近期，青岛土地市场的焦点无疑是11月17日公告的起拍楼面地价达到8500元/㎡的市北区镇江路12号地块，而与之同时公告的市北区吴兴路139号（A-3-5-1）地块则在“准地王”的光芒下略显暗淡。实际上这宗地5020元/㎡的起拍楼面地价是今年主城区（市南区、市北区、李沧区）第四高的起拍单价，超过5.3亿元的起始总价也足以“秒杀”今年成交的大部分主城区土地，只不过在镇江路12号8500元/㎡的身价前，5020元/㎡的价格只能充当“陪太子读书”的角色。

吴兴路139号（A-3-5-1）地块拍卖指标（点击图片查看大图）

市北CBD好地上市

吴兴路139号（A-3-5-1）地块位于青岛中央商务区，地理位置绝佳，周边的辽阳路、南京路、福州路、延吉路均是重要的城市干道，此处公交站点较多，乘车便利，而且距离地铁3号线仅200米，未来可近距离享受轨道交通的便利。

整个地块由敦化路、吴兴路、绍兴路三面合围，是原来青岛外贸城的用地。地块西边紧靠青岛阜外心血管病医院，周边1.5公里范围内拥有万达广场、新业广场、市北家乐福、辽阳路家乐福、富尔玛家居等商业配套，青岛51中、53中、山东路小学、宁夏路二小等教育配套，周边多为成熟小区，生活配套完善，居住氛围浓厚。

吴兴路139号（A-3-5-1）地块区位图

根据拍卖公告，地块用途分为商务金融用地、普通商品住宅用地和人才公寓用地，以商务金融为主，比例达到76%，普通商品住宅和人才公寓的比例分别为17%和7%。在2012年7月青岛市规划局公布的《青岛中央商务区A-3-5地块规划方案》中，吴兴路139号（A-3-5-1）地块的用地性质为商业办公用地，将建设办公楼和商业裙房，另一部分A-3-5-2地块的用地性质为居住用地，将建设住宅楼和商业裙房。从本次拍卖公告的指标来看，吴兴路139号（A-3-5-1）地块的规划进行了更改，增加了住宅和人才公寓。

青岛市规划局在2012年公布的《青岛中央商务区A-3-5地块规划方案》鸟瞰图

商务金融开发前景不妙

青岛市规划局在之前的规划方案中注明：“（青岛中央商务区A-3-5地块）周边商业和居住建筑众多，建筑功能多样，兼有文化、办公及医疗建筑和城市绿地、广场，交通快捷便利，地理位置优越等优势，为提升中央商务区整体品质，扩大对外影响。此次调整规划，拟将该地块增加商务办公面积，提高容积率。”吴兴路139号（A-3-5-1）地块位于市北CBD，靠近地铁，道路众多，交通便利，看上去是一块适合开发商业办公楼的地块，但实际情况怎样呢？

吴兴路139号（A-3-5-1）地块现状

锐理地产网通过现场勘查发现，吴兴路139号（A-3-5-1）地块位于一个坡顶之上，地块的北边和南边都是坡地，地势不平整；地块东、西、北三面分别临绍兴路、吴兴路和敦化路，这三条路都不是主干道，不属于繁华地段，均存在道路狭窄拥挤的情况；虽然地块位于市北CBD版块内，但与CBD核心区存在一定的距离，周边多为居民区，居住氛围浓厚而商业氛围不足。从地理位置上看，在此处进行商务金融开发存在风险。

从板块的市场情况来看，目前市北CBD板块内在售的商业和办公楼盘数量超过20个，库存量达到近50万方，今年平均每月的销售量在1.2万方左右，去化周期达到42个月；而目前板块内在售商品住宅楼盘数量不到10个，库存量在15万方左右，按照今年平均每月约5000㎡的去化速度，去化周期约为30个月。相比于商业和办公，住宅产品的去化压力要小得多。

现在青岛主城区的推地重点开始从住宅用地向商业用地倾斜，未来商业用地上市的比例会进一步上涨，但从目前土地市场的成交来看，开发商仍然更青睐于住宅用地。眼前就有个例子，在9月份拍卖的李沧世园板块四宗地中，房企龙头万科拿下了其中三宗以住宅为主的地块，而另一宗商业为主的地块却被弃之不要。

由此可以判断，吴兴路139号（A-3-5-1）地块如果进行住宅开发的话难度会更小，但此次拍卖指标中商务金融部分比例达到76%，势必会影响到地块最终的拍卖结果。

该地块将于12月16日公开拍卖，结果如何请关注锐理地产网和锐理掌上地产的后续报道。