11月21日，央行降息落地，加上9月30日央行发布的房贷新政，在货币信贷政策的叠加效应下。机构数据显示，一二线楼市成交量普遍回升，11月楼市成交量已突破年内新高。有业内人士分析称，市场最坏的时候已经过去。真是如此吗？以下多身份多角度的“唱空”声音，你听到了几个？

——实战派看政策——

欧阳捷：央行降息多卖不了几套房

关于降息，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，对于购买力本就不弱的改善型需求客户来讲，央行降息的力度实在不足以影响其买房的意愿和决策。而对于刚需客户来讲，既没有降低首付又没有降低总价，只是有限的降低了贷款的成本而已，而对于刚需客户来说，其实更关注的还是房子的总价，一下子多拿几万元出来还是不容易的。

当然，对于上海、北京、广州、深圳以及个别房价较高的二线发达城市，降息对于需要贷款的改善型客户，还是具有一定吸引力的。毕竟这些城市的房价总价高，购房者需要贷款的部分的也高，相应的利息也高。对于动辄几百万的贷款而言，降息还是具有一定的刺激作用。但是对于绝大多数地区而言，仅凭降息来断定，销售会火爆起来，也未免有点一厢情愿了。 【详情】

——机构看宏观趋势——

标普：未来房价还会继续以5%的速度下降

12月9日，标准普尔亚太区企业评级分析经理、董事总经理李国宜在香港举行的中国50大银行记者会上表示。今年首10个月内地房地产销量按年跌10%，虽在最后11、12月会有小量恢复，但全年销售量将有5%的降速。

李国宜还表示，对2015年房地产的发展持审慎态度，供求不平衡对开发商严重不利，未来房价还会继续以5%的速度下降。

主要原因，一是因为房地产竞争更加激烈；二是房地产的产品组合多是属于低价格，导致房地产整体毛利会下降，而销量不会有明显增长也会使房企的现金流和负债会更加严重。而未来一到两年，开发商整体信用率还会下降。 【详情】

——官员谈市场供求——

秦虹：在建房屋中90%未卖出 楼市供求平衡或需两年恢复

受房地产市场下行的影响，2014年的土地市场并不乐观，根据国家统计局的数据显示，前9个月，土地购置面积增速持续为负，且在10月才由负转正，同比增长1.2％。根据往年的经验来看，土地市场供应的小年，即是次年楼市成交的大年。

在住建部政策研究中心主任秦虹看来，这一规律并不会如实反映在2015年的楼市上。秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的，不到10％，最高点的时候是16％，这也意味着在建房屋中90％未卖出去。

在秦虹看来，商品房的供应量很大，卖得少，建得多，全国总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态，这也意味着，即使出台有利于房地产行业发展的政策，市场的恢复也需要一定的时间。秦虹测算，截止到6月份，算全国的供求关系，大概需要两年才可以恢复正常。 【详情】

——券商看区域风险——

国泰君安：房地产下跌风险前15城:浙江金华居首

国泰君安首席经济学家林采宜将地产投资过剩度、民营资本活跃度、资本投入地产而非实体经济的概率以及近两年实体经济放缓程度综合起来考量一个城市(地区)的地产下跌风险。发现地产投资过剩影响最大，其次分别为民营资本活跃、投入地产而非实体经济的概率，近两年实体经济放缓程度影响最小。因此在对这四个风险标准化后分别给予0.4、0.3、0.2、0.1的权重，综合风险排名。

综合分析后，推算出地产下跌风险最大的15个城市依次为：金华、温州、运城、台州、鄂尔多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龙岩、邯郸、无锡、泉州、安阳、常州。 【详情】