首置首改纯居项目，在存量压顶的形势之下，以差异化的产品实现项目在板块中的突围，显然是明智之举。

华府地块：超级大盘“拖后腿“ 消化周期超过10年

根据统计，天府新区华阳街道办事处一心村三组，二江寺村一、二、五、六组地块周边已拿预售证项目的认购存量达41万方，而2013年整个华府板块的消化量仅为35.45万方左右，也就是说，目前的存量已够华府消化13个月，令人震惊的是，地块周边未拿预售证的待售住宅面积高达550万方，按照现在华府板块的去化速度来算，足够华府消化10年以上了。

为何该区域有如此高的库存？首先，地块所在位置周边两公里内包括了河畔新世界这个超级千亩大盘，仅这一个项目的总建筑面积就有300万方，目前项目仅开发了一小部分，后期还有大量待开发土地。除此之外还有中信城、远大中央公园两个大项目需要消化。

其次，地块所在的华府板块近两年较为疯狂，成交了多宗地块，总成交面积约为3000亩，但是板块的消化情况并不理想，导致出现存货较多的情况。虽然今年板块稍显冷静，但还是有多宗地块成交，这些地块深陷“前后夹击”的窘境。在地价上没有早期拿地的优势，在售价上也不如早期拿地项目有底气。而且，由于巨量的销售任务压顶，板块价格恐难有上升空间，且不排除价格战成为未来几年板块各项目营销的第一选择的可能。成都太华置业虽然在地块降价后入手地块，但是看到如此惊人的板块存量数据，是否也会心头一紧？

龙泉大面两宗地：后期压力颇大

从数据来看，金科和国地置业所拿地块周边项目较多，分别有12和17个在售项目，竞争较为激烈，但是这两宗地块地价并不算太高。而且，国地置业所拿地块为商业兼容住宅地块，对所在区域来说，是个较好的补给。值得注意的是，两宗地块周边未拿预售证的量均超过320万方，也就是说，高压期即将到来。

明星地块的高压环境：拼完地价拼房价

明达玻璃厂地块和红光宿舍地块均因高价成为今年的明星地块，首先要面临的就是地价压力，其次是地块所在位置的项目生存压力。两宗地周边在售项目均超过14个，红光宿舍地块由于地块面积小，所以压力略小。但是明达玻璃厂地块周边有多个销售已久的项目，而且地块周边两公里涉及多个板块，同样有来自多个板块在售项目的压力。仅从大地块来看，周边就有信和拿下的366亩地块，龙之梦247亩地块以及中糖投资所拿的237亩地块，后期压力逐步升级，土豪鲁能会用地王打造出什么样的产品？又该如何定价？销售情况能否比拿地时还风光，让人充满期待！

子榜单一：“毫无鸭梨”榜

制榜标准：统计2014年1月1日至2014年11月15日期间成交的除商业地块之外的地块（成交范围为主城区+近郊）周边理论供应存量及在售项目数量。理论供应存量的计算标准为：地块周边2公里范围内已拿预售证项目认购存量+未拿预售证面积+未开发土地潜在的住宅供应面积。该榜单的排名规则与 “压力山大榜”相反，统计了65宗地块中，地块周边理论供应存量最小的10宗地，而这10宗地也理所当然的成为本年度地块周边理论供应存量压力最小地块。

龙湖、蓝润、保利 成功避险

虽然龙湖在今年的土地市场表现并不活跃，仅拿下三宗地块，但是这三宗地块都拿得相当精准，均在供应存量较小的区域，尤其是双11拿下的金牛区连襟地，所在位置发展较为理想，且竞争压力较小。从数据看，地块周边两公里范围内理论供应存量为60万方左右，其中很大一部分存量来自保利所拿下的金牛区金泉街道淳风社区地块，但是，根据地块的指标以及保利的规划，该宗地将打造养老地产，对于龙湖而言，竞争对手又少了一个，未来的市场环境更为可观。除了龙湖，蓝润也有两宗地块成功进入安全区，这两宗地为文化产业用地兼容住宅用地。根据出让要求，这两宗土地须分别建设国家部级授予的数字媒体或动漫游戏基地及国家动漫游游戏产业(四川)振兴基地。

子榜单二：“巨无霸”压力榜

制榜标准：将统计的65宗地块，按照面积降序排列，选出面积在前10位的地块，再结合这些地块周边的理论供应存量，分析其未来竞争压力。可以看出，单宗面积很大的地块，周边理论供应存量并不大。

地块大≠压力大

将符合要求的65宗地块，按照地块面积排序，面积最大的是蔚蓝卡地亚拿下的天府新区正兴镇田家寺四、五、六组地块，该地块周边理论供应存量为118.39万方，与“压力山大”榜单排名第10位的郫县郫筒镇洪石村1、2社地块相比，存量还少180万方。也就是说，地块面积大并不代表地块所承受的压力就大。

像万达所拿下的郫县万达广场地块、四川华西龙禧所拿的三圣乡地块都是招商引资的成果，在推地之初就进行过风险考量。这些地块在呈现项目之后，皆因来自项目周边竞争对手的压力不大，而有比较大的产品和价格调整空间。

子榜单三：“大口喘气”榜

制榜标准：按照地块周边已拿预售证项目的认购口径当前存量降序排列，再结合在售项目个数，找出当前压力最大的地块。这些地块目前的销售压力最大，正处于“大口喘气”状态中。

温江现在“很受伤“

按照已拿预售证认购存量排序，位列前两位的都是温江地块，这两宗地块周边在售项目分别为14、17个，地块周边的千禧河畔国际社区、世豪峰景、洲际亚洲湾等项目都在大力推盘期，所以当前的压力较大。郫县郫筒镇晨光村一、四、六社，书院村一社地块当前压力来自于绿地国际花都项目、时代悦城，以及五彩城，后期该地块还将面临230万方未拿预售证存量带来的高压。

再结合地块周边在售项目数量来看，我们发现锦江区沙河堡地块和攀成钢2号地块处在第一压力梯队，周边在售项目超过20个，理论供应存量都在60万方左右，温江、龙泉、郫县紧跟其后，这些地块所建项目亮相后，将加入所在区域的营销战。

对于近郊刚需项目而言，竞争可能会更加激烈。在同一区域，总价差距不大，且有超过10个项目可选，客户的选择余地太大，销售环节的客户转化率恐难以提高，且成交周期也会被相对拉长。在这些区域，开发商们会铺天盖地的上广告还是咬紧牙关打价格战，亦或是行销人员满街拉客？2015年，新项目即将入市，各种“压力山大”的小伙伴们，营销大战你准备好了吗？