被市场期待已久的青岛“准地王”地块——镇江路12号地块终于在千呼万唤中入市了。

10月17日，青岛市国土资源和房屋管理局发布公告，将拍卖位于市北区延吉路以南、镇江路以东、江都路以西、规划北仲路以北的镇江路12号片区地块，土地总面积54007.6㎡，约合81亩，其中出让土地面积46159.4㎡，约合70亩，规划建筑面积175747㎡，起拍总价近15亿元，起始楼面地价达到8500元/㎡，是今年青岛市出让的起始楼面地价最高的地块，“准地王”的称号当之无愧。

镇江路12号片区地块出让指标（点击图片查看大图）

好土地 好位置 好配套

早在去年年底，镇江路12号地块就已经登上了市北区招商促进局的招商手册，吸引了众多开发商的关注，时隔一年之后终于正式登场亮相。

镇江路12号地段位置优越，交通条件便利，配套设施完善。地块位于市北CBD和台东商圈的中间位置，距离这两大繁华商圈的距离都不到1公里，属于青岛老城区和新城区的过渡地区，周边都是成熟的居住社区，商业、教育、医疗、金融等配套设施完善。地块周边道路众多，临近山东路、延吉路、宁夏路、延安三路等城市主干道，交通通达性极好；距离地铁2号线1公里，距离地铁3号线1.5公里，未来可享受地铁交通的便利。

镇江路12号片区地块及周边配套

镇江路12号是原来青钢、钟表公司以及铝制品厂用地，在今年年初的时候就已经完成了土地拆迁整理，现在已是净地。地块东西北三面临路，东临江都路，北临延吉路，西临镇江路，南边是居民小区和供热厂，周边老式居民楼较多，交通比较拥挤，这些在开发过程中需要注意。

“准地王”出人意料

镇江路12号所在的区域历来是一块孕育“地王”的热土，周边的中海紫御观邸、北海岸一品阁等新建楼盘都是曾经的“地王”。

中海紫御观邸所在的西吴家村250号地块距离镇江路12号仅300米，是2007年的山东路“地王”，当时中海经过279轮的竞价拿下该地，成交楼面地价达到8330元/㎡，溢价率195.38%，超过了周边二手房的价格。紧靠地块南部的北海岸一品阁（镇江路22号）是2010年市北区的“地王”，当时青岛北海岸建设投资有限公司经过了398轮竞价以15060元/㎡的楼面地价拿下，溢价率达到199.4%；而在今年年初拍卖的宁夏路87号人才公寓用地的楼面地价也达到了5300元/㎡。

镇江路12号片区区位图

毕竟被“地王”环绕，业内也预计到该地块的入市价格不会低，但8500元/㎡的起始楼面地价还是超过了大部分人的预期，去年流拍的市南区南京路1号地块的起始楼面地价也才8336元/㎡，镇江路12号地块一跃成为自2010年以来主城区（市南区、市北区、李沧区）起价最贵的商住用地。

有意思的是，该地块和今年上半年的市北区“地王”瑞安路20号、22号地块原来都同属青钢集团，当时瑞安路20号、22号地块的起始楼面地价达到4850元/㎡，也超过了市场的预期，最终秀兰集团经过64轮叫价以6070元/㎡的楼面地价竞得该地块。作为和瑞安路20号、22号“一母同胞”的兄弟地块，镇江路12号也遗传了青钢集团土地高价入市的基因。

地价这么高 谁能拿？

镇江路12号地块已经入市，最终能卖出怎样的价格？在现在的房地产市场行情下，很难精确计算，但我们可以根据其周边的楼盘进行一个大致的估算。

目前距离镇江路12号最近的在售楼盘是北海岸一品阁和中海紫御观邸，目前这两个项目商品房售价在1.8万元/㎡左右，假设该地块未来开发后的售价也维持在这一价格水平，通过锐理数据测算模型进行计算，如果以底价8500元/㎡拿地，则地块的投资净利润率在24%左右，有利可图且风险可控；若成交楼面地价达到10600元/㎡，则地块的投资净利润率将只有15%，尽管有利可图但风险较大。也就是说，在楼面地价不超过10600元/㎡的情况下拿地还是有得赚的。

镇江路12号片区SWOT分析

不过需要注意的是，上述的模型是在理想的假设情况下进行计算，从目前的市场情况来看，镇江路12号的开发还面临不少问题，尤其是周边市场的库存压力需要特别注意。中海紫御观邸是地块周边最具参考价值的楼盘，该项目自2011年入市以来，四年时间只销售了三分之二的物业，而且价格出现了一定幅度的下降，目前还有6万多平的库存量，按照最近一年的去化速度，还要三年时间才能售完。未来该地块的价格和销售情况存在大量的不确定因素。

此外，近15亿元的起始土地总价，24%的商业比例，上万平的公租房配建，都对开发商的资金实力和操盘能力提出了高要求。虽然有不少开发商对这块地虎视眈眈，但可以推断，能拿下镇江路12号地块的很可能是少数的几个大鳄房企。

该地块将于12月16日公开拍卖，结果如何请关注锐理地产网和锐理掌上地产的后续报道。