4108亩，这是截至2014年12月初，蓝光地产在全国范围内的土地储备面积。贡献这些土地储备的城市达15个之多，这还不算蓝光已经派向全国30多个目标扩展城市的拿地先头部队。另一个数字是，在2013年上市房企土地储备面积排行榜上排第十位的招商地产，土地储备面积为1000万平方米（约合15000亩），而招商地产2013年全年的销售业绩差不多是430亿元，也就是说，销售业绩上要达到“千亿”的宏伟目标，则土地储备上，蓝光起码还得完成2-3万亩的任务，当然，如果仅仅为了在千亿房企的阵列里站一次队，蓝光大可不必在土地市场上如此发力，但如果要在进入千亿阵列之后，长期在这个第一梯队里占有一席之地，那么就必须一直保持2万亩以上的土地储备。

对现阶段的蓝光来说，完成土地储备目标，靠现有的先头部队出击模式，只能关注定位于快销产品的地块，且地块不能太大，100亩以内最佳，地块大了，拓展新城市的风险就大了，在没有具备较当前更为强大的资本运作能力之前，操作大地块的风险，除了在大本营成都，在其它城市是蓝光不能承受的。因而现阶段，蓝光的扩张策略中，“不容犯错”会如军事纪律一样严明。

城市容量、刚需占比、城镇化率是蓝光扩展目标城市的必看硬指标

成都、重庆、青岛、长沙、昆明、武汉、北京、合肥、无锡、苏州、嘉兴、西安，再加上川内二线城市遂宁、自贡、南充、乐山、绵阳、这就是目前蓝光有拿地记录或项目开发的城市名单了。抛开川内二线城市不说，蓝光所进入的城市，人均GDP水平基本都处于10000-15000美元的区间，显著高于这一水平的城市只有无锡、苏州。这一指标对房地产开发的指导意义在于，当人均GDP水平达到10000美元时，城市房地产市场发展的特征正是住宅市场的升级改善过渡阶段逐步完成，开始进入全面改善阶段，商业地产走完以社区商业为主导的阶段并向以综合体及集中式商业为主的商业爆发期发展。如果光看这个指标，蓝光以COCO系刚需产品进行全国化扩张，不是恰好搞错了么？

蓝光目前已经拿地进入的城市（不含川内二线城市）2013年人均GDP及城市化率数据

人均GDP水平与城市房地产市场发展阶段的划分表

其实不然，我们注意到，重庆直辖市2013年的人均GDP还不到7000美元，城市化率仅58%，在蓝光进入的所有城市中，重庆的两项指标均排在末尾。所不同的是，重庆的人均GDP、城市化率是以整个重庆直辖市来统计的。将人均GDP数据和城市化率数据回拨两三个年份，可以看到，当是时，这些城市都还处于住宅平稳发展期，商业地产刚刚开始多元化发展，商业综合体刚开始出现。也就是说，一方面，国内的房地产市场发展的代际划分，并不像国际标准中的那么严格，因为房地产市场在最近的三五年时间里太过于迅猛；另一方面，中国的人均GDP增速、城市化率上升速度在最近三五年时间里，也同样是增长速度过快，这种发展带来的问题是，人均GDP水平和住宅需求的层次之间出现错位，大部分刚需群体的住房需求还没有得到解决，他们就跟着人均GDP数据的增长而被动升级到改善型需求的阶段。

拨开统计数据中的障眼术，这才恍然大悟，蓝光进入的每个城市，都是真实需求与研究报告中的需求错位的城市，这些城市中不乏因过分信任统计数据而被大开发商选择放弃进入的城市，蓝光在这个时间点上进入这些城市，恰好避开了最强的竞争对手。

去贪念 不犯错 快周转

蓝光地产在全国各城市（除成都，仅统计公开招拍挂方式拿地）获取土地的特征对比（点击图片可查看大图）

不难发现，蓝光在其他城市全部是通过拍卖方式获得土地，这也是蓝光坚持走市场化道路的理念决定的；所取得的土地性质以住宅和住兼商性质为主，商业开发为辅；基本没有超过200亩的土地，大多集中在40-90亩，开发周期短，灵活性强；大多地块位于城市核心区域，配套丰富，交通便利，符合刚需置业人群需求；以刚需coco系列产品为主，采用快速拿地、快速开发、快速销售的策略，保证现金流和资金周转。

在尝试向省外其他城市扩展的道路上，以“快”为中心的打法并非蓝光唯一的选择，但却是最好的选择。要迅速做大规模，必须快，要利用好外部资金渠道，必须快。蓝光为什么必须要做到拿地后3个月内报建，4个月内开盘，至迟一年以内现金流回正？没有跟上市房企一样低成本的融资渠道，蓝光必须在资金成本上想更多的办法，与其它非上市房企的融资渠道差异不大，看上去资金的使用成本都是一样的，但别的房企用一年，蓝光只用半年，实际资金成本上，蓝光比其它房企降低一半。另一方面，资金的快速周转，再用于新的项目拓展，滚雪球。

你看到了蓝光高价拿地“算不过账”，却未必看到了蓝光的绝不起贪念。除成都外，蓝光在其它城市所获得的16幅地块（详见上表统计），40—90亩的地块为12幅，占比达75%，十余万方左右的体量，尽可能地在开盘之后一年内实现清盘或高比率去化，同时在进入新的城市时，首次拿地绝不选择生僻地段，而是以成熟的配套、优势的地段，来作为产品快销的保障。

在当前的扩张策略之下，蓝光即便有个别地块拿地失误，也因其体量小，投入可控而不至于深陷其中，与前一次扩张计划最大的不同在于，蓝光这一次的全国化扩张，在怎么与资本携手，怎么满足资本的逐利目和控制风险的这个问题上，想得更透彻了，贯彻得更坚决了。

一时之间，全国媒体都在热议“蓝光样本”，最值得作为样本学习的蓝光，无疑就是当前在扩张策略上不犯错的蓝光。