12月5日，青岛市国土资源和房屋管理局发布拍卖公告，将公开拍卖位于浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）的一宗商住用地。这宗地是浮山后板块在今年上市的第二宗商住用地，地段和配套绝佳，给本就红火的年末土地市场又添了一把柴。

浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块位置

公告显示，位于浮山新区同安路以北、劲松七路以西的F1-5-1地块土地面积80579.1㎡，约合120亩，规划建筑面积185331.9㎡，土地用途为城镇住宅和商服，商业部分比例10%，起始楼面地价5540元/㎡，起拍总价超过10亿元。

从位置上看，该地块位于浮山后板块，地处市北区和崂山区的交界，在行政区划上属于崂山区。地块东临劲松七路，南临同安路，北邻同盛花园和远洋风景，周边都是成熟的居民小区，地块东南方向紧邻青岛国信体育中心，向东500米是证大大拇指广场，向北200多米是即将开业的南华乐活城，北距山大齐鲁医院约1.5公里，周边有崂山第二实验小学、浮山小学、青岛实验二中等多所学校。地段绝佳，周边配套完善，交通便利，是一块不可多得的好地。

土地稀缺 起拍价不算高

浮山后板块的房地产市场发展大致可以2010年为分水岭，在此之前，浮山后是青岛楼市的热点区域，土地大批量供应，涌现出一批大体量楼盘，并逐渐发展成为一个成熟的居住区域。在2010年之后，随着板块的成熟，区域内的房地产市场发展逐渐偃旗息鼓，从2010年到2014年的5年间，浮山后板块内仅有6宗商住用地上市，面积只有200余亩。本次出让的浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块是自2012年以来浮山后板块上市的第二宗商住用地，地块的稀缺性毋庸置疑。

2010年以来地块周边1.5公里范围内商住用地出让情况

浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块位于浮山后板块东部和高科园板块接壤的区域，地块周边1.5公里范围内，自2010年以来共成交8宗商住用地，包括3宗商业用地、3宗住宅兼商业用地和2宗纯住宅用地，面积共230余亩，开发有远洋风景、远洋自然、白金广场、北大资源广场等新楼盘。

通过价格对比可以发现，从2010年到2014年，地块周边土地的起始楼面地价大致从3000元/㎡的水平上涨至4300元/㎡的标准，其中只有2011年出让的浮山新区辽阳西路南、劲松七路东地块的起始楼面地价超出此区间，达到5800元/㎡，而这块地正是紧邻浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块的北边。在周边土地的成交价格上，2011年之前成交土地的溢价率都能达到30%以上，但之后成交的土地溢价率普遍不高，到2013年和2014年，溢价率都不到1%。

与北邻的浮山新区辽阳西路南、劲松七路东地块相比，浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块5540元/㎡的起始楼面地价低了260元/㎡，考虑到近几年地价上涨的因素，相差的幅度应该超过了300元/㎡，这样看来起始楼面地价并不算高。

在今年最新出让的辽阳西路南侧、海尔路西、劲松七路东、同安路北地块的人才公寓用地与仅浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块一路之隔，其起始楼面地价达到了4320元/㎡，与之相比，不管是土地面积、开发体量还是土地用途，浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块都更具优势，5540元/㎡的起始楼面地价可谓相当实惠。

测算：底价翻番依然赚钱

本次出让的地块所在的浮山后板块在最近几年的新建商品房增量不多，版块内的年均销售量在12万方以上，目前版块内的商品房库存量只有20万方左右，处于供需平衡的状态。

目前地块周边新建商品房价格在1.7万元/㎡左右，二手房价格超过2万元/㎡，考虑到房价的变动情况，该地块未来开发后的售价应该在1.9万元/㎡左右。根据拍卖公告，整个地块的规划建筑面积为185331.9㎡，包括166798.74㎡的住宅和18533.19㎡的商服。假设该地块未来开发的物业全部销售，则总收入将超过35亿元。

浮山新区同安路以北、劲松七路以西（F1-5-1）地块现状

如果在最终的土地拍卖中出现了高溢价的情况，那在什么价位成交依然能赚钱呢？我们将上述房价、建面和收入数据带入锐理数据测算模型进行计算，如果以底价5540元/㎡拿地，则该地块的投资净利润率在32.8%左右，有利可图且风险可控；若成交楼面地价达到11100元/㎡左右，则地块的投资净利润率将只有15%，尽管有利可图但风险较大。也就是说，即使最终的成交价格比底价翻一倍，依然有得赚。

考虑到近一年来青岛土地市场整体的溢价情况，高溢价率出现的几率极低，能拿下这块地的房企赚钱无忧。

不过也有另一种可能性，由于该地块属于崂山区大埠东社区的集体土地，根据崂山区的相关规定，土地出让后的变现收益扣除有关税费后的80%直接返还被征地社区，如果有社区实体企业单独或联合房企拿地，则拿地成本会比测算值更低，未来拍卖中有可能出现高溢价情况。最终的拍卖结果如何，请关注12月30日锐理地产网的相关报道。