有心人一定注意到了，2014年的下半年，锐理地产网对成都本地的多个豪宅项目进行了各个维度的深度分析，从营销层面来看，各个豪宅的产品不同，由此带来的营销方式各有风格，无论是一线城市巡展还是万人同赏，项目定位对营销风格的影响深入其骨髓。最近，万科公园5号再度开盘，作为“豪宅“系列的一员，此次开盘成绩引人注目，但同时提出另外一个问题：豪宅营销，还有更有趣的可能吗？

定位，营销前置的第一落脚点？

换成另外一家同样颇具实力的开发商拿下现今公园5号所在的这块地，它有可能呈现的形态会是怎样？做平层，做豪宅，这毋庸置疑，往“国际城南“里放的，个个都盯着豪宅产品并以其为标杆；做作为第一居所的城市别墅？浪费了土地指标；做城市别墅+花园洋房？从产品角度来看不具差异性。公园5号的这块地能营造的差异，仅在”豪宅“一词中有转挪腾跃的些许空间。

于是“原创墅与院”出现了，在公园5号大卖之前的一年即2013年初，许多人已在平面广告上看到过这句话，可墅与院的形象并不分明。从现在公园5号已呈现的产品构成来看，洋房、别墅、高层的组合是兼容了利用够土地指标和居住舒适度两项诉求的最佳方案，值得一提的是，在2014下半年，公园5号的营销亮点中出现了“非围合建筑”的字样，对比一下周边3公里范围内的豪宅项目，非围合的居住气场虽同样显得虚无，是否比自2013年就见诸街旁报端的“墅与院”更贴近项目定位呢？

常有声音说，万科不会做豪宅，但同样有声音说，豪宅太火，是自己煮油熬自己。豪宅营销三板斧，圈层巡展尊贵感，项目与项目之间营销风格的不同仅在于三板斧的“配比”和释放时间的先后之别。但就像战线长的产品有细水长流的营销方式，比如麓湖。那么创新型的产品应有创新型的营销，从项目定位开始创新，营销的也应上溯至定位。从公园5号最近的营销动作、亮点提炼来看，基于定位的营销正在回归，宜居、静音、景观、成都人最在乎的采光，加之取代围合建筑的川西院落营造出的高宜居度，可能比豪宅营销三板斧更吸引人，毕竟“国际城南”除了世界500强高管、一线城市投资客和金融新贵，还有认同万科Top系“城市山居”理念的成都人。

性格营销+爱好营销

只要土地指标宽裕，平层豪宅将延续越来越大的趋势，公园5号的高层产品把“豪宅“这一概念从单个平面变成了叠加的两个。高层只有两个户型，L型的奇数层和I型的偶数层彼此嵌合，单个户型各含有独立一层主卧套房。主卧套房给出的场景兼具私密性与生活情趣，想象空间比大平层更”立体”。“第三厅“也是公园5号近期营销动作中反复提及的亮点，这个介于动区和静区之间的空间本身是没有“性格”的，但它为未来的居住者提供了容纳他们性格与爱好的场所，预留下水管道使其具备了成为茶室、红酒厅、咖啡厅的可能，也可被打造成书房、工作间、钢琴房、影音室或体感游戏厅。

“第三厅”是万科公园5号近期的营销动作中反复提及的产品设计亮点

如果说城市豪宅的基因更偏向社交、身份、圈层，那么追求“城市山居”的公园5号购房者则更看重住宅的宜居度和生活质量，打爱好牌、生活情趣牌，提供场景想象，是有别于豪宅营销一贯方式的玩儿法。在别墅用地日渐稀少，普通住宅以满足刚需为主的住宅市场，高于普通住宅的产品如何玩儿空间也是设计创新的趋势之一。

豪宅推盘的更多可能性

2013年，公园5号开盘推出洋房+别墅的一个组团，共30余套房，入市即售罄，从目前的市场、项目销售氛围来看这次推盘，似乎有些意犹未尽。带“第三厅“、大面宽，270度转角风景的洋房是公园5号的明星产品，一个组团仅有五套的别墅则不那么引人注目，快速推盘出清的成绩足以体现公园5号的居住价值，但从营销层面来看，明星产品洋房在市面上亮相的频率不高是个小遗憾，其营销价值还没有全部发挥。对万科这样的现金流房企而言，高端产品的利润高于普通住宅，洋房和别墅的溢价空间更大，如果将2013年售罄的组团拿到2014年来卖，营销气势可能更足。后期推出的7号楼、6号楼、5号楼为高层产品，身兼创新产品和现金流产品两个身份，最值得期待的是”楼王“18号楼，作为仅次于洋房+别墅的项目明星，18号楼可能会在后期加大曝光力度。

270度转角风景洋房，万科公园5号的明星产品。

近日，“十番棋之王“吴清源的逝世让近代围棋史火了一把，许多人争论，吴清源在20世纪初期对传统围棋下法的破坏与改变是否有价值，是直入棋盘腹地冲杀四围，还是落子边角再向腹地攻城略地，棋盘和楼盘颇有共通之处。对产品线丰富的公园5号而言，项目内既有明星产品，也有创新产品，有默默承担现金流任务的产品，推盘的难度和有趣程度也值得研究。