早在2011年，曾有人预言，到2015年将有30%的房企被洗牌出局。就今年来看，房企资不抵债的情况更加剧了一语成谶的可能——3月，浙江兴润置业资金链断裂；4月南京赢嘉地产因资金问题，旗下合家春天项目停工；5月，惠州光耀地产濒临破产。近期，更是发生了四川德阳一家别墅楼盘开发公司突然宣布因经营管理困难而解散。不过话分两头，小公司的困境恰恰是品牌房企的机会，这个时间节点就在明年春夏之交。

大量土地流拍 中小企业举步维艰

12月以来，我们目击了从成都主城区到双流的一系列地块流拍的事件，同样的场景在全国各地不停上演。“现在很多开发商想退也退不了，土地不知道卖给谁，一来小城市的地卖不了多少钱，二来现在没几个接盘的。”西安宝能负责土地拓展的周先生告诉笔者，今年土地流拍多，经常会接到政府电话要他们去买地，但总部都不想拿地。周先生说，如果按照市场价，年终对三四线城市的土地进行减值，很多房企的土地资产将变成负资产。

目前业界的现状是，一些房企储备了土地，面临的主要问题并非房子修建后能否卖出去，而是银行考虑到风险不愿意贷款，民间借贷又无力支撑，土地闲置着还需要向政府交钱。在整体下行的市场状况下，中小房企的生存环境更为堪忧。上半年，39家公布半年业绩快报的房企中，出现同比下降的15家房企里有8家为中小型房企。而在融资渠道方面的劣势，则是令中小房企陷入困境的重要因素。

即便有银行放贷，也是主要面向保障房及大型房企，中小企业想要分一杯羹难上加难。无法获得银行贷款的中小房企，往往转向信托、基金甚至民间高利贷。市场的重压之下，一些无法还款的中小房企陷入困境，频频出现资金链断裂、老板跑路、公司倒闭、项目烂尾等现象。

从事商业地产投资多年的创博地产董事长何千涛直言，感觉生存困难的中小企业要做的是在未来两年将手中的土地和存货迅速卖掉，转型去做其他热点产业，不然会困死在行业的囚笼里。如果想继续留在房地产领域，可以通过内部融资及合资经营，制定市场、区域、项目、产品的差异化，实施中小企业战略联盟，确保可以在行业转型期实现可持续发展。但这种夹缝中求生的战术，前景依然不乐观。

小房企的生死局 品牌大鳄的抄底场

2014年到2015年的这波跨年楼市盘整，将会迎来行业兼并重组整合，也是大鳄吃小鱼的洗牌机会。仲量联行华西区总部黄先生说，仲量方面也操作了包括江宇天府城在内的一系列项目、企业兼并案例。他提供的一组数据显示，今年房企并购案例在成倍增加，全国范围内，2014年上半年收购总额是152亿元，同比增长了2.09倍，而目前正在谈的还未完成的交易额是1600多亿，同比去年增长了4.7倍。

“现在还不是房地产企业最困难的时候，这种困难预计将会在2015年一、二季度到来。”瑞驰机构总经理冯珏分析指出，届时市场会出现大宗资产折价交易的并购机会。目前之所以没有看到成片的开发企业破产倒闭，就是因为兼并重组较多。“不一定是一方并购另一方，也可以是合作开发，一方出地，一方出资金和建设，各占多少股份。”冯珏称，今年行业内的并购一直不少，尤其体现为国有房企因为利息成本便宜，去并购成本高的企业。但通常都是并购小型项目公司，很少有并购集团公司的。三四线城市也有整合案例，但都是有选择性的，仅限于地段特别好的项目，毕竟市场需求不足。

并购当地企业 迅速实现落地

在并购行为中，占据主导地位的自然是大型房企。资金实力雄厚和海外融资渠道畅通的品牌房企，如万科、万达、中海、保利、绿地、碧桂园等，具备收购其他小型房企的实力。龙湖地产成都公司相关负责人王总表示，龙湖一直在做通过兼并房企获得土地的工作；绿地西南事业部拓展负责人称，在收购了成都会展小公主项目之后，绿地也一直在观察值得并购的中小企业进而获得项目和土地。

“二三线城市中的小型房企被并购的几率比较大，操作起来也相对简单迅速。” 碧桂园川内拓展负责人姚总指出，这是因为当地企业的资金实力、融资能力、专业开发能力和一线开发商相比有很大差距，但同时他们在区域市场中的资源比较丰富，例如拥有优质土地等，由此也就在第一时间成为大型开发商的并购目标。对于品牌房企来说，并购这些企业实现本土化，堪称一条性价比极高的捷径。

市场只剩百来家房企 楼市会发展得更好？

围绕房地产业未来存在企业数量，业界主流意见一直认为维持在百家左右比较合适。在房地产行业发展成熟的美国，20世纪曾出现过五次影响较大的并购潮。最终只剩下桑达克斯、GGP为首的数十家品牌房企。

而在中国，2010年全国尚有房地产开发企业66290家，已经比2008年房地产开发企业数量减少24.57%。当时，中国房地产协会预测到2015年，将有30%的房企被洗牌出局，但还会剩下45000家。目前虽然没有具体统计数据，但大势正在向预言靠拢。通过并购企业规模变大，行业集中程度和生产效率得到提高，现代楼市产业链进一步提升。在2015年及之后，激烈的市场竞争使强势企业形成吞并热潮，土地和资本将会更为集中。